Czym jest wskaźnik LTV i jak wpływa na koszty kredytu?

Gdy przeglądasz oferty kredytów hipotecznych, zapewne w pierwszej kolejności zwracasz uwagę na RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. Oprócz tego musisz wziąć pod uwagę inne czynniki, które mają wpływ na koszt Twojego zobowiązania. Przy udzielaniu kredytu z zabezpieczeniem w postaci wpisu do hipoteki trzeba też zwrócić uwagę na wskaźnik LTV. Na jego podstawie bank określa ryzyko kredytowe oraz kwotę, którą może Ci pożyczyć. Wyjaśniamy, jak wpływa to na ostateczny koszt kredytu.

Wskaźnik LTV – co to takiego?

W szczegółach wielu ofert kredytu hipotecznego znajdziesz informacje na temat wskaźnika LTV, który wyrażany jest w procentach. Najczęściej podaje się go w formie informacji: „Oferujemy Ci kwotę do 90% wartości nieruchomości”. LTV to skrót, który pochodzi od angielskiego terminu Loan to Value. Można go przetłumaczyć jako stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia hipotecznego, którym jest nieruchomość. 

Na tej podstawie bank ocenia ryzyko kredytowe, które ponosi, pożyczając Ci pieniądze. Ryzyko to wzrasta, jeśli oferowana kwota jest zbliżona do wartości zabezpieczenia. W ciągu 20-30 lat – a tyle zazwyczaj wynosi okres, na jaki zaciągany jest  kredyt hipoteczny – ceny nieruchomości mogą przecież drastycznie spaść, ale mogą też wzrosnąć, co obserwujemy na przestrzeni ostatnich lat. 

Im wyższa wartość zabezpieczenia w stosunku do zobowiązania, tym mniej mniejsze ryzyko ponosi  bank, pożyczając Ci pieniądze. Pamiętaj jednak, że niższy – a więc korzystniejszy z punktu widzenia instytucji finansowych – wskaźnik LTV nie zwiększy Twoich szans na pozytywną decyzję kredytową w przypadku braku zdolności kredytowej lub skomplikowanej historii w BIK-u (Biurze Informacji Kredytowej). Warto wiedzieć, że niższe LTV otwiera drogę do uzyskania tańszego kredytu.

Rekomendacja S – co to za dokument i dlaczego jest ważny przy ustalaniu LTV?

Wskaźnik LTV, obok wielu informacji, jakie spotkasz w sieci, pojawia się także w towarzystwie terminu „Rekomendacja S”. Każdy bank ma swój wewnętrzny regulamin i sam ustala np. wysokość marży. W pewnych kwestiach obowiązują go jednak odgórne przepisy i regulacje. Wśród nich jest wspomniany dokument wydany przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) w 2006 roku i zaktualizowany w 2019 roku. Znajduje się w nim zbiór zaleceń dla instytucji finansowych, które udzielają kredytów hipotecznych. To właśnie tam dostępne są wytyczne dotyczące maksymalnej wysokości wskaźnika LTV. Kredyt, według Rekomendacji S, powinien wiązać się z LTV wynoszącym nie więcej niż 80%. Można jednak też dopuścić 90%, pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia kredytu. 

Ile powinien wynosić wskaźnik LTV i kiedy zwiększa Twoje szanse na pozytywną decyzję kredytową?

Jeszcze w 2014 roku mogłeś wziąć kredyt hipoteczny ze wskaźnikiem LTV 95%. W praktyce oznaczało to, że bank mógł zaoferować niemal całą kwotę na sfinansowanie zakupu lub budowy nieruchomości. Jednak w 2017 roku zaszły zmiany i aktualnie maksymalny współczynnik LTV wynosi 80%. Rekomendacja S umożliwia podniesienie wskaźnika LTV do poziomu 90%, pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia w postaci 10%. Banki różnie podchodzą do tej kwestii. Niektóre instytucje biorą na siebie koszt tego zabezpieczenia lub przenoszą je na klienta w postaci wyższej marży. Niekiedy ceną za możliwość uzyskania kredytu z mniej korzystnym (a więc wyższym) wskaźnikiem LTV jest zakup dodatkowej polisy. Są też takie banki, które konsekwentnie trzymają się wytycznych zawartych w Rekomendacji. Nie dopuszczają one, aby stosunek kwoty pożyczki do wartości deklarowanego zabezpieczenia przekroczył 80%. 

Czy zatem niższy wskaźnik LTV zwiększa Twoje szanse na pozytywną decyzję kredytową? Z pewnością bank przychylniej spojrzy na Twój wniosek, ale tylko wtedy, gdy spełniasz wszystkie pozostałe wymagania, aby uzyskać kredyt hipoteczny (dysponujesz odpowiednio wysokim wkładem własnym, masz zdolność kredytową itp.). Niektóre banki są skłonne obniżyć marżę osobom, u których parametr ten przedstawia się korzystniej. 

Jak obliczyć wskaźnik LTV?

Obliczanie wskaźnika LTV to zadanie analityków bankowych, którzy zajmują się określaniem ryzyka kredytowego. Jednak Ty także możesz w bardzo prosty sposób obliczyć jego wysokość. Wystarczy, że uwzględnisz kwotę kredytu, jaki chcesz wziąć, oraz wartości nieruchomości, która będzie stanowiła jego zabezpieczenie. Tak wygląda wzór:

LTV = (wysokość udzielonego kredytu / wartość nieruchomości) × 100%

Wskaźnik LTV – przykłady

Możesz zobaczyć to na kilku prostych przykładach. Pan Marek chce kupić mieszkanie o wartości 200 tys. zł i dysponuje wkładem własnym w wysokości 40 tys. zł. Potrzebuje więc, aby bank pożyczył mu brakującą kwotę, czyli 160 tys. zł. Wobec tego wskaźnik LTV to (160000/200000) × 100% = 80%. W takiej sytuacji pan Marek będzie musiał skupić się na ofertach kredytowych z LTV w wysokości 80%.

Pani Justyna zamierza kupić dom o wartość 600 tys. i dysponuje wkładem własnym o łącznej wysokości 65 tys. zł. Potrzebuje więc kredytu w wysokości 535 tys. zł. Może więc szybko obliczyć, że w jej przypadku wskaźnik LTV wynosi (535000/600000) × 100% = 89,1%. W sytuacji, gdy LTV wynosi prawie 90%, pani Justyna będzie miała dużo mniej ofert do wyboru. Nie musi jednak rezygnować ze swoich planów. Może skorzystać z pomocy eksperta lub ekspertki Grupy ANG i dowiedzieć się, który z banków może mieć ofertę dla niej. 

Pan Robert i pani Aneta chcą w końcu przeprowadzić się w góry. Upatrzyli sobie domek w Bieszczadach w cenie 550 tys. zł. Dysponują wkładem własnym w wysokości 300 tys. zł, więc będą musieli pożyczyć 250 tys. zł. W ich przypadku wskaźnik LTV to: (250000/550000) × 100% = 45,4%. W przypadku tak niskiego wskaźnika mogą otrzymać kredyt z niższą marżą. Dodatkowo, jeśli oboje mają stabilną sytuację finansową, nie będą musieli długo czekać na pozytywną decyzję kredytową.

Jeśli szukasz najlepszej oferty kredytu hipotecznego dla siebie, możesz poprosić o pomoc eksperta finansowego grupy ANG. Podczas jednego spotkania poznasz oferty wielu banków i oszczędzisz czas, który musiałbyś przeznaczyć na wertowanie stron internetowych i regulaminów ofert.

Wskaźnik LTV a wkład własny

Na podstawie przytoczonych przykładów doskonale widać prostą zależność – im większy jest Twój wkład własny, tym niższy – a więc korzystniejszy – wskaźnik LTV i większe szanse na otrzymanie korzystniejszej oferty. Najpopularniejszą formą wkładu własnego są oczywiście oszczędności, jednak może on mieć też inną postać. Jeżeli masz działkę i budujesz dom, Twoim kapitałem początkowym jest wartość działki budowlanej, na której powstanie nieruchomość. Jeżeli posiadasz ziemię w atrakcyjnej lokalizacji, wysokość Twojego wkładu własnego będzie dość wysoka. 

Jak wskaźnik LTV wpływa na ostateczny koszt kredytu?

Wskaźnik LTV ma bezpośredni wpływ na koszt kredytu hipotecznego. Im większy jest Twój wkład własny – i w konsekwencji korzystniejszy wskaźnik LTV – tym mniejszą kwotę musisz pożyczyć, a okres kredytowania może być wtedy krótszy. 

Co więcej, jeśli wysokość parametru LTV jest na korzystnym poziomie, bank chętniej zaproponuje Ci korzystniejszą marżę. Przez to koszt kredytu będzie  niższy. I na odwrót – jeśli wskaźnik LTV znajduje się w górnej granicy dopuszczalnej normy, bank prawdopodobnie będzie chciał zrekompensować  większe ryzyko kredytowe wyższą marżą. Wyższa marża oznacza, że ostateczny koszt kredytu będzie większy. Aby znaleźć najkorzystniejszą ofertę kredytu hipotecznego, skontaktuj się z ekspertem finansowym Grupy ANG, który przeanalizuje Twoją sytuację i pomoże Ci wybrać najlepszy produkt.

Słowniczek

RRSO – Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, czyli całkowity koszt danego zobowiązania wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w ujęciu jednego roku. Jest to standardowa miara, która pozwala ocenić rzeczywiste wydatki związane z kredytem.

Wskaźnik LTV – parametr, który wyraża stosunek wartości ekspozycji kredytowej do wartości zabezpieczenia. 

Rekomendacja S – dokument opublikowany przez Komisję Nadzoru Finansowego w 2006 roku i zaktualizowany w 2019 roku. Znajduje się w nim zbiór zaleceń dla instytucji finansowych, które udzielają kredytów hipotecznych, m.in. rekomendowana wysokość wskaźnika LTV.

Koszt kredytu – to suma wydatków, które trzeba ponieść z tytułu ubiegania się o kredyt. W jej skład wchodzą: odsetki, prowizja, marża, opłaty dodatkowe i podatki. 

Wkład własny – kapitał początkowy, który musi mieć osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny. Stanowi on określony procent (10% lub 20%) wartości nieruchomości, którą zamierza kupić potencjalny kredytobiorca.

Ryzyko kredytowe – ryzyko niewykonania zobowiązania i straty dla banku, które wynika z wahań zdolności kredytowej osoby, która zaciąga kredyt.