Rynek pierwotny vs wtórny. Jakie mieszkanie wybrać?

Podejmując decyzję o kupnie mieszkania lub domu stajemy często przed trudnym wyborem. Dotyczy tego, z jakiego rynku wybrać mieszkanie – wtórnego czy pierwotnego? Oto wszystkie lub prawie wszystkie wady i zalety obydwu rynków mieszkaniowych.

Mieszkanie z rynku pierwotnego

Kiedy decydujemy się na nowe mieszkanie od dewelopera, największą zaletą takiego kroku jest to, że kupujemy mieszkanie nowe. Cieszy nas, że będziemy pierwszymi osobami, które w nim zamieszkają i stworzą historię nie tylko mieszkania, ale i całego budynku. Taką niezapisaną kartę – nowe mieszkanie – często kupujemy jeszcze na etapie „dziury w ziemi”. Wtedy jest największy wybór dostępnych mieszkań. Oto niewątpliwe atuty takiej sytuacji:

• Mamy wybór pomiędzy lokalem na parterze, często z atrakcyjnym małym ogródkiem, a mieszkaniem na ostatnim piętrze, które gwarantuje nam słoneczny taras i często wspaniałe widoki. Pomiędzy nimi w zasięgu są przestronne, dobrze zaprojektowane mieszkania na poszczególnych kondygnacjach.
• Mam możliwość zaprojektowania pomieszczeń i ich aranżacji według własnego gustu.
• Garaż, komórki lokatorskie, rowerowanie czy place zabaw to już standard w inwestycjach deweloperskich. 

Co przemawia za mieszkaniem z rynku pierwotnego?

Aby ulepszyć ofertę deweloperzy coraz częściej oferują atrakcyjne części wspólne, które są przystosowane do codziennej pracy czy rekreacji. Na terenie nowego osiedla możemy znaleźć siłownię, strefę jogi, miejsce do pikników/na sąsiedzkiego grilla, a nawet basen. Ogrodzone, monitorowane, często z ochroną nowe osiedla zapewne zwiększają nasze bezpieczeństwo, naszych bliskich oraz naszego i wspólnego majątku. Do tego jeszcze możemy doliczyć mikroklimat miejsca z nowoczesną architekturą, eleganckim wykończeniem części wspólnych inwestycji, etc. 

Co jeszcze istotne – koszt utrzymania nowego mieszkania będzie niższy niż z rynku wtórnego. Dlaczego? Ponieważ nie ponosimy wyższych opłat na fundusz remontowy, który musi zasilać konieczne remonty już zużytych cokolwiek budynków. Kupując nowe mieszkanie otrzymujemy również gwarancję za wszelkiego rodzaju usterki – za ich usunięcie odpowiedzialny będzie deweloper. 

Potrzebna duża skarbonka

Mieszkanie z rynku pierwotnego to nie tylko same plusy – inwestycja wymaga sporego wkładu finansowego już na samym początku. Kolejne koszty pojawią się przy wykończeniu wnętrza. Średnio należy liczyć się z wydatkiem minimum 1000 PLN/1500 PLN za wykończenie 1 mkw. Do tego dochodzi jeszcze czas oczekiwania na odbiór lokalu. Na nowe mieszkanie możemy czekać nawet 2 lata. Możliwym, dodatkowym minusem może być lokalizacja poza centrum i co się z tym wiąże, infrastruktura niedostateczna do sprawnego funkcjonowania na co dzień. 

Niestety, ale w naszych realiach infrastruktura, która powstaje dookoła nowych inwestycji często nie nadąża za potrzebami licznych nowych mieszkańców. Trzeba się też liczyć z korkami, szczególnie podczas porannych i popołudniowych szczytów. Możemy mieć kłopoty ze znalezieniem miejsca dla naszych dzieci w szkole czy przedszkolu. Zdarzają się oczywiście nowe inwestycje w idealnych lokalizacjach w centrum, lecz ich cena nie jest dostępna dla każdego.

Kredyt na zakup nowego mieszkania kredytem hipotecznym może wyjść drożej niż zakup z rynku wtórnego 

Wszystko zależy od terminu oddania inwestycji do użytkowania. Jeżeli kupiliśmy mieszkanie na początku budowy możemy na nie poczekać nawet dwa lata. Jak to się przekłada na koszty kredytowe?

Za taką inwestycję płacimy w transzach, które są wypłacane po każdym zakończonym etapie budowy. W przypadku, kiedy już na początku musimy posiłkować się kredytem hipotecznym, a transze na rzecz dewelopera wypłaca bank, będziemy ponosić koszty w postaci odsetek od wysokości uruchomionego kapitału kredytu. Warto wiedzieć, że im bliżej oddania nieruchomości tym rata odsetkowa jest wyższa. To nie wszystkie koszty do raty jest doliczane ubezpieczenie pomostowe. Koszt takiego ubezpieczenia ponosimy aż do momentu wpisu banku do księgi wieczystej. Okres ten może potrwać od 6 do nawet 18 miesięcy po odebraniu kluczy do naszej nowej nieruchomości. Więcej o ubezpieczeniu pomostowym w art. 

Z drugiej ręki 

Najważniejszą zaletą rynku wtórnego jest dostępność. Po znalezieniu odpowiedniego mieszkania i kupując go za gotówkę możemy zamieszkać w nim omalże od zaraz. Na uwagę zasługuje tutaj również infrastruktura oraz lokalizacja. Osiedla, które są zamieszkiwane od parunastu lat, a nawet pokoleń, mają dobrze rozwiniętą infrastrukturę. W ich pobliżu znajdziemy wszystko, co potrzebne na co dzień: sklepy, punkty usługowe, przychodnie lekarskie, szkoły i przedszkola publiczne.

Na co trzeba zwrócić uwagę i być przygotowanym? W większości przypadków mieszkanie z rynku wtórnego będzie co najmniej do odświeżenia. Najczęściej bywa, że jest do generalnego remontu. To może znacznie zwiększyć koszty zakupu. Przy generalny remoncie lepiej być ostrożnym przy szacowaniu kosztów i założyć nawet 1800 zł za 1 mkw. Oczywiście może być tak, że znajdziemy mieszkanie po remoncie, a sprzedający zostawi nam meble znajdujące się w lokalu. 

Co z podatkiem od zakupu mieszkania z rynku wtórnego?

Na pewno dodatkowym kosztem w tym przypadku będzie podatek PCC. To podatek od czynności cywilnoprawnych, który przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego wyniesie 2% wartości transakcyjnej. Kosztem może okazać się jeszcze prowizja pośrednika nieruchomości, który pomoże znaleźć nieruchomość, zweryfikować jej stan prawny i ułatwić cały proces. Poza tymi wydatkami minusem może być to, że starsze osiedla mają również wady technologiczne i konstruktorskie. Bloki bywają nieocieplone. Brak wind, wąskie i zaniedbane klatki, problemy z zaparkowaniem samochodu są najczęściej na liście grzechów. 

Podsumowując, wybór rynku, z jakiego nabywamy mieszkanie jest rzeczą indywidualną i zależy od naszej obecnej sytuacji i potrzeb, jakimi się kierujemy. Obydwa rynki mieszkań mają swoje wady i zalety. Jedne gwarantują dogodną lokalizację, inne bliskość natury. Wybór zawsze będzie dobry, jeżeli mieszkanie ostatecznie spełnia nasze potrzeby, a cała transakcja przebiegnie pomyślnie i bez komplikacji. Jednak niezależnie od naszego wyboru, zakup mieszkania to zawsze wielkie emocje. Niestety, brak przemyślanej decyzji – jakie mieszkanie i gdzie – może w przyszłości przysporzyć nam wielu kłopotów. Lepiej wszystkie te aspekty przemyśleć wielokrotnie. 

Zapamiętaj jeszcze:

• Kupując mieszkanie od dewelopera powinniśmy zweryfikować jego działalność. Nie zawsze wystarczy sprawdzenie księgi wieczystej i pozwolenia na budowę. 
• Weryfikując nieruchomość z rynku wtórnego warto poprosić zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i opłatami za lokal oraz zaświadczenie o braku osób zameldowanych w kupowanym mieszkaniu. 
• Jeżeli kupujemy mieszkanie w kredycie hipotecznym dodatkowym filtrem zwiększającym bezpieczeństwo transakcji będzie bank. Przed wypłatą potrzebnej nam gotówki bank dokładnie zweryfikuje transakcję pod względem prawnym, jak i wiarygodność dewelopera.