Rekordowe ceny ofert, droższe utrzymanie, ale w portfelu mamy więcej. Co zmienia się dla kupujących jesienią 2026? 

Wrzesień na rynku nieruchomości przynosi rekordowe ceny ofertowe mieszkań, ale też dobre wieści dla domowych budżetów.

Sprzedający podnoszą stawki, a koszty utrzymania mieszkań we wspólnotach i spółdzielniach skoczyły w sześć lat o kilkadziesiąt procent. Z drugiej strony w naszych kieszeniach zostaje coraz większa część dochodów – choć na wakacjach wciąż wydajemy mniej niż większość Europejczyków. Przyglądamy się również populacji miast: spadek liczby mieszkańców nie zawsze oznacza ucieczkę. Często to po prostu przeprowadzka na przedmieścia.

Wakacje za nami. Czy na urlopie jesteśmy oszczędni, czy rozrzutni?

Wakacje minęły, zostawiając po sobie gorące wspomnienia i… spustoszenie w portfelach. Jak na tym tle wypadają Polacy? Sprawdzamy, czy na urlopach zaciskamy pasa, czy raczej jesteśmy rozrzutni.

Przybliżony obraz daje nam analiza Eurostatu z 2024 roku. Choć to dane sprzed dwóch lat, wciąż dobrze pokazują europejskie nawyki.

Zestawienie opiera się na wydatkach mieszkańców poszczególnych państw UE, a nie na popularności samych kierunków. Uwzględnia pełne koszty wyjazdu – od rezerwacji i transportu, przez noclegi i restauracje, po lokalne atrakcje. Badanie pomija zakup dóbr trwałych oraz wartościowych przedmiotów. Wszystkie stawki przeliczono na euro w przeliczeniu na jedną noc.

Średnia unijna wynosi 97 € za noc. Polacy wydają 57 €, co daje nam jedno z ostatnich miejsc w zestawieniu. Mniej od nas wydają tylko Czesi (55 €) i Grecy (47 €).

Porównywanie się z zamożnymi krajami Zachodu mija się z celem. Wysokie kwoty w znacznie mniejszym stopniu obciążają tam domowe portfele. O wiele ciekawszy obraz wyłania się z zestawienia z państwami na podobnym poziomie zarobków. Okazuje się, że na urlopie wydajemy mniej niż mieszkańcy:

• Estonii: 125 €,
• Słowacji: 92 €,
• Rumunii: 76 €,
• Węgier: 69 €.

Są to kraje, w których pensje są porównywalne z polskimi albo niższe.

Wniosek nasuwa się więc taki: bardziej cenimy sobie wspomnienia niż drogie przyjemności.

Apetyt sprzedających nie maleje. Czy to powód do pośpiechu?

Sierpniowy Wskaźnik Trendu Cenowego Mieszkań portalu Gratka.pl wybił się z trzyletniego trendu bocznego i przebił szczyt z 2023 roku. Indeks doszedł do 1925,4 pkt. Względem lipca wzrósł o 1,1%, a rok do roku o 4,1%. W 10 z 12 największych miast oferty na rynku wtórnym są droższe niż przed rokiem.

Rodzi się więc pytanie: czy to koniec stagnacji cenowej i spokojnych zakupów, czy tylko pobożne życzenia sprzedających?

Żeby łatwiej było odpowiedzieć, porównajmy ceny ofertowe ze średnimi cenami transakcyjnymi z ostatniego raportu AMRON-SARFiN.

W mojej ocenie tego wyniku nie należy przyjmować wprost. Dane AMRON obejmują II kwartał 2026 roku, a średnia z ofert dotyczy tylko sierpnia. Mimo to warto uwzględnić tę perspektywę, zanim uwierzymy w narrację „kupuj dziś, bo jutro będzie drożej”.

Zestawienie obu wartości pokazuje, o ile ceny ofertowe przewyższają transakcyjne w poszczególnych miastach:

• Gdańsk: 24,89%,
• Kraków: 19,62%,
• Warszawa: 14,84%,
• Wrocław: 13,91%,
• Poznań: 12,70%,
• Łódź: 3,15%.

Największą różnicę widać w Gdańsku, gdzie różnica sięga niemal 25%. Najbliżej realnych wycen są oferty w Łodzi.

Czy to znaczy, że w Gdańsku możemy liczyć na 25-procentowy upust w negocjacjach? Nie sądzę. Zawsze jednak lepiej spróbować negocjacji, niż przez kolejne lata żyć w przeświadczeniu o niewykorzystanej okazji.

Miasta tracą mieszkańców. Czy to powód do zmartwień?

Dane nie pozostawiają złudzeń: w ciągu ostatnich 10 lat spadek liczby mieszkańców odnotowano w 91% z 66 największych polskich miast. Co więcej, w niemal co trzecim z nich ubytek populacji przekroczył 10%.

Wzrost populacji odnotowało tylko 6 miast: Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Rzeszów i Opole.

Z jednej strony chciałoby się od razu bić na alarm i oczekiwać od rządzących natychmiastowych działań. W mojej ocenie warto jednak spojrzeć na to szerzej. Mieszkania w miastach drożeją, więc część ludzi przenosi się do tak zwanego „obwarzanka”, czyli miejscowości przylegających do aglomeracji. Tam w podobnej cenie często można znaleźć nowsze i większe lokale.

Trudno o jednoznaczne dane i badania, które podsumowywałyby to zjawisko. Spróbujmy jednak.

Weźmy Sopot, gdzie liczba mieszkańców spadła w ciągu 10 lat o 16%.

Tymczasem w pobliskich gminach:

• Kosakowo: w 2016 roku 13 364 mieszkańców, na koniec 2024 roku już 21 954, czyli wzrost o 64%.
• Żukowo: w 2015 roku 32 332 mieszkańców, w 2025 roku już 45 609, czyli wzrost o 41%.
• Kolbudy: w 2017 roku 16 013 mieszkańców, w 2024 roku 18 574, czyli wzrost o 16%.

Nie oznacza to, że problemu spadającej populacji nie ma. Widzimy go także w skali całego kraju. W wielu przypadkach może to jednak oznaczać zmianę stylu życia na wzór krajów zachodnich, gdzie przedmieścia potrafią ciągnąć się kilometrami.

Koszty utrzymania mieszkania. Wspólnota czy spółdzielnia, gdzie płacimy więcej?

Szukając nieruchomości, zwykle kierujemy się ceną zakupu, lokalizacją, metrażem i liczbą pokoi. Słusznie, bo to główne koszty i czynniki, od których zależy funkcjonalność i komfort mieszkania.

Są jednak wydatki znacznie mniejsze od tych ponoszonych przy zakupie, które towarzyszą nam przez lata. Wyglądają też inaczej we wspólnotach mieszkaniowych niż w spółdzielniach. Mowa o średnich miesięcznych stawkach na zarządzanie i utrzymanie nieruchomości:

• we wspólnotach są to zaliczki na koszty zarządu,
• w spółdzielniach opłaty eksploatacyjne.

GUS publikuje dane o tych stawkach zwykle co dwa lata, w ramach badania kosztów utrzymania zasobów lokalowych. Patrząc na średnią stawkę za 1 m², widzimy, że w latach 2018–2024:

• opłata za zarządzanie we wspólnotach wzrosła o 49%, z 2,94 zł do 4,38 zł,
• opłata eksploatacyjna w spółdzielniach wzrosła aż o 63%, z 3,39 zł do 5,52 zł.

To nie oznacza, że spółdzielnie gorzej zarządzają budżetem. Koszty wliczane do stawek w obu przypadkach po prostu się różnią.

Różnica jest niewielka. Może jednak przechylić szalę u osób, które wahają się między mieszkaniem we wspólnocie a ofertą spółdzielczą.

Ceny rosną, ale dochody także. Czy żyje nam się lepiej niż kilka lat temu?

Czy nasze portfele są dziś grubsze niż rok, dwa lub trzy lata temu? Interesujący obraz wyłania się z opublikowanego właśnie raportu GUS za 2025 rok.

W 2025 roku przeciętny miesięczny dochód rozporządzalny na 1 osobę w gospodarstwie domowym wyniósł 3500 zł, a przeciętne wydatki 2015 zł. Na wydatki przeznaczaliśmy więc średnio 57,6% dochodu. Dla porównania, udział wydatków w dochodzie w poprzednich latach wynosił:

• 2024 rok: 59,3%,
• 2023 rok: 61,1%,
• 2022 rok: 63,5%,
• 2021 rok: 61,8%.

Oznacza to, że mimo wzrostu kosztów życia część dochodu, która zostaje po pokryciu bieżących wydatków, od 2022 roku systematycznie rośnie.

Nie wszyscy odczuwają tę poprawę w takim samym stopniu. Różnice między gospodarstwami są znaczące. W gospodarstwach rencistów wydatki pochłaniały aż 72,1% dochodu rozporządzalnego. Na drugim końcu zestawienia znaleźli się rolnicy, u których wydatki stanowiły 32,7% dochodu. To pokazuje, jak bardzo sytuacja poszczególnych gospodarstw może odbiegać od średniej dla całej populacji.

Na co wydajemy najwięcej? Z danych GUS wynika, że na:

• żywność i napoje bezalkoholowe: 25,1%,
• użytkowanie mieszkania i nośniki energii: 19,4%,
• transport: 9,8%.

Te trzy kategorie odpowiadają łącznie za ponad połowę przeciętnych wydatków gospodarstw domowych.

W kieszeni przeciętnego gospodarstwa domowego zostaje więc coraz większa część dochodu. Potwierdzają to również dane pokazujące wzrost oszczędności Polaków.

W mojej ocenie musimy jednak spojrzeć także na drugą stronę tych statystyk. Średnia nie oznacza, że każde gospodarstwo domowe jest w równie dobrej sytuacji. Są grupy, które mają znacznie mniejsze możliwości zwiększania oszczędności, choć mierzą się z podobnymi, a czasem nawet wyższymi kosztami życia. Chociażby ze względu na wydatki na leczenie czy ograniczone możliwości uzyskania dodatkowych dochodów.

Wnioski na koniec września

• Oszczędni na urlopie: Polacy wydają na wakacjach średnio 57 € za noc, czyli wyraźnie mniej niż wynosi średnia unijna (97 €). Wydajemy mniej nawet od mieszkańców Estonii, Słowacji, Rumunii czy Węgier, gdzie pensje są porównywalne lub niższe. Wynika z tego, że bardziej cenimy wspomnienia niż drogie przyjemności.
  
• Ceny ofertowe wciąż mijają się z rzeczywistością: Wskaźnik Gratka.pl pobił rekord z 2023 roku, a mieszkania z rynku wtórnego drożeją w 10 z 12 największych miast. Stawki dyktowane przez sprzedających są jednak od kilku do kilkunastu procent wyższe od cen transakcyjnych – od 3% w Łodzi do blisko 25% w Gdańsku. Wniosek? Przed podpisaniem umowy zawsze warto się targować.

• Miasta się kurczą, obwarzanki puchną: W ciągu ostatniej dekady wyludniło się aż 91% z 66 największych polskich miast. Wzrost odnotowało zaledwie sześć z nich. To jednak nie ucieczka w nieznane, lecz zmiana stylu życia: mieszkańcy masowo przeprowadzają się na przedmieścia. W podmiejskich gminach, takich jak Kosakowo czy Żukowo, populacja skoczyła odpowiednio o 64% i 41%.

• Czynsze idą w górę” W latach 2018-2024 średnia stawka za metr kwadratowy wzrosła we wspólnotach o 49%, a w spółdzielniach aż o 63%. Choć różnica wynika po części z odmiennego rozliczania kosztów, przy zakupie mieszkania może okazać się rozstrzygająca.

• Więcej w domowych portfelach: W 2025 roku wydatki pochłonęły średnio 57,6% dochodu rozporządzalnego. Choć wskaźnik ten spada systematycznie od 2022 roku, średnia bywa złudna. W najtrudniejszej sytuacji są renciści, u których opłaty pochłaniają aż 72,1% budżetu, podczas gdy u rolników to zaledwie 32,7%.