Jak zbudować zdolność kredytową?

Jak zbudować zdolność kredytową?

W czasach wysokich stóp procentowych i ograniczeń na rynku kredytów hipotecznych wielu klientów zadaje sobie pytanie – jak zbudować zdolność kredytową, jak sprawić, by upragnione lokum było w moim zasięgu? Odpowiedź na to, z pozoru proste pytanie, powinnam zacząć od tego czym tak faktycznie jest zdolność kredytowa, co na nią wpływa i w jaki sposób możemy ją podwyższyć. 

Pojęcie zdolności kredytowej obrosło w wiele mitów – w tym artykule postaram się rozprawić z niektórymi z nich. Dla zobrazowania niektórych zagadnień posłużę się także przykładami. W niniejszym artykule odnosić się będę głównie do kredytów hipotecznych, gdyż to właśnie z tymi produktami mam najczęściej do czynienia.

Czym jest zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa to najprościej mówiąc zdolność do terminowej obsługi długu. Kiedy kredytodawca będzie miał pewność, że kredytobiorca będzie spłacał kredyt? Przede wszystkim w domowym budżecie naszego kredytobiorcy musi występować odpowiednio duża nadwyżka dochodów nad wydatkami. Do tego klient powinien obsługiwać swoje dotychczasowe zobowiązania terminowo – o tym poinformuje weryfikacja w bazach BIK, BIG, ZBP oraz wewnętrznych rejestrach banku. Przełóżmy tak sformułowane pojęcie zdolności kredytowej na przykład.

Przykład 

Do mojego przykładu wybrałam małżeństwo z 2 dzieci, każde z klientów w wieku 35 lat osiąga dochód z umowy o pracę na czas nieokreślony w wysokości 5 tysięcy złotych netto miesięcznie. Zatem dochód gospodarstwa domowego wynosi 10 tysięcy złotych. Spójrzmy na koszty – jeśli nasi modelowi klienci nie mają kredytów i innych zobowiązań (np. nie płacą alimentów) to zgodnie z rekomendacjami KNF (Komisji Nadzoru Finansowego) mogą przeznaczyć na raty miesięcznie nie więcej niż 4 tysiące złotych.  Mogą więc uzyskać finansowanie w wysokości około 400 tysięcy złotych (stan na dzień 15 grudnia 2022 r, do przeliczeń użyłam symulatora mBanku). Jeśli jednak to gospodarstwo domowe posiada kredyt samochodowy z ratą 1200 PLN i nieużywaną kartę kredytową z limitem 20 tys to z dostępnych 4000 na ratę nowego kredytu hipotecznego mogą przeznaczyć jedynie 2200 PLN i dostępna kwota finansowania spadnie do około 250 tys. 

Warto dodać, że powyższy przykład zawiera kilka uproszczeń – nie wnikam tutaj w wewnętrzne algorytmy liczenia zdolności kredytowej ani w czynniki behawioralne (które także mogą wpłynąć na zdolność kredytową, gdyż w niektórych bankach stanowią element oceny skoringowej klienta). W uproszczeniu można powiedzieć, że przyglądam się jedynie podstawowym zasadom z matematycznego punktu widzenia, choć o pewnych czynnikach poza matematycznych będę wspominać. 

Mit 1 – historia w BIK

Przy okazji weryfikacji klienta w bazach rozprawmy się z mitem nr 1. Zawsze zaciągnięcie kredytu na cokolwiek jest lepsze niż brak historii w BIK. Jako ekspert z wieloletnim doświadczeniem nie zgadzam się z tym stwierdzeniem. Bank nie spojrzy przychylniej na klienta, który musiał (a w zasadzie to chciał, bo przeczytał „gdzieś w internecie”) kupić na raty (bo to najczęstszy przypadek) ekspres do kawy czy lokówkę do włosów.  Wręcz przeciwnie – wysyłamy sygnał, że musimy posiłkować się finansowaniem zewnętrznym nawet na niskie kwoty. Taki sygnał może zostać przez bank różnie zinterpretowany. Często też takie zakupy na raty nie widnieją w BIK lub pojawiają się z opóźnieniem, a to sprawia, że cel, dla którego zaciągnęliśmy zobowiązanie, traci sens. Podobnie ma się sytuacja z częstym zaciąganiem kredytów na niewielkie kwoty  i spłacanie ich dużo przed czasem. 

Przykład

Zbadajmy następujący przykład. Pan Marek nigdy nie miał kredytów, w BIK widnieje informacja na ten temat, z kolei Pan Henryk zaciąga kredyty bardzo często, czasami spóźnia się ze spłatami, zdarza się, że zaciąga nowy kredyt tylko po to, by spłacić stare zobowiązania. Która z tych sytuacji jest lepsza? Intuicyjnie wiemy, że łatwiej kredyt dostanie Pan Marek, bo informacje na temat Pana Henryka znajdujące się w BIK będą sugerować, że ten klient popadł w spiralę zadłużenia i potencjalny kolejny kredyt będzie obarczony większym ryzykiem. 

Do kredytu, szczególnie hipotecznego zaciąganego na dłuższy okres należy się odpowiednio przygotować. Jeśli mamy czas i chcemy zbudować sobie odpowiedni skoring w BIK to oczywiście, można zaciągnąć kredyt czy kupić coś na raty. Pamiętać należy, że takie działanie 1 czy nawet 3 miesiące przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego nie poprawi naszych notowań. Trzeba też to zobowiązanie regularnie spłacać i wyrazić zgodę na przetwarzanie danych objętych tajemnicą bankową przez BIK także po spłacie zobowiązania. Wtedy mamy pewność, że informacja o terminowej obsłudze kredytu sprzed np. 3 lat jest widoczna dla wszystkich potencjalnych kredytodawców, a dokładnie widoczna będzie przez 5 lat od momentu całkowitej spłaty. 

W odniesieniu do skoringu BIK warto wspomnieć jeszcze o jednej kwestii tj. o ilości zapytań w ostatnich 12 miesiącach. Jeśli prowadzisz „turystykę kredytową” (chodzisz po bankach w poszukiwaniu najlepszej oferty i wszędzie składasz wniosek o kredyt, którego ostatecznie nie zaciągasz) to może się okazać, że pogorszyłeś swój skoring do tego stopnia, że nigdzie nie pozyskasz finansowania lub potencjalna oferta będzie dla Ciebie niekorzystna. Jeśli chcesz porównać oferty to najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy eksperta finansowego, który najpierw sprawdzi możliwości, a dopiero potem przeprowadzi Cię przez proces kredytowy (między innymi po to, by niepotrzebnie nie obniżać Twojej oceny punktowej w BIK). Od razu uprzedzę wątpliwości, które mogą pojawić się przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny. Jednoczesne złożenie 2-3 wniosków do różnych banków na ten sam produkt, w tej samej kwocie, wg informacji z BIK – traktowane będzie jako jedno zapytanie. 

Na naszą zdolność kredytową ma też wpływ stan rodzinny, czyli ile osób pozostaje na naszym utrzymaniu. Warto zauważyć, że jest to kwestia nie do końca zależna od nas. Nie mamy już wpływu na liczbę posiadanego obecnie potomstwa, natomiast mamy pewien wpływ na powiększenie rodziny w przyszłości. Jeśli dziś masz niewystarczającą zdolność kredytową i jednocześnie planujesz dziecko, to warto przyjrzeć się tej sytuacji ze strony dochodowej. Jeśli rodzic planuje powrót do pracy po urlopie rodzicielskim i nie będzie korzystać z bezpłatnego urlopu wychowawczego, to ta sytuacja będzie dla naszej zdolności kredytowej neutralna. Jeśli pojawi się po tym bezpłatny urlop wychowawczy to zdolność kredytowa spadnie, bo zmniejszy się dochód dyspozycyjny, a jednocześnie gospodarstwo powiększy się o jedną osobę. W tym artykule skupię się jednak wyłącznie na tych elementach oceny kredytowej, na które mamy wpływ.

Co zrobić, by podnieść zdolność kredytową?

Skoro już wiemy, że na naszą zdolność mają wpływ głównie dwa czynniki: wysokość dochodu netto oraz zobowiązania finansowe, to chcąc podnieść możliwą kwotę finansowania musimy przyjrzeć się dokładniej tym dwóm parametrom. Jeśli mamy możliwość poszukania dodatkowego zarobku, np. na umowę zlecenie czy też zwiększenie wymiaru etatu u obecnego pracodawcy warto takie rozwiązanie rozważyć. Trzeba jednak pamiętać, że nie zawsze bank zaakceptuje podwyżkę lub dodatkową umowę po pierwszym miesiącu jej trwania. 

Jeśli nie mamy możliwości podniesienia dochodu to spójrzmy na stronę zobowiązaniową. Być może mamy jakieś nieużywane karty kredytowe lub limity odnawialne, których zamknięcie spowoduje wzrost zdolności. Być może jesteśmy w stanie zamknąć jakiś kredyt lub skonsolidować nasze zobowiązania, by uzyskać ostatecznie niższe obciążenie dochodu, który mamy do dyspozycji. 

Innym rozwiązaniem, które jest czasem wykorzystywane przez moich klientów jest zaciągnięcie zobowiązania wspólnie ze współkredytobiorcą. Często są to rodzice lub rodzeństwo. W takich przypadkach należy pamiętać o tym, że rozwiązanie z reguły ma charakter przejściowy, bo często wiąże się z ograniczeniem okresu kredytowania względem wieku najstarszej osoby biorącej udział w transakcji, a także powoduje zmniejszenie możliwości uzyskania finansowania przez te osoby. Z pojęciem współkredytobiorcy wiąże się pewien mit. 

Mit 2 – wezmę poręczyciela. 

W dzisiejszym świecie bankowym nie wykorzystuje się w odniesieniu do kredytów hipotecznych czy gotówkowych pojęcia poręczyciel. Instytucja poręczyciela może występować np. w sytuacji zaciągania kredytu przez spółkę prawa handlowego, gdzie członkowie zarządu (oraz ich małżonkowie, gdy pozostają w ustawowej wspólności majątkowej) poręczają spółce kredyt. Poręczyciel od współkredytobiorcy różni się nieco zakresem i momentem powstania odpowiedzialności finansowej. W przypadku współkredytobiorcy odpowiada on za zobowiązanie od samego początku dokładnie tak, jak kredytobiorca (jest po prostu kolejnym kredytobiorcą). Poręczyciel zaś odpowiada za zobowiązanie dopiero w momencie, gdy kredytobiorca się ze spłat nie wywiązuje. 

Mit 3 – zabezpieczenie kredytu hipotecznego 

Istotne jest tu także wskazanie rozróżnienia między zdolnością kredytową a zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Obalmy więc kolejny mit. MIT nr 3 – jak dam dodatkowe zabezpieczenie to bank łaskawiej spojrzy na to, że nie posiadam wystarczającej zdolności kredytowej. Nic bardziej mylnego. To, że klient da w zabezpieczenie więcej wartą nieruchomość nie spowoduje, że dostanie kredyt bez odpowiedniej zdolności kredytowej. Zabezpieczenie i zdolność są to dwa różne pojęcia występujące w analizie wniosku kredytowego. Zdolność ma zagwarantować terminowość spłat i ewentualne dochodzenie spłaty przez bank, zabezpieczenie pełni funkcję gwarancji spłaty. 

Przykład: 

Klientka, lat 45 uzyskuje dochód jedynie z najmu nieruchomości w wysokości 4500 PLN miesięcznie, dysponuje domem o wartości 2,5 miliona i planuje zaciągnięcie kredytu na 1,2 miliona złotych na zakup kolejnego domu o wartości 1,4 miliona. Po przeprowadzeniu analizy okazało się, że ta Pani może uzyskać jedynie 250 tysięcy kredytu hipotecznego. Pobieżny rachunek wskazuje, że rata takiego kredytu zdecydowanie przekracza dochód klientki (szacunkowa rata 10 tys złotych). Pojawi się wobec tego problem już w pierwszym miesiącu spłaty. Pani ma 4500 PLN, a rata kredytu wynosi 10 tysięcy, a jak się zapewne wszyscy domyślacie nie tylko kredyt jest do opłacenia – są koszty utrzymania, wyżywienia, itp. Jak widać samo posiadanie drugiej nieruchomości nie jest gwarantem poprawy zdolności kredytowej. 

Mit 4 – wkład własny 

Bliźniaczo podobny do mitu nr 3 jest mit 4 – dam więcej wkładu własnego. Klientka z ostatniego przykładu słysząc, że nie ma zdolności kredytowej zaproponowała, że wniesie dodatkowe 200 tysięcy wkładu własnego. Czy to poprawi jej sytuację? 

Sprawdźmy: nowa kwota kredytu to 1 milion, ale dochody i koszty pozostały na tym samym poziomie, więc i zdolność kredytowa wynosi nadal 250 tysięcy. Zatem wkład własny, którym musiałaby dysponować moja klientka to 1,15 miliona złotych. Przedstawienie bankowi dodatkowego zabezpieczenia lub wniesienie większego wkładu własnego ma jedynie wpływ na cenę uzyskanego finansowania (jeśli masz większy wkład własny bank jest w stanie zaproponować niższą marżę, bo niższe jest jego ryzyko). Nie wpływa to na wysokość maksymalnego możliwego do pozyskania finansowania. 

Na koniec listy sposobów na wzrost zdolności kredytowej dodam kwestie związane już bezpośrednio z samym kredytem hipotecznym. Jak sprawić, by mieć wyższą zdolność wybierając określony wariant finansowania? 

Po pierwsze wybierz raty annuitetowe (równe) zamiast rat malejących. Ten zabieg zwiększy co prawda koszt całkowity kredytu, ale pozwoli uzyskać nieco wyższą kwotę finansowania. Dlaczego? Ponieważ w przypadku rat równych liczymy zdolność w oparciu o średnią ratę, a w przypadku rat malejących w oparciu o ratę pierwszą, która jest najwyższa. 

Po drugie – dłuższy okres kredytowania pozwoli uzyskać nieco wyższą kwotę kredytu, ponieważ rata będzie nieco mniejsza. Standardowo banki wyliczają zdolność kredytową na lat 25, ale nie dłużej niż do wieku określonego w regulaminie kredytowania danego banku (może to być 67 lat, może to być lat 75 lub nawet 80 – to zależy od procedury przyjętej u kredytodawcy). Jeśli masz możliwość zaciągnięcia kredytu na 25 lat nie upieraj się przy okresie 10 lat. To będzie miało duże przełożenie na zdolność. Ostatnią kwestią, zresztą dość oczywistą, jest wybór kredytu z optymalnym oprocentowaniem. Niższa marża oznacza niższą ratę, czyli wyższą zdolność kredytową. W tym przypadku różnice nie będą znaczące.

Od czego zacząć, czyli rozsądny plan działania krok po kroku

Jeśli dziś zastanawiasz się nad tym jakie kroki należy podjąć, by uzyskać kredyt hipoteczny w odpowiedniej wysokości za kilka miesięcy to poniżej przedstawiam ogólny plan pożądanego działania.

1. Zbierz informacje na swój temat. Zrób zapytanie do BIK – raz na 6 miesięcy możesz wystąpić do BIK o informacje na swój temat bezpłatnie. Dalej, przygotuj PIT za poprzedni rok, wygeneruj potwierdzenia wpływów z bieżącego roku oraz spisz wszystkie zobowiązania, które posiadasz (jaki to rodzaj zobowiązania, od kiedy je masz, jak długo jeszcze będziesz spłacać i pamiętaj – raty 0% to także kredyt). Jeśli posiadasz jakieś aktywa (np. nieruchomości, akcje) także przygotuj informacje na ten temat. Osoby zatrudnione na etacie lub na zleceniach, od których opłacane są składki ZUS mogą także zweryfikować na jakie kwoty zostały zgłoszone do ZUS przez pracodawcę. Można to zrobić wykorzystując platformę PUE ZUS. 
2. Skontaktuj się z ekspertem finansowym i umów na spotkanie, podczas którego opowiesz o swoich dotychczasowych doświadczeniach, pokażesz raport BIK i inne dokumenty, które zgromadziłeś. Na takim spotkaniu ekspert może Ci udzielić dodatkowych wskazówek jak dalej przygotować się do kredytu. Na pewno zweryfikuje Twoją sytuację w zależności od uzyskiwanych dochodów i posiadanej sytuacji rodzinnej. Pamiętaj, by w rozmowie z ekspertem nie ukrywać informacji, które mają wpływ na proces oceny zdolności. Obawiasz się, że dziecko na utrzymaniu obniża Twoją zdolność? To nie musi być prawda, bo w naszej ofercie znajdują się banki, które do zdolności przyjmują dochód z programu „500+”, a Ty przynajmniej nie popełnisz przestępstwa z art. 297 par1 kodeksu karnego (dodajmy, że za poświadczenie nieprawdy grozić może takiej osobie nawet kara pozbawienia wolności do lat 5).
3. Konsekwentnie realizuj ustalony z ekspertem plan – jeśli pojawią się okoliczności wpływające na Twoją sytuację zanim zareagujesz skonsultuj się z ekspertem finansowym prowadzącym Twoją sprawę, np. przejście z działalności gospodarczej na etat może skutkować koniecznością przepracowania na etacie określonego czasu np.3 miesięcy i może mieć to wpływ na możliwość uzyskania kredytu hipotecznego. Jeśli okres realizacji planu jest dłuższy warto kontrolnie, co jakiś czas (np. co 3-4 miesiące) zweryfikować, czy jesteśmy na dobrym kursie i czy nasza zdolność kredytowa ulega stopniowej poprawie, zgodnie z wcześniejszymi założeniami. 

Jak widać pojęcie zdolności kredytowej jest tematem bardzo obszernym i fascynującym. Niestety nie ma uniwersalnego i jednocześnie szybkiego sposobu na podniesienie kwoty dostępnego finansowania. Każda sytuacja jest inna, każdy klient ma inne oczekiwania i przemyślenia na temat finansów. Z tego powodu warto skonsultować się z doświadczonym ekspertem, poprosić o stosowne wyliczenia czy analizy. Czasem w trakcie takich rozmów pojawiają się pomysły lub rozwiązania, o których nie pomyśleliśmy wcześniej. 

Wydaje mi się zasadne, z punktu widzenia własnej świadomości ekonomicznej, co jakiś czas weryfikować kwestie, o których wspomniałam w artykule, np. zgłoszenie do ZUS czy raport BIK, nawet wtedy, gdy nie zamierzasz zaciągać nowego zobowiązania. Dla własnego komfortu warto wiedzieć, jak wygląda nasza sytuacja, czy nasze dane nie zostały wykorzystane przez przestępców do wyłudzenia kredytu i czy pracodawca rzetelnie odprowadza składki od całości naszego wynagrodzenia. Jeśli zauważymy jakąś nieprawidłowość powinniśmy zareagować (zgłosić do pracodawcy brak składki, zgłosić kradzież tożsamości, itp.), w ten sposób oszczędzimy sobie kłopotów w przyszłości. 

Mam nadzieję, że mój artykuł usystematyzował Ci wiedzę o czynnikach mających wpływ na zdolność kredytową oraz dał wskazówki jak ją skutecznie podnieść. Jeśli nadal masz pytania, zapraszam do kontaktu.