Luka podażowa mieszkań na rynku pierwotnym 

W 2023 roku na rynku pierwotnym można było zaobserwować wzrost popytu, a zarazem spadek podaży, co doprowadziło do wzrostów cen transakcyjnych. Trudno obecnie wyrokować, czy taka sytuacja się utrzyma w 2024 r. Wiele będzie zależało od sytuacji gospodarczej i od polityki mieszkaniowej nowego rządu.

Niższa podaż mieszkań – z czego wynikła?

W danych GUS dotyczących budownictwa mieszkaniowego w okresie styczeń-listopad 2023 r. (najnowszych dostępnych na początku stycznia 2024 r.) odnotowano spadek liczby nowych mieszkań rok do roku we wszystkich analizowanych kategoriach:

• mieszkań oddanych do użytkowania – o 7,1% mniej (łącznie 199,6 tys. mieszkań); 
• mieszkań, na które wydano pozwolenia lub które zgłoszono z projektem budowlanym – o 21,1% mniej (łącznie 219,1 tys.);
• mieszkań w budowie – o 8,3% mniej (łącznie 174,7 tys.). 

Jakie były przyczyny spadku podaży? W wypowiedzi Polskiego Związku Firm Deweloperskich z 24.10.2023 r. zatytułowanej „Mieszkaniówka po trzech kwartałach” wymieniono takie czynniki jak:

• niedobór gruntów pod budowę;
• wysokie ceny działek budowlanych;
• zmiany przepisów;
• długie oczekiwanie na decyzje administracyjne;
• wstrzymywanie nowych inwestycji z przyczyn ekonomicznych;
• nieznana (w momencie publikacji wypowiedzi) przyszłość programu Bezpieczny Kredyt 2% i polityki mieszkaniowej. 

Skok popytu wskutek ułatwień kredytowych

W 2023 r. odnotowano znaczny wzrost popytu w porównaniu z rokiem poprzedzającym. Jakie były tego przyczyny? 

W 2022 r. na rynku nieruchomości panował zastój spowodowany m.in. wysoką inflacją, rosnącymi stopami procentowymi i zaostrzonymi kryteriami oceny zdolności kredytowej. Jednak odroczony popyt zaczął się realizować w 2023 r., gdy kredyty stały się bardziej dostępne. 

Pierwsze sygnały ożywienia popytu na rynku nieruchomości można było obserwować wiosną 2023 r., po tym, jak KNF zarekomendowała złagodzenie kryteriów oceny zdolności kredytowej (obniżenie tzw. buforu przyjmowanego przy obliczaniu zdolności kredytowej na wypadek przyszłych wzrostów stóp procentowych). 

Następnym czynnikiem silnie wpływającym na wzrost popytu stał się program Bezpieczny Kredyt 2%, który ruszył od lipca 2023 r.  Dał on możliwość otrzymania kredytów na preferencyjnych warunkach osobom do 45. roku życia kupującym pierwsze mieszkanie bądź pierwszy dom. Warto wspomnieć, że zwiększone zainteresowanie mieszkaniami można było zaobserwować już po wstępnych zapowiedziach programu, na długo przed jego faktycznym uruchomieniem. Widoczne było także pobudzenie popytu wśród osób niekwalifikujących się do programu – chciały one zdążyć z zakupem nieruchomości, zanim ceny wzrosną. 

Skutki wzrostu popytu i wprowadzenia programu Bezpieczny Kredyt 2%

W raporcie PKO BP zatytułowanym „Rynek Mieszkaniowy 4q23: Deszczowe wtorki, które przyjdą po niedzielach?” wskazano, że wskutek zwiększonego popytu wzmocnił się trend wzrostowy cen mieszkań. Wzrost średnich cen transakcyjnych na ryku pierwotnym w sześciu największych aglomeracjach w trzecim kwartale 2023 r. wyniósł 12,7% r/r (wobec 8% r/r w drugim kwartale). Natomiast w pozostałych 10 miastach wojewódzkich odnotowano wzrost o prawie 9%. 

Pobudzenie popytu wiązało się też z ogromnym wzrostem liczby transakcji w porównaniu z rokiem 2022. W cytowanym powyżej raporcie PKO BP podano, że w pierwszych trzech kwartałach 2023 r. zawarto o 184% transakcji więcej w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku, a trzeci kwartał 2023 r. był pod tym względem rekordowy – transakcji było aż o 491% więcej rok do roku. Szczególne ożywienie pod tym względem zaobserwowano na rynku pierwotnym – wzrosty były widoczne we wszystkich miastach wojewódzkich, a największe w Gdańsku, Białymstoku i Poznaniu.  

Jak zauważyli eksperci wypowiadający się w badaniu INPON przeprowadzonym przez Nieruchomosci-online.pl w III kwartale 2023 r., program Bezpieczny Kredyt 2% sprawił, że co atrakcyjniejsze mieszkania i małe domy spełniające kryteria programu (w cenie do 800 tys. zł) zaczęły bardzo szybko znikać z rynku. Przerost popytu nad podażą sprawił, że wybór ofert bardzo się zmniejszył. Skutki tego odczuły również osoby, które nie zakwalifikowały się do programu, a nie sfinalizowały zakupu przed wzrostem cen, gdyż mieszkania stały się dla nich trudniej dostępne.  

Co dalej z podażą, popytem i cenami?

Podaż powoli rośnie

Przedstawione na początku artykułu dane GUS dotyczące budownictwa mieszkaniowego dotyczą całego okresu od stycznia do listopada 2023 r. włącznie. Jeśli natomiast spojrzymy na same dane za październik i listopad i porównamy z analogicznymi miesiącami 2022 roku, widać, że podaż na rynku pierwotnym już zaczęła wzrastać. W październiku mieszkań w budowie było więcej aż o 45,3% r/r. Wzrosła też liczba mieszkań oddanych do użytkowania (o 19,7% r/r) oraz mieszkań objętych nowymi pozwoleniami na budowę (o 3,9% r/r). Z kolei w listopadzie odnotowano wzrost liczby budowanych mieszkań o 32,9% r/r i wzrost liczby mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę, o 6% r/r. 

Trzeba będzie jeszcze jednak poczekać na odbudowanie się podaży, zwłaszcza że jej wzrost jest na razie dość wolny. Nie wiadomo też, w jakim stopniu złagodzony zostanie niekorzystny wpływ czynników wymienianych przez przedstawicieli branży deweloperskiej jako bariery podażowe, m.in. ograniczeń w dostępności gruntów i utrudnień prawno-administracyjnych. 

Tomasz Stoga, prezes zarządu Profit Development S.A. i PZFD Wrocław, w swojej wypowiedzi dla Nieruchomosci-online.pl podczas panelu „Nastroje na rynku nieruchomości” wskazał, że w najbliższej perspektywie zwiększanie podaży mieszkań może być utrudnione przez nową ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym, a także przepisy dotyczące tzw. patodeweloperki, które mają wejść w życie w kwietniu 2024 r.

Popyt – trudny do przewidzenia

Jeśli chodzi o popyt w najbliższych miesiącach, jeszcze nie da się dokładnie przewidzieć, jakie czynniki będą go kształtowały. Wielką niewiadomą jest inflacja, a co za tym idzie, także oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jest prawdopodobieństwo, że jeśli stopy procentowe spadną, na rynek napłyną osoby zainteresowane zakupem mieszkań, które do tej pory nie miały zdolności kredytowej, a przez to wysoki popyt się utrzyma. 

Jeśli chodzi o program Bezpieczny Kredyt 2%, który w ostatnich miesiącach był kluczowy dla popytu, został on zakończony w dotychczasowej formie. W Biuletynie Informacji Publicznej BGK opublikowano komunikat, że przyjmowanie wniosków zostało wstrzymane z dniem 2.01.2024 r. ze względu na osiągnięcie ustawowych progów limitów dopłat (90% dla roku 2024 i 75% dla kolejnych lat).

Co dalej? Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada, że program BK2% ma być zastąpiony inną ofertą, na którą środki zostały już zabezpieczone w budżecie na rok 2024. Ze wstępnych informacji podanych 4 stycznia 2024 r. wynika, że program o nazwie „Mieszkanie na start” ma być przeznaczony dla singli do 35. roku życia oraz dla większych gospodarstw domowych bez limitu wiekowego. Przewidziano w nim limity dochodowe, a także zróżnicowane oprocentowanie w zależności od liczby osób w gospodarstwie domowym. Preferencyjne oprocentowanie ma obejmować jedynie część kredytu – limity będą również zależne od liczebności gospodarstwa domowego. Przedstawiciele ministerstwa zakładają, że nowy program miałby nie wywierać takiej presji na wzrosty cen jak jego poprzednik. Projekt jest na razie na etapie konsultacji, a jego uruchomienie jest planowane na połowę bieżącego roku. Nie wiadomo więc jeszcze, które z jego założeń uda się zrealizować w praktyce i jak przełoży się to na popyt na mieszkania. 

Ceny – nadal wzrosty, ale mogą zwolnić

W przytaczanym już raporcie PKO BP „Rynek Mieszkaniowy 4q23: Deszczowe wtorki, które przyjdą po niedzielach?” prognozowano dalsze wzrosty cen mieszkań w perspektywie roku, ale miałyby one być wolniejsze niż dotychczas – w granicach 5-10%. Eksperci z PKO BP założyli możliwość schłodzenia popytu wskutek zawieszenia programu Bezpieczny Kredyt 2% i braku perspektyw na większe obniżki stóp procentowych w najbliższej przyszłości. Może się jednak utrzymać popyt gotówkowy jako ucieczka przed inflacją. 

Na temat cen mieszkań wypowiedzieli się także eksperci, którzy uczestniczyli we wspomnianym wcześniej panelu „Nastroje na rynku nieruchomości”. Waldemar Rogowski, profesor Szkoły Głównej Handlowej i główny analityk Biura Informacji Kredytowej, założył możliwość wzrostu cen o 10-15% w zależności od lokalizacji. Z kolei Bogusław Półtorak, profesor Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, podkreślił zależność między cenami mieszkań a rynkiem pracy – jeśli wynagrodzenia będą rosły, ceny mieszkań również.  

Źródła danych: Nieruchomosci-online.pl, BGK, GUS, PKO BP

Autorka artykułu: Magdalena Krukowska, dział analiz portalu Nieruchomosci-online.pl

Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga
Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści,
zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds.
nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.