Mieszkanie do remontu – jak nie oszaleć i nie zbankrutować?

Magdalena Krukowska, Nieruchomosci-online.pl

Ceny mieszkań do remontu są nieraz bardzo atrakcyjne. Jednak większy remont jest poważnym testem dla budżetu i cierpliwości. W dodatku trzeba umieć ocenić jeszcze przed zakupem, czy dane mieszkanie faktycznie jest okazją życia, czy finansową studnią bez dna, w którą nie warto inwestować. Trzeba również wiedzieć, jak ustrzec się przed nierzetelnością wykonawców i dochodzić swoich praw, jeśli prace remontowe zostaną wykonane niewłaściwie. 

Z raportu „To my. Polacy o nieruchomościach II kwartał 2026” wynika, że remont kojarzy się nam przede wszystkim z dużym stresem – tak stwierdziło 57 proc. badanych. Boimy się też wysokich kosztów – dlatego też duża część Polaków decyduje się na prowadzenie prac remontowych samodzielnie bądź z pomocą rodziny czy znajomych (w przytoczonym badaniu odpowiednio 30 i 25 proc. ankietowanych). Aby więc zmniejszyć stres i ryzyko nieplanowanych wydatków, warto odpowiednio podejść do organizacji remontu – a przede wszystkim ocenić, czy zakup mieszkania do remontu w ogóle się opłaci. 

Kiedy się decydować na zakup, a kiedy lepiej nie?

Przede wszystkim nie daj się ponieść wyobraźni. Jeśli bardzo podoba Ci się budynek czy okolica, możesz zbyt optymistycznie oceniać stan mieszkania i nie dostrzegać jego wad lub je bagatelizować. Najlepiej oglądaj je w towarzystwie fachowca znającego się na pracach remontowych i budowlanych, by pomógł Ci wstępnie oszacować koszty remontu. Może się okazać, że na remont i przeróbki niezbędne, by w ogóle korzystać z mieszkania, trzeba będzie wydać drugie tyle, co na sam lokal. 

Zwykle można przyjąć, że jeśli  wymiany lub odświeżenia wymaga tylko to, co jest na wierzchu, koszty remontu nie będą zawrotne. Najdroższy remont to taki, w czasie którego trzeba znacząco ingerować w to, co jest pod tynkiem lub posadzką. 

Zaniedbane mieszkanie „po babci”, z odpadającą tapetą, starymi meblami i brzydkimi płytkami z lat 80. może mieć znaczny potencjał remontowy. Jeśli jednak czujesz charakterystyczny zapach wilgoci i stęchlizny, lepiej poważnie przemyśleć decyzję o zakupie, bo zwalczanie grzyba i pleśni w starym budownictwie jest uciążliwe i kosztowne. Podobnie jest z instalacjami – jeśli pamiętają czasy PRL-u, będą wymagały wymiany, a to oznacza konieczność kucia ścian. 

Jak zaplanować budżet na remont? 

Przed rozpoczęciem prac potrzebny będzie Ci wstępny kosztorys. W internecie można znaleźć różnego rodzaju narzędzia (kalkulatory) ułatwiające orientacyjne wyliczenie kosztów potrzebnych materiałów, a niekiedy także prac remontowych. Warto też, jak wspomniano wcześniej, skorzystać z pomocy specjalisty, który orientuje się w kosztach prac i materiałów. 

Jednak nie przywiązuj się specjalnie do kwoty wyliczonej w ten sposób, bo podczas remontu zawsze mogą wyjść na jaw różne niespodzianki. Najwięcej pieniędzy może pochłonąć to, czego na pierwszy rzut oka nie widać, a co zostanie odkryte dopiero w trakcie pracy, zwłaszcza jeśli mieszkanie jest starsze. Może się okazać, że np. boazeria w korytarzu przykrywa krzywe ściany z popękanym tynkiem, a pod parkietem znajduje się toksyczny subit (lepik asfaltowy powszechnie stosowany kilkadziesiąt lat temu), który wymaga usunięcia przez doświadczonych fachowców. 

Warto też wziąć pod uwagę, że jeśli mieszkanie wymaga gruntownego remontu, może on potrwać nawet kilka miesięcy. Jest prawdopodobieństwo, że w tym czasie ceny materiałów wzrosną. Jeśli zatrudnisz fachowców przynajmniej do niektórych prac, może się okazać, że będą musieli pracować dłużej niż pierwotnie przewidywaliście – a to oznacza konieczność dodatkowej zapłaty.

Aby być przygotowanym na takie ewentualności, nie powinno się wyliczać budżetu „na styk”. Przyjmij, że ostateczny koszt remontu może wynieść o 20, a nawet 30 proc. więcej niż to, co wychodzi w szacunkowym kosztorysie. Dzięki takiej rezerwie na awaryjne sytuacje oszczędzisz sobie sporo stresu. A jeśli nie wykorzystasz tych pieniędzy, możesz je później przeznaczyć np. na meble czy AGD wyższej klasy, albo na wyjazd wypoczynkowy po udanym remoncie. 

Jak oszczędzić na remoncie? 

Rozważ, na czym można oszczędzić, a na czym absolutnie się nie powinno. Taniej można kupić to, co jest łatwe do wymiany, np. lampy czy dywany. Jeśli jednak wchodzi w grę to, co ma być zamontowane na stałe albo ukryte w ścianie czy pod podłogą (rury, kable itp.) – nie powinno być kompromisów cenowych ani prowizorki, bo awaria będzie oznaczała konieczność powtórzenia remontu. 

Można obniżyć koszt remontu, wykonując niektóre prace samodzielnie. Malowanie ścian czy kładzenie tapet nie jest trudne, tylko wymaga precyzji i nieco czasu. Nie powinno się jednak  oszczędzać na tym, co wpływa na bezpieczeństwo mieszkańców. Na przykład samodzielna ingerencja w instalację gazową wiąże się z dużym ryzykiem, więc w tym przypadku należy zwrócić się do specjalisty.  

Aby taniej kupić materiały i elementy wyposażenia mieszkania, warto:

• sprawdzić ofertę outletów i małych hurtowni,
• szukać końcówek serii (do małego mieszkania mogą wystarczyć),
• śledzić grupy o remontach i urządzaniu mieszkań w mediach społecznościowych – zdarzają się tam ogłoszenia osób, które pozbywają się np. nadwyżek materiałów pozostałych po remoncie czy mebli w niezłym stanie, które nie pasują do nowego wystroju. 

Więcej o tanim remoncie mieszkania przeczytasz tutaj: Jak tanio wyremontować mieszkanie?

Jak nie dać się oszukać?

Nawet jeśli planujesz wykonać większość remontu samodzielnie lub z pomocą bliskich osób, jest duże prawdopodobieństwo, że do bardziej skomplikowanych prac będą potrzebni specjaliści. 

Zatrudnianie przypadkowych osób na podstawie ogłoszeń w internecie to niestety loteria – możesz trafić na świetnego fachowca, a możesz na oszusta, który weźmie zaliczkę i zniknie. Dlatego lepiej kierować się zasadą ograniczonego zaufania i szukać fachowców z polecenia, którzy już się sprawdzili u Twoich krewnych, znajomych czy sąsiadów. Jeśli to możliwe, obejrzyj efekty ich pracy. 

Przed rozpoczęciem remontu spisz umowę z wykonawcą – niekoniecznie u notariusza, wystarczy zwykła umowa pisemna. Powinna ona zawierać:

• dokładnie określony zakres prac,
• ostateczny termin zakończenia (z konsekwencjami za opóźnienie),
• sprecyzowaną kwotę za całość prac. 

Pamiętaj, że umowa jest podstawą reklamacji. 

Ewentualne zmiany i prace dodatkowe wpisuj do aneksów. Wyeliminuje to nieporozumienia i argumenty typu „przecież na to się nie umawialiśmy”, podczas gdy ustalenia wyłącznie ustne nie byłoby łatwo udowodnić. 

Lepiej unikać dużych zaliczek, a materiały kupować samemu. Jeśli decydujesz się powierzyć zakupy wykonawcy, rozliczaj je na podstawie faktur. Warto też podzielić prace na etapy i płacić za to, co jest faktycznie wykonane i działa lub odpowiednio wygląda. 

Końcowym etapem remontu jest sporządzenie i podpisanie protokołu odbioru prac remontowych. Jeszcze przed spisaniem protokołu dokonuje się inspekcji i weryfikacji robót remontowych. Polega ona na dokładnym sprawdzeniu, czy wszystko zostało wykonane zgodnie z umową, przepisami i wymogami bezpieczeństwa. Jeśli podczas inspekcji zostaną wykryte jakieś wady, trzeba je skrupulatnie udokumentować, a wykonawca powinien je usunąć. Odbiór końcowy jest potwierdzeniem, że prace są ukończone, ale nie zamyka możliwości dalszych roszczeń. 

Jak złożyć reklamację prac remontowych?

Zdarza się, że  pewne problemy, które nie były widoczne podczas sporządzania protokołu  odbioru, wychodzą na jaw już jakiś czas po remoncie – np. nowe płytki zaczynają odpadać albo pod niedawno zamontowanym zlewem przecieka rura. Masz wtedy prawo złożyć reklamację na podstawie rękojmi i gwarancji. Rękojmia to odpowiedzialność wykonawcy za wady fizyczne, która istnieje z mocy prawa.  Oprócz tego wykonawca może udzielić gwarancji na wykonane prace. Gwarancja jest dobrowolna, a jej warunki zależą od tego, jak została opisana w umowie. Prace remontowe są objęte rękojmią przez 2 lata, natomiast termin gwarancji zależy od warunków umowy. 

Aby zabezpieczyć się na wypadek niewłaściwego wykonania prac lub przekroczenia terminu, już na etapie sporządzania umowy warto w niej zastrzec kary umowne. Jeśli jednak umowa już została zawarta, a nie uwzględniono w niej kar, można dochodzić roszczeń na zasadach ogólnych. Oznacza to, że trzeba udowodnić wykonawcy wadliwe wykonanie prac lub przekroczenie terminu, a podstawą roszczenia jest umowa.

Jak złożyć reklamację? Poniżej procedura krok po kroku. 

1. Udokumentuj wadę. Zrób zdjęcia lub nagraj wideo. By nie utracić prawa do rękojmi, wstrzymaj się z próbami samodzielnych napraw lub wzywaniem innego fachowca  – usterka powinna wyglądać tak, jak pozostawił ją wykonawca, którego usługi zamierzasz reklamować. 
2. Zbierz potrzebne dokumenty – przede wszystkim umowę, ale również wszelkie rachunki i faktury potwierdzające, że usługa faktycznie została wykonana.
3. Przekaż wykonawcy oficjalne zgłoszenie reklamacji na piśmie. Lepiej nie komunikować się e-mailem lub przez komunikator internetowy, gdyż wykonawca może twierdzić, że nie odebrał wiadomości. Najlepiej więc wysłać list polecony za potwierdzeniem odbioru albo dostarczyć pismo osobiście. W piśmie wyszczególnij wady i wyznacz termin na ich usunięcie. 
4. Wykonawca ustosunkowuje się do Twojego pisma. Uznanie reklamacji oznacza, że jest zobowiązany do usunięcia wad w rozsądnym terminie. Wykonawca może odmówić usunięcia wady, jeśli:
   1. jest to fizycznie niemożliwe;
   2. jest to bardzo kosztowne (nadmierne koszty w stosunku do kosztu całego remontu lub wartości rzeczy wolnej od wad); przysługuje Ci wtedy roszczenie o obniżenie ceny albo (w przypadku wady istotnej) odstąpienie od umowy;
   3. wada powstała z winy klienta (np. dostarczył materiały złej jakości, nie stosował się do zaleceń). 
5. Wykonawca usuwa wadę. Należy podkreślić, że usunięcie wad w ramach rękojmi lub gwarancji odbywa się na koszt wykonawcy.