Czy warto kupić mieszkanie bezczynszowe?
Mieszkanie bezczynszowe charakteryzuje się tym, że jego właściciel nie musi płacić czynszu do spółdzielni lub wspólnoty. Warto jednak podkreślić, że nie oznacza to braku opłat. Dlatego przed decyzją o zakupie takiego mieszkania przeanalizuj dokładnie, za co i ile będziesz płacić.
Magdalena Krukowska, Nieruchomosci-online.pl
Czym jest czynsz? Co to znaczy „mieszkanie bezczynszowe”?
Kodeks cywilny definiuje czynsz jako opłatę wnoszoną przez najemcę na rzecz wynajmującego w zamian za możliwość użytkowania lokalu. Potocznie nazywamy czynszem także cykliczną opłatę administracyjną płaconą do spółdzielni lub wspólnoty. Gdy mowa o „mieszkaniach bezczynszowych”, słowo „czynsz” należy rozumieć w tym drugim znaczeniu.
Jeśli więc mieszkanie jest oferowane jako bezczynszowe, przyjmuje się, że jego właściciel nie płaci wspomnianych opłat administracyjnych, a jedynie bieżące rachunki za zużycie mediów i wywóz śmieci, na podobnej zasadzie jak właściciele domów jednorodzinnych.
Od czego zależy konieczność płacenia czynszu?
To, czy za mieszkanie będzie trzeba płacić czynsz, zależy od tego, czy nieruchomość, w której lokal się znajduje, należy do spółdzielni mieszkaniowej, czy do wspólnoty, a w tym drugim przypadku – od wielkości wspólnoty i ustaleń między jej mieszkańcami.
- Spółdzielnie mieszkaniowe
Jeśli szukasz mieszkania bezczynszowego, możesz wykluczyć spółdzielnie mieszkaniowe, gdyż czynsz jest tu regułą. Spółdzielnie zwykle mają rozbudowaną administrację i dużą powierzchnię części wspólnych, a w skład ich zasobów wchodzi wiele budynków, które wymagają konserwacji i remontów. W związku z tym spółdzielnie generują duże koszty utrzymania, które są finansowane z przychodów z nieruchomości wspólnej, przychodów z działalności gospodarczej, a także opłat pobieranych od mieszkańców – właśnie w ramach comiesięcznego czynszu.
- Wspólnoty mieszkaniowe
Jeśli chodzi o wspólnoty mieszkaniowe, trzeba wprowadzić rozróżnienie między wspólnotą dużą a wspólnotą małą, gdyż odnoszą się do nich inne wymogi prawne w zakresie zarządzania, co wpływa na rodzaj opłat.
W przypadku wspólnoty dużej (4 mieszkania i więcej) prawo nakłada na jej mieszkańców obowiązek powołania zarządu (wybór zarządcy wśród mieszkańców bądź zatrudnienie specjalisty z zewnątrz). Oznacza to, że mieszkańcy takiej wspólnoty płacą, oprócz rachunków za eksploatację własnych mieszkań, także zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, które można również potocznie nazwać czynszem. Fundusz remontowy we wspólnotach nie jest wymagany, ale mieszkańcy mogą uchwalić jego powołanie.
W praktyce więc o mieszkaniach bezczynszowych można mówić jedynie w przypadku wspólnot małych (najwyżej 3 mieszkania). W takich wspólnotach nie obowiązują wymogi dotyczące formalnego zarządzania, a decyzje podejmowane są na zasadzie porozumienia między mieszkańcami.
Gdzie i jak znaleźć mieszkanie bezczynszowe?
Jeśli szukasz takiego mieszkania, z dużym prawdopodobieństwem znajdziesz je w budynku, który jest mały albo tak podzielony, że na wspólnotę składają się nie więcej niż trzy lokale. Układ budynku może przy tym być rozplanowany w taki sposób, by zredukować do minimum części wspólne.
Jeśli chcesz wyszukać mieszkania bezczynszowe na Nieruchomosci-online.pl, w wyszukiwarce (dostęp ze strony głównej lub z paska bocznego – „Szukaj ogłoszeń”) wybierz „Kupię” i „Mieszkanie” oraz wpisz miejscowość (ewentualnie także dzielnicę, osiedle czy ulicę). Kliknij „Filtry”, a w oknie, które się otworzy, „Więcej”. Tam zaznacz pole „Bezczynszowe”.
Zawsze jednak warto się upewnić, co ogłoszeniodawca rozumie pod pojęciem mieszkania bezczynszowego. Może się okazać, że utożsamia je po prostu z mieszkaniem we wspólnocie. Tymczasem, jak wyjaśniono w poprzedniej sekcji, w niektórych wspólnotach wymagane są stałe opłaty za zarządzanie budynkiem i eksploatację części wspólnych.
Czy mieszkanie bezczynszowe się opłaca?
Może się wydawać, że brak konieczności płacenia czynszu oznacza oszczędności rzędu kilkuset złotych miesięcznie. W niektórych przypadkach faktycznie tak jest, gdyż, jak wspomniano, nie trzeba utrzymywać spółdzielni ani ponosić kosztów zarządu. Jednak nie jest to regułą. Mieszkanie może być np. położone w budynku generującym wysokie koszty ogrzewania, przez co wprawdzie będziesz płacić mniej przez większość roku, ale Twoje wydatki będą bardzo wzrastały w sezonie grzewczym. Dlatego zorientuj się, jaka jest faktyczna wysokość opłat, a najlepiej poproś sprzedającego o pokazanie przykładowych rachunków.
Brak funduszu remontowego też na pierwszy rzut oka wygląda na oszczędność. Weź jednak pod uwagę, że wszelkie prace remontowe i konserwacyjne dotyczące części wspólnych mieszkańcy muszą wykonywać lub organizować we własnym zakresie. Choć nieraz umożliwia to redukcję kosztów, nie zawsze jest korzystne. Gdy konieczny jest większy remont, musisz liczyć się z dużym jednorazowym wydatkiem. Jeśli natomiast trafisz na kłopotliwego sąsiada, który będzie uchylał się od płacenia swojego udziału w kosztach remontu bądź naprawy, spowoduje to konflikty, a może wręcz udaremnić planowane prace, doprowadzić do pogorszenia się stanu nieruchomości i stworzyć zagrożenie dla mieszkańców budynku.
Zakup mieszkania bezczynszowego może być dla Ciebie korzystny, jeśli:
- ważna jest dla Ciebie niezależność i możliwość podejmowania decyzji, komu płacisz i za co;
- interesujący Cię budynek jest nowy lub niedawno remontowany i można zakładać, że przez dłuższy czas nie będzie wymagał większych nakładów finansowych;
- masz oszczędności bądź potrafisz odłożyć większą kwotę;
- umiesz samodzielnie wykonać niektóre prace remontowe i porządkowe oraz masz na nie czas, ewentualnie znasz fachowców oferujących usługi w przystępnych cenach;
- znasz swoich przyszłych sąsiadów albo masz o nich wiarygodne informacje, więc możesz przynajmniej w pewnym stopniu określić ryzyko konfliktów i zalegania z płatnościami.
