Mieszkanie we wspólnocie – co sprawdzić i czego się spodziewać?

Magdalena Krukowska, Nieruchomosci-online.pl

Wybór lokalu zarządzanego przez wspólnotę to decyzja, która wykracza daleko poza sam układ pomieszczeń czy standard wykończenia. Kluczowe jest zrozumienie funkcjonowania wspólnoty, praw i obowiązków jej mieszkańców, a także faktycznych kosztów utrzymania części wspólnych. Zapoznaj się ze wskazówkami, jak uniknąć pułapek prawnych oraz technicznych.

Czym jest i jak funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa?

Podstawą prawną funkcjonowania wspólnoty jest ustawa o własności lokali.  Wspólnota powstaje z mocy prawa w chwili wyodrębnienia własnościowego lokalu w budynku. W związku z tym, jeśli kupisz taki lokal, automatycznie zostajesz członkiem wspólnoty i współwłaścicielem części wspólnych budynku. 

Wspólnota jest zobowiązana do powołania zarządu. W przypadku tzw. małej wspólnoty (składającej się z najwyżej trzech lokali) mogą nim być sami mieszkańcy, a ich działania są regulowane przepisami Kodeksu cywilnego dotyczącymi współwłasności. Jeśli wspólnota jest duża (cztery lokale i więcej), zarząd jest powoływany na mocy ustawy o własności lokali. Potrzebna jest do tego uchwała wspólnoty mieszkaniowej. 

Jako właściciel mieszkania we wspólnocie masz bezpośredni wpływ na jej funkcjonowanie i podejmowanie decyzji jej dotyczących. Udział w zebraniach mieszkańców i głosowaniach jest bardzo ważny, gdyż jeśli zarządzanie budynkiem ma przebiegać sprawnie, mieszkańcy powinni angażować się w działania wspólnoty i zgodnie współdziałać.  

Jak sprawdzić stan prawny mieszkania we wspólnocie? 

Aby skontrolować stan prawny lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, przejrzyj księgę wieczystą nie tylko samego lokalu, lecz także gruntu, na którym stoi budynek. Na co szczególnie warto zwrócić uwagę?

Zorientuj się, czy sprzedający jest jedynym właścicielem mieszkania, czy ma uregulowane kwestie związane z dziedziczeniem, podziałem majątku po rozwodzie itp. 

Zwróć uwagę, jak wygląda kwestia udziału w nieruchomości – jest on wyrażony ułamkiem zapisanym w księdze wieczystej. Wartość ta ma znaczenie, jeśli chodzi o siłę głosu na zebraniach zarządu. Im większy udział w nieruchomości ma dany mieszkaniec, tym bardziej liczy się jego zdanie przy podejmowaniu decyzji. Z drugiej strony opłaty eksploatacyjne są proporcjonalne do wielkości udziałów, a więc im większe mieszkanie, tym wyższe opłaty. 

Czy kupujesz odrębną własność, czy udział ze wskazaniem na lokal? W tym drugim przypadku tak naprawdę nie zostajesz właścicielem mieszkania – wpisu własności dokonuje się jedynie do księgi wieczystej gruntu. W takiej sytuacji nie ma możliwości zakupu mieszkania na kredyt, gdyż bank nie ma jak zabezpieczyć zobowiązania hipoteką na lokalu. Więcej o udziale ze wskazaniem na lokal przeczytasz tutaj: Udział ze wskazaniem na lokal

Zorientuj się, czy w księdze wieczystej są wpisane jakiekolwiek obciążenia na rzecz osób trzecich, takie jak służebności czy hipoteki. Jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem, nie jest to przeszkodą w zakupie, lecz trzeba przeprowadzić transakcję w odpowiedni sposób. W takiej sytuacji są różne możliwości. Jedna polega na tym, że część kwoty ze sprzedaży mieszkania zostaje przeznaczona na spłatę kredytu. Inna opcja to przeniesienie kredytu na inną nieruchomość. O tym, jak wygląda transakcja, gdy nieruchomość jest obciążona kredytem, przeczytasz tutaj: 6 kroków do sprzedaży domu z kredytem hipotecznym.

Co warto sprawdzić, jeśli chodzi o zarządzanie nieruchomością i relacje sąsiedzkie? 

Dowiedz się, kto zarządza budynkiem – czy jest to tzw. zarząd społeczny (sami mieszkańcy), czy wyspecjalizowana firma. W przypadku zarządu społecznego jego członkowie mieszkają na miejscu, więc zależy im na niższych kosztach, a decyzje w niektórych sprawach czasem udaje się podjąć od ręki, zwłaszcza jeśli mieszkańcy się znają i są w dobrych relacjach.  Zwykle jednak członkowie takiego zarządu nie są specjalistami, więc mogą popełniać błędy formalne, skutkujące opóźnieniami czy dodatkowymi kosztami. Profesjonalna firma zarządzająca natomiast dysponuje wiedzą prawną i współpracuje ze sprawdzonymi podwykonawcami. Z drugiej strony firma taka zwykle zarządza wieloma budynkami, więc może podchodzić do poszczególnych wspólnot rutynowo, a na rozpatrzenie spraw trzeba czasem długo czekać. 

Aby wspólnota funkcjonowała sprawnie, kluczowe są dobre relacje między mieszkańcami. Jeśli są one trudne, mogą blokować podejmowanie decyzji. O jakości współpracy członków wspólnoty do pewnego stopnia świadczy stan budynku i jego otoczenia. Jeśli są one zadbane, oznacza to, że mieszkańcy umieją się zmobilizować i współdziałać. Jeśli nie są, można wnioskować, że mieszkańcy są w konflikcie, nie potrafią się zorganizować lub nie mają funduszy. Możesz też poprosić o wgląd do dokumentacji wspólnoty i sprawdzić, jak szybko podejmowane są uchwały. Jeśli podjęcie prostej decyzji trwa miesiące i wciąż nie można zebrać głosów, sugeruje to, że mieszkańcy omijają zebrania, gdyż są skłóceni albo niezainteresowani, a prawdopodobieństwo, że takie sytuacje będą się powtarzały, jest duże. O konfliktach świadczą też uchwały zaskarżone do sądu przez część mieszkańców. 

Sprawdź, czy interesująca Cię wspólnota prowadzi fundusz remontowy, a jeśli tak, ile wynoszą składki i jakie środki są już zgromadzone.  W przypadku wspólnoty taki fundusz nie jest konieczny, ale zalecany. Można zbierać środki na remonty w miarę pojawiania się bieżących potrzeb, bez tworzenia odrębnego funduszu na ten cel. W praktyce jednak taka zbiórka może się okazać trudna, zwłaszcza gdy nie wszyscy dysponują większą kwotą od ręki.  Z kolei uchylanie się od płatności, a wskutek tego odwlekanie remontu czy naprawy może nie tylko być przyczyną konfliktów sąsiedzkich, lecz także sprawiać, że zamieszkiwanie w budynku jest uciążliwe, a nawet niebezpieczne. Lepiej więc, aby fundusz był zorganizowany na podobnej zasadzie jak w spółdzielni, tzn. mieszkańcy ustalają regularne wpłaty określonych kwot, które będą gromadzone na rachunku i wykorzystane, gdy zaistnieje konieczność remontu. 

Jak sprawdzić stan techniczny budynku? 

Niektóre oznaki zaniedbania są widoczne na pierwszy rzut oka. Sygnały alarmowe to plamy pleśni na sufitach i ścianach, zapach stęchlizny, pęknięcia i odpadający tynk na elewacji czy stare nieszczelne okna. Jeśli budynek ma poddasze, przejdź się tam – widoczne zacieki na suficie świadczą o nieszczelnym dachu. 

Zapytaj zarząd o dotychczasowe przeglądy (budowlane, gazowe itp.) – jeśli dawno ich nie było, nie świadczy to dobrze o organizacji zarządzania budynkiem. Jeśli oglądasz starszy budynek, zapytaj, czy instalacje były wymieniane, a jeśli tak, to kiedy. 

Jeśli nie widzisz ewidentnych problemów, a niezbyt orientujesz się w kwestiach budowlanych i remontowych, warto udać się na oględziny w towarzystwie fachowca, który przeprowadzi szczegółową ekspertyzę. 

Co to znaczy, że mieszkanie jest bezczynszowe? 

Mieszkania w małych wspólnotach są niekiedy sprzedawane jako bezczynszowe. W praktyce nie oznacza to jednak braku opłat – jedynie brak czynszu administracyjnego za zarządzanie nieruchomością. Trzeba jednak ponosić koszty utrzymania części wspólnych budynku, w których mieszkańcy mają udział. Poza tym trzeba oczywiście na bieżąco płacić za media. 

Może się wydawać, że rachunki i tak będą mniejsze niż w sytuacji, gdy trzeba regularnie płacić czynsz. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że przy braku stałego czynszu koszty eksploatacji nie są rozłożone równomiernie w ciągu roku. Od późnej wiosny do wczesnej jesieni nie płaci się za ogrzewanie, ale w sezonie grzewczym rachunki są wyższe.

Właściciele mieszkań bezczynszowych mają większy wpływ na wybór dostawców oraz zarządzanie budynkiem. Z drugiej strony jednak muszą sami zajmować się organizowaniem wszelkich prac remontowych i porządkowych.  

Jakie są formalności związane z zakupem mieszkania we wspólnocie?

Jeśli chodzi o wymagane dokumenty, większość z nich gromadzi sprzedający. Musi on przedstawić:

• podstawę nabycia, np. akt notarialny czy prawomocne oświadczenie sądu o nabyciu spadku;
• zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach – wydawane przez zarząd wspólnoty;
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych;
• świadectwo charakterystyki energetycznej.

Tak jak w przypadku każdej innej nieruchomości, przed sfinalizowaniem transakcji strony często podpisują umowę przedwstępną, która ma zabezpieczyć ich prawa w przypadku gdyby któraś strona się wycofała. Jest to zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej), przydatne zwłaszcza w sytuacji, gdy potrzeba więcej czasu na formalności, np. związane z kredytem czy wyprowadzką. 

Umowa przedwstępna nie musi być zawarta jako akt notarialny, ale w przypadku umowy ostatecznej forma aktu notarialnego jest wymagana. Notariusz pobiera taksę notarialną, której maksymalna wysokość jest określona urzędowo i zależy od wartości mieszkania. Może także pobrać podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC); nie jest on należny w przypadku transakcji na rynku pierwotnym oraz zakupu pierwszej nieruchomości na rynku wtórnym. Następnie notariusz składa wniosek o ujawnienie zmian w księdze wieczystej mieszkania. 

Co trzeba załatwić po zakupie mieszkania we wspólnocie?

Po sfinalizowaniu zakupu czekają Cię następujące formalności:

• przepisanie mieszkania na nowego właściciela przed zarządem wspólnoty (zarząd nie dostaje od notariusza informacji o zmianie właściciela);
• zgłoszenie zakupu mieszkania do urzędu miasta lub gminy, aby można było naliczyć podatek od nieruchomości;
• zameldowanie się w nowym mieszkaniu;
• zawarcie umów z dostawcami mediów i przepisanie liczników;
• zgłoszenie zmiany adresu (np. u pracodawcy, w banku, w ZUS-ie);
• jeśli mieszkanie było kupione na kredyt – ubezpieczenie go z cesją na bank, który udzielił kredytu; w przypadku zakupu za gotówkę ubezpieczenie mieszkania nie jest wymagane, ale zalecane.