Spadek nastrojów na rynku przez konsekwencje BK2%. Kluczowa będzie odbudowa podaży

W 2023 roku rynkiem rządził Bezpieczny Kredyt 2%. Pomimo tego, że pobudził stronę popytową, jednocześnie spowodował spadek podaży i wzrost cen, wprowadzając stres, pośpiech oraz irytację w kolejce po nowe M. Zmienił też profil klienta kupującego – rynek zdominowały osoby nabywające swoje pierwsze mieszkanie. Gdzie szukać okazji, a kiedy warto wstrzymać się z decyzją, podpowiadamy na bazie danych z portalu z ogłoszeniami Nieruchomosci-online.pl.

Na rynku nieruchomości wciąż panują dość optymistyczne nastroje jednak z zanotowanym spadkiem wartości indeksu INPON – profesjonalnego barometru koniunktury rynku wtórnego, przygotowywanego co kwartał przez portal Nieruchomosci-online.pl i zespół badawczy z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu – o 5 pkt do poziomu 55,5 w ostatnim kwartale 2023 r. Bezsprzecznie na takie zmiany miał wpływ program Bezpieczny Kredyt 2%, który stymulował popyt przy słabym wzroście podaży nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, co doprowadziło do przeszacowania cen wielu nieruchomości, zwłaszcza mniejszych mieszkań przy wciąż niepewnej sytuacji krajowej i międzynarodowej.

Nastroje najbardziej pogorszyły się w segmencie mieszkań, co było efektem m.in. wyczerpania puli środków dostępnych w ramach Bezpiecznego Kredytu 2% i niepewności co do przyszłości programu. Ocena dla segmentu mieszkań większych niż kawalerki spadła aż o 8,7 pkt (do wartości 62,7 na 100). Nieco mniejszy spadek zanotowały kawalerki: spadek o 7,3 pkt (do wartości 63 na 100),  z czego granica 50 pkt wyznacza poziom optymizmu wśród kupujących i sprzedających w ocenie pośredników w obrocie nieruchomościami.

Tym, co ochłodziło sytuację na rynku, było oczekiwanie na nowe warunki i kryteria kwalifikujące do wsparcia w nowym programie rządowym, a także niepewność czy w 2024 roku w ogóle znajdą się pieniądze na jakikolwiek program. Wśród wielu kupujących zapanowały więc pośpiech, stres i irytacja, przez co umowy jeszcze pod koniec 2023 roku były zawierane szybciej. W przypadku atrakcyjnych nieruchomości często dochodziło też do licytacji ceny w górę.

Ceny coraz wyższe, coraz mniej szans na negocjacje

Analiza średnich cen ofertowych w portalu Nieruchomosci-online.pl po IV kwartale wskazuje, że w większości miast wojewódzkich zanotowano wzrosty w porównaniu z III kwartałem. To efekt wyśrubowanych oczekiwań właścicieli mieszkań, którzy zachęceni wyższym zainteresowaniem osób posiłkujących się kredytem z rządowymi dopłatami, nie dopuszczali do obniżek, szczególnie przy sprzedaży mieszkań w limicie programowym.

Największe wzrosty odczuli kupujący kawalerki w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, gdzie przy wzrostach 7-10 proc. k/k pułap średniej ceny za mkw. osiągnął kolejno prawie 20 tys. zł, 17 tys. zł i 14,5 tys. zł. W pozostałych stolicach regionów wzrosty były mniejsze, choć w kolejnych sześciu miastach średnia cena osiągnęła już psychologiczną granicę 10 tys. zł/mkw. W segmencie mieszkań 2-pokojowych, również cieszących się niesłabnącym zainteresowaniem, w większości miast wojewódzkich średnia cena była pod koniec roku albo umiarkowanie wyższa (2-5 proc. k/k – Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Lublin, Olsztyn), albo zauważalnie wyższa (6-8 proc. k/k – Kraków, Katowice, Warszawa, Wrocław, Łódź, Poznań, Kielce, Szczecin, Opole, Gorzów Wlkp., Zielona Góra, Toruń). Na rynku mieszkań 3-pokojowych sytuacja wyglądała podobnie, choć w tym wypadku, jak wskazują pośrednicy w obrocie nieruchomościami, cena ofertowa była często życzeniowa i była próbą wykorzystania rozgrzanego przez BK2% rynku.

Mało chętnych na duże mieszkania – to dobra okazja do zamiany na większe

Pod koniec roku wciąż najgorętszym towarem były przede wszystkim kawalerki lub mieszkania 2- i 3-pokojowe w cenie do 500-800 tys. zł. Natomiast znalezienie chętnych na większe powierzchnie było już trudniejsze. To szansa dla tych osób, które marzą o większej przestrzeni. Dlatego w 2024 roku warto rozważyć sprzedaż posiadanego mieszkania, a poszukać w segmencie mieszkań o większym metrażu, których na rynku pozostało więcej w porównaniu do lokali mieszczących się w limicie programu BK2%. W segmencie większych mieszkań łatwiej też o negocjowanie ceny, kiedy kolejki do zakupu ustawiają się dużo mniejsze niż w przypadku mieszkań do 50 mkw.

Dowiedz się więcej: Potrzebujesz więcej miejsca? 2024 rok sprzyja zakupom większych metraży

W 2024 roku kluczowa będzie odbudowa podaży

Konsekwencją wprowadzenia BK2% jest pogłębiająca się nierównowaga na rynku między podażą a popytem. Liczba aktywnych ogłoszeń na sprzedaż jeszcze nigdy nie była tak mała, obserwując wielkość podaży na portalu Nieruchomosci-online.pl w ciągu ostatnich kilku lat. Od wiosny podaż mieszkań na rynku wtórnym zaczęła konsekwentnie spadać, co doprowadziło do uszczuplenia wyboru o prawie 25 proc. w porównaniu do sytuacji sprzed roku. 

Jest jednak wiele przesłanek, które dają szansę na odbudowanie się oferty, zarówno na rynku deweloperskim, jak i wtórnym. Przede wszystkim zapowiedź programu „Mieszkanie na start” pokazuje, że nowy rząd podejmuje próbę stymulowania rynku mieszkaniowego, co na pewno podtrzyma stronę popytową w drugiej połowie 2024 roku, ale też zachęci deweloperów do większej aktywności.

Jak wskazuje dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, który co kwartał uczestniczy w opracowaniu wyników indeksu nastrojów rynkowych INPON, 2023 rok kończy się nastrojami wyczekiwania i ostrożności, natomiast można oczekiwać w 2024 roku pewnej normalizacji warunków gospodarczych i rozpoczęcia nowego etapu cyklu w gospodarce i na rynku nieruchomości, co może podtrzymywać pozytywne nastroje rynkowe. Według niegodo pozytywnych informacji należy oczekiwany wzrost inwestycji finansowanych ze środków unijnych, wzrost konsumpcji wewnętrznej oraz relatywnie dobra kondycja rynku pracy, które będą czynnikami wzmacniającymi popyt.

Nowy rok, nowe plany mieszkaniowe i wzrost zainteresowania

Wraz z zapowiedzią kontynuacji rządowego programu wsparcia i ujawnieniem informacji o planach związanych z „Mieszkanie na Start” rynek zareagował dość ochoczo. W styczniu 2024 roku aktywnością na portalu wykazało się 3,5 miliona unikalnych użytkowników. Obecny poziom zainteresowania można porównać do okresu ze stycznia-marca i lipca-sierpnia 2023 roku, kiedy BK2%, a nawet już jego zapowiedzi, podkręcały atmosferę na rynku.

To pozwala nam zakładać, że zainteresowanie nieruchomościami utrzyma się w 2024 roku na dość wysokim poziomie. Dodatkowo przewidywania te potwierdzają prognozy pośredników w obrocie nieruchomościami na pierwsze miesiące 2024 r zebrane w ramach badania nastrojów rynkowych. W przypadku kawalerek na sprzedaż większość pośredników przewiduje umiarkowany wzrost popytu (43 proc.), choć całkiem spora grupa agentów spodziewa się utrzymania koniunktury z końcówki ubiegłego roku (36 proc.). W przypadku większych mieszkań na sprzedaż wprawdzie 44 proc. agentów prognozuje wzrost popytu w I kwartale, ale aż 31 proc. spodziewa się spadku zainteresowania ze strony kupujących (24 proc. przewiduje stabilizację).  

Autorka artykułu: Alicja Palińska, dział analiz portalu Nieruchomosci-online.pl