Lokalizacja jest jednym z najważniejszych kryteriów wyboru mieszkania, od których zależy, czy będzie ono komfortowe w użytkowaniu i czy będzie łatwo je wynająć lub sprzedać. Pojęcie „dobrej lokalizacji” jest w znacznym stopniu zależne od potrzeb osób, dla których przeznaczone jest mieszkanie, choć są też pewne uniwersalne kwestie, które dobrze jest sprawdzić.  

Otoczenie budynku – co jest potrzebne, a na co warto uważać? 

Na początek warto przeanalizować otoczenie i sąsiedztwo budynku, w którym znajduje się interesujące Cię mieszkanie, pod kątem kilku kwestii, które są ważne dla niemal każdego, niezależnie od sytuacji życiowej i preferencji.

• Czy w pobliżu można zrobić podstawowe zakupy? Jak daleko są sklepy – spożywczy, supermarket, drogeria, apteka?
• Jak daleko są placówki opieki zdrowotnej (przychodnia, szpital)?
• Czy miejsce jest dobrze skomunikowane? Czy na drogach dojazdowych tworzą się korki? Czy dostępny jest transport publiczny, a jeśli tak, jak często kursuje?
• Czy po okolicy można bezpiecznie poruszać się pieszo? Czy jest dobrze oświetlona po zmroku?
• Czy w pobliżu znajdują się tereny zielone, ścieżki spacerowe i inne miejsca, w których można się zrelaksować?
• Czy w otoczeniu budynku jest głośno? Czy w bliskim sąsiedztwie występują jakieś czynniki zakłócające spokój albo zmniejszające komfort korzystania z mieszkania (droga szybkiego ruchu, linia kolejowa, lotnisko, zakład przemysłowy itp.)? Czy ich powstanie jest planowane w przyszłości?

Dopasuj do potrzeb

Zastanów się, czy osoby, dla których przeznaczone jest mieszkanie, mają jakieś szczególne potrzeby, na które trzeba zwrócić uwagę. Na przykład co innego będzie istotne, jeśli szukasz mieszkania dla rodziny z dziećmi, a co innego, jeśli chcesz zainwestować w lokal na wynajem dla studentów.  

• Mieszkanie na wynajem

W Polsce najemcami są najczęściej studenci bądź młode osoby pracujące. Zastanów się, co dla takich osób będzie ważne.

Jeśli zamierzasz kierować ofertę najmu do studentów, mieszkanie powinno się znajdować niedaleko uczelni lub mieć z nią dobre połączenia komunikacyjne. Jeśli planujesz wynajmować mieszkanie osobom pracującym – warto, by było ono położone niedaleko dzielnicy, gdzie mieszczą się biura, albo było z nią dobrze skomunikowane. Wprawdzie w obecnych czasach, gdy upowszechniła się praca zdalna i hybrydowa, ma to nieco mniejsze znaczenie, ale będzie istotną zaletą mieszkania.

Dodatkowym atutem dla najemców będą dostępne w pobliżu lokale gastronomiczne oraz miejsca, gdzie można się spotkać ze znajomymi i atrakcyjnie spędzać wolny czas.

• Mieszkanie dla siebie

Jeśli kupujesz mieszkanie na własny użytek, najważniejsze będą kwestie związane z Twoją sytuacją życiową, trybem życia, preferencjami i planami na przyszłość.  Weź pod uwagę:

• dojazdy i mobilność: czy dojeżdżasz do pracy, czy pracujesz zdalnie; czy poruszasz się samochodem albo planujesz jego zakup (np. dla zmotoryzowanych bardzo istotny będzie dostęp do miejsc parkingowych, a dla osób poruszających się komunikacją miejską ważniejsza jest bliskość przystanków);
• czy masz lub chcesz mieć dzieci; jeśli tak, czy w okolicy są żłobki, przedszkola, szkoły i place zabaw;
• czy wolisz ciszę i spokój, czy łatwy dostęp do miejskiego życia (a może da się pogodzić jedno z drugim?);
• jak spędzasz czas wolny i co Ci jest do tego potrzebne (np. kina, teatry, kawiarnie, obiekty sportowe);
• czy stan zdrowia Twój lub kogoś z domowników wymaga określonych udogodnień bądź usług w otoczeniu domu (np. braku barier architektonicznych).

W mieście czy za miastem? W centrum czy na peryferiach?

Nieruchomości w gminach otaczających miasto bywają tańsze niż w mieście – może się okazać, że za tę samą kwotę możesz sobie pozwolić na dużo większy metraż. Przykładowo, według danych Nieruchomosci-online.pl z marca 2024 r. średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania w takich podwarszawskich gminach jak Góra Kalwaria, Kobyłka, Radzymin i Wołomin wynosi mniej niż połowę tego, co w stolicy. Są też jednak takie gminy podmiejskie, gdzie ceny nieruchomości są nawet wyższe niż w dużych miastach. Na przykład w podbydgoskiej gminie Osielsko mieszkania są droższe niż w Bydgoszczy.

Więcej informacji na temat średnich cen ofertowych w miastach wojewódzkich i sąsiadujących z nimi gminach znajdziesz w najnowszym Raporcie lokalnym przygotowanym przez Nieruchomosci-online.pl[d1] .

Z drugiej strony, nawet jeśli cena mieszkania za miastem wydaje się bardzo atrakcyjna, rozważ wszystkie za i przeciw, by stwierdzić, czy w ostatecznym rozrachunku taka wyprowadzka się opłaci:

• czy będziesz musiał(-a) często dojeżdżać do miasta,
• czy dojazd do interesujących Cię miejsc jest łatwy,
• ile trwa i kosztuje dojazd,
• czy w okolicy jest na tyle rozwinięta infrastruktura, by można było zaspokoić codzienne potrzeby (zakupy, podstawowe usługi) w pobliżu domu.

Jeśli chodzi o lokalizację w obrębie miasta, ceny mieszkań w dzielnicach centralnych zwykle są wyższe niż w peryferyjnych, ale zależy to też od samego budynku, jego wieku, stanu i standardu. Na przykład w okolicach centrum często spotyka się bloki z wielkiej płyty, w których mieszkania są stosunkowo niedrogie, ale też odrestaurowane kamienice, gdzie mieszkania mogą osiągać wyśrubowane ceny.

Możesz więc stanąć przed wyborem – czy kupić duże nowe mieszkanie, ale położone na uboczu, w słabo skomunikowanej okolicy, czy małe mieszkanie w bloku z lat 60. ze wszystkimi jego wadami, ale w miejscu, skąd jest wszędzie blisko. Taka decyzja może nie być łatwa, a każdy przypadek trzeba rozpatrywać indywidualnie.

„Dobre” i „złe” dzielnice?

Niektóre dzielnice miast mają określoną reputację – dobrą lub złą, w zależności od m.in. zamieszkującej je społeczności, sąsiedztwa, standardu mieszkań, bezpieczeństwa, poziomu przestępczości, jakości połączeń komunikacyjnych itp. Zanim jednak z góry odrzucisz daną dzielnicę ze względu na złe skojarzenia, sprawdź, czy mają one podstawy w obecnej sytuacji. Może się okazać, że warunki się poprawiły, bo np. wyremontowano niektóre budynki lub rozbudowano zaplecze handlowo-usługowe. I odwrotnie – dzielnica niegdyś uznawana za dobrą mogła się zmienić na gorsze, gdyż zlikwidowano część połączeń komunikacyjnych, a wiele restauracji, kawiarni i sklepów przestało działać.

Najlepiej więc zweryfikuj wyobrażenia z rzeczywistością i po prostu wybierz się do danej dzielnicy osobiście. Sprawdź, czy można się po niej wygodnie poruszać, obejrzyj zabudowę, zajdź do interesujących Cię miejsc, doświadcz lokalnej atmosfery i przekonaj się, czy czujesz się tam bezpiecznie. W miarę możliwości porozmawiaj też z mieszkańcami. Zapytaj ich, czy są zadowoleni, czy mogliby Ci polecić tę dzielnicę bądź konkretne jej części, czy doświadczają niedogodności i czy znają jakieś ciekawe miejsca warte odwiedzenia.

Położenie mieszkania w budynku

Lokalizacja mieszkania to także jego usytuowanie w budynku. Ma ono wpływ na takie czynniki jak łatwość dotarcia do lokalu, nasłonecznienie, temperatura (a w związku z tym koszty eksploatacji), widok z okien i poziom hałasu.  

• Położenie na piętrze

Mieszkania na najwyższych piętrach nieraz zapewniająatrakcyjne widoki, są dobrze doświetlone i trudno dostępne dla włamywaczy, a także w mniejszym stopniu dociera do nich hałas z ulicy. Z drugiej strony, jeśli w budynku nie ma windy (co zdarza się w kamienicach i blokach do 4 pięter), wspinanie się na samą górę bywa niełatwe. Weź to pod uwagę, szczególnie gdy ktoś z domowników ma problemy z poruszaniem się albo gdy zakładasz konieczność wnoszenia do mieszkania ciężkich przedmiotów. Trzeba też liczyć się z tym, że mieszkania na najwyższym piętrze bardzo nagrzewają się podczas upałów, zwłaszcza gdy w budynku nie ma strychu.

Z kolei mieszkania na parterze są łatwo dostępne dla mieszkańców i nieraz (zwłaszcza w nowszych inwestycjach) mają przynależne ogródki. Ich wadą jest jednak mniejszy poziom prywatności – osoby przechodzące koło budynku więcej widzą przez okna. Lokalizacja na parterze jest również uznawana za mniej bezpieczną i łączącą się z większym ryzykiem włamań, szczególnie jeśli budynek nie jest monitorowany. Może więc być konieczne zamontowanie dodatkowych zabezpieczeń przeciwwłamaniowych.

Mieszkania na środkowych piętrach są wolne od większości wad skrajnych kondygnacji. Przy tym w sezonie grzewczym przeważnie jest w nich najcieplej, gdyż są ogrzewane z każdej strony przez przylegające do nich lokale.  

• Położenie względem stron świata

Odpowiednie ustawienie mieszkania względem stron świata pozwala na oszczędności energii. Jeśli pomieszczenie, w którym zamierzamy spędzać najwięcej czasu (z reguły salon), będzie położone od strony południowej, światło słoneczne będzie dłużej je doświetlać i dogrzewać. Natomiast kuchnię lepiej umieścić od strony północnej, gdyż pożądana jest tam niższa temperatura. Jeśli chodzi o sypialnię, jej optymalna lokalizacja zależy od trybu życia domowników – jeśli muszą wcześnie wstawać, warto, by znajdowała się po stronie wschodniej.

Czy mieszkanie jest dobrą inwestycją pod względem lokalizacji?

Spójrz na mieszkanie pod kątem nie tylko bieżących potrzeb, lecz także jego ewentualnej sprzedaży w przyszłości. Rozważ, czy jest prawdopodobieństwo, że zyska, albo przynajmniej nie straci, na wartości i atrakcyjności przez lokalizację. Istotna jest więc nie tylko sytuacja obecna, lecz także przewidywana w perspektywie lat.

Co najbardziej przyciąga osoby zainteresowane zakupem mieszkania? W badaniu SMG/KRC przeprowadzonym na zlecenie REAS w 2015 r. najważniejszym czynnikiem przy zakupie nieruchomości (według 23% respondentów) okazała się obecność zaplecza handlowego, a drugim z kolei (wskazanym przez 17% respondentów) – dostępność komunikacji miejskiej. Jeśli więc w interesującej Cię okolicy infrastruktura tego typu nie jest jeszcze dobrze rozwinięta, dobrze jest sprawdzić, jakie są szanse, że sytuacja się zmieni na korzyść. Na przykład, nawet jeśli w najbliższym sąsiedztwie jest dostępny tylko jeden mały sklep spożywczy, może się okazać, że w planach jest budowa większego centrum handlowego. Warto też się zorientować, gdzie w niedalekiej przyszłości powstaną połączenia autobusowe, tramwajowe i kolejowe, a w Warszawie – stacje metra, gdyż te lokalizacje są perspektywiczne.

Znajdź odpowiednią lokalizację na Nieruchomosci-online.pl

Na Nieruchomosci-online.pl możesz łatwo sprawdzić informacje o lokalizacji i otoczeniu   interesującego Cię mieszkania. Możesz też wyszukać ogłoszenia pod kątem określonych parametrów lokalizacji.

W widoku pojedynczego ogłoszenia, w sekcji „Lokalizacja”, znajdziesz nie tylko dane adresowe, lecz także informacje o otoczeniu budynku – typ zabudowy (np. osiedle bloków mieszkalnych, obiekty handlowo-usługowe) i obiekty w pobliżu (np. jezioro, las, szkoła, przedszkole, supermarket, restauracja, przystanek autobusowy). W sekcji tej można również zobaczyć mapę okolicy.

Jeśli chcesz znaleźć mieszkania w lokalizacji o określonych cechach, umożliwi Ci to wyszukiwarka na Nieruchomosci-online.pl. Wybierz „Kupię” i „Mieszkanie”, wpisz miejscowość i ewentualnie dzielnicę oraz ulicę, a następnie przejdź do „Filtrów”. Gdy klikniesz „Więcej” (pod polami do wpisania zakresu cen, powierzchni i liczby pokoi), pojawią się dodatkowe opcje. Zwróć uwagę na pole „Szukaj w opisach ogłoszeń”.  Załóżmy, że zależy Ci, by niedaleko była szkoła dla Twojego dziecka. Wpisz więc „szkoła podstawowa” we wspomnianym polu, a w wynikach wyszukiwania pojawią się tylko te ogłoszenia, w których pojawia się wpisana fraza.

Jeśli szukasz mieszkania w Warszawie, w polach do wyboru pojawia się dodatkowa opcja – „Metro”.  Zaznacz ją, jeśli zależy Ci na poszukiwaniu mieszkań w okolicach linii metra.  

 [d1]https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/ile-kosztuja-nieruchomosci-w-twojej-okolicy-sprawdz-nasz-nowy-raport-lokalny-30173.html