Poszukiwanie i wybór mieszkania w innym mieście – jak to zorganizować?

Magdalena Krukowska, Nieruchomosci-online.pl

Zakup mieszkania w innej miejscowości łączy się ze zwiększonym ryzykiem. Możliwości osobistych wizyt w nieruchomościach są zwykle ograniczone ze względu na dojazdy. Łatwiej też o nietrafioną lokalizację, gdy się nie zna miasta. Trzeba więc najpierw jak najdokładniej zbadać mieszkanie i jego otoczenie na odległość, a także starannie zaplanować wyjazd na oględziny, by optymalnie wykorzystać czas. 

Określ potrzeby i możliwości 

Na początek zdefiniuj swoje potrzeby. Zastanów się, dokąd najczęściej będziesz dojeżdżać (do pracy, na uczelnię, do miejsc związanych z Twoim hobby itp.). Rozważ, czy wolisz miejsce, z którego jest wszędzie blisko i w którym dużo się dzieje, ale bywa głośno i tłoczno (centrum miasta i okolice), czy też takie, gdzie jest ciszej i spokojniej, ale uczestnictwo w życiu towarzyskim i kulturalnym może wymagać dłuższych dojazdów (tzw. osiedla-sypialnie na peryferiach). W wielu miastach nieruchomości w centrum są wyraźnie droższe niż w okolicach podmiejskich. 

Weź pod uwagę swoje możliwości finansowe. Upewnij się, jakim budżetem dysponujesz, a jeśli potrzebujesz kredytu, określ wstępnie swoją zdolność kredytową. W ten sposób zorientujesz się, w jakim zakresie cenowym możesz szukać. 

Rozważ także możliwości i potrzeby w zakresie przemieszczania się. Czy poruszasz się samochodem? Czy potrzebujesz stałego dostępu do komunikacji miejskiej i czy jest ona rozwinięta w interesującym Cię miejscu? Jaki maksymalny czas dojazdu jest dla Ciebie akceptowalny? Czy potrzebujesz często wyjeżdżać z miasta? To bardzo ważne kryteria wyboru lokalizacji. Zamieszkiwanie nawet w najpiękniejszej okolicy może stać się udręką, jeśli codziennie będziesz tracić po dwie godziny na stanie w korkach czy też dostosowywać swoje zajęcia i plany do rozkładu jedynego dostępnego autobusu.  

Zbadaj lokalizację przez internet

Skorzystaj z map online, by sprawdzić dostępność komunikacji oraz rozmieszczenie ważnych dla Ciebie punktów. Aby zobaczyć, jak faktycznie wygląda zabudowa, skorzystaj z Google Street View. 

Zapoznaj się także z opiniami mieszkańców okolicy, w której szukasz mieszkania. Poczytaj wypowiedzi na lokalnych grupach w mediach społecznościowych. Sprawdź, jak mieszkańcy oceniają bezpieczeństwo, poziom hałasu, jakość powietrza, regularność kursowania komunikacji miejskiej itp. Jeśli będą się powtarzały narzekania na określone problemy, np. wieczne korki, brak połączeń autobusowych wieczorem czy nieoświetlone ulice po zmroku, potraktuj to jako sygnał alarmowy. 

Po takiej analizie prawdopodobnie uda Ci się ograniczyć obszar poszukiwań do jednej czy kilku dzielnic. 

Stwórz wstępną listę mieszkań do obejrzenia

Następnym krokiem będzie stworzenie listy mieszkań, które najbardziej pasują do Twoich oczekiwań i które chcesz obejrzeć na żywo. Warto w tym celu skorzystać z portalu ogłoszeniowego, takiego jak Nieruchomosci-online.pl. W wyszukiwarce ogłoszeń możesz odfiltrować ogłoszenia według określonych kryteriów, np. zakresu cen, liczby pokoi, standardu, wieku budynku, a także obecności windy, balkonu czy garażu. 

Aby móc później łatwo odnaleźć potencjalnie ciekawe oferty, oznacz je lub zapisz. Na portalu Nieruchomosci-online.pl możesz to zrobić, klikając w serduszko, które znajduje się na każdym ogłoszeniu. 

Gdy masz już listę kilku czy kilkunastu ogłoszeń, jeszcze raz dokładnie je przeanalizuj. Wynotuj wszystkie za i przeciw, np. w dokumencie czy w arkuszu Excel. Warto to zrobić w formie tabeli i zostawić w niej pustą kolumnę na zanotowanie odczuć już po oględzinach. Dobrze jest też pokazać ogłoszenia innym osobom, gdyż być może spojrzą one na nie z innej strony niż Ty i dostrzegą coś, co Ty pomijasz. 

Zaplanuj wyjazd i przygotuj się do oględzin

Z jednej strony warto maksymalnie wykorzystać czas na wyjeździe, z drugiej – lepiej nie przesadzać z liczbą odwiedzonych mieszkań, gdyż odbycie np. 20 wizyt w ciągu 2 dni może się okazać męczące i nieefektywne, nie mówiąc o tym, że możesz źle oszacować czas na przejazdy między nimi. Lepiej więc poprzestać na kilku mieszkaniach dziennie, ale obejrzeć je dokładnie. 

Aby nie tracić zbyt dużo czasu na jeżdżenie po mieście i nie wracać kilka razy w te same miejsca, spróbuj zaplanować wizyty według dzielnic. Przykładowo, na rano wybierz wszystkie mieszkania w jednej dzielnicy bądź dwóch sąsiadujących, na popołudnie – mieszkania w innej części miasta, ale położone blisko siebie. Oczywiście czas wizyt zależy od dyspozycyjności sprzedających i pośredników, dlatego umów się z nimi z co najmniej kilkudniowym wyprzedzeniem. 

Jeszcze przed wyjazdem poproś sprzedających o numery ksiąg wieczystych. Umożliwi Ci to dostęp do ksiąg online – jest on darmowy. W ten sposób możesz sprawdzić:

• czy osoba, która chce sprzedać mieszkanie, faktycznie ma do tego prawo;
• czy nieruchomość nie ma obciążeń na rzecz osób trzecich – zwróć uwagę na służebności, roszczenia i egzekucje;
• jaka jest forma własności mieszkania – pełna własność czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
• czy są wpisane hipoteki – niespłacony kredyt hipoteczny nie jest przeszkodą w sprzedaży, ale trzeba dopełnić określonych formalności; jeśli jednak są to hipoteki przymusowe, sytuacja jest bardziej skomplikowana;
• jaka jest faktyczna powierzchnia użytkowa nieruchomości (w ogłoszeniach nieraz pojawiają się wartości zaokrąglone).

Jeśli któryś ze sprzedających odmówi podania numeru księgi, jest to sygnał alarmowy wskazujący, że ma on coś do ukrycia. Takie mieszkanie lepiej odrzucić już na starcie, by oszczędzić sobie potencjalnych kłopotów. Więcej o tym, jak czytać księgi wieczyste, dowiesz się tutaj: https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/jakie-informacje-znajduja-sie-w-ksiedze-wieczystej-15193.html

Rozważ kwestie, o które zapytasz sprzedających na osobistym spotkaniu. Weź pod uwagę:

• stan techniczny – wiek mieszkania, stan instalacji, dotychczasowe remonty;
• koszty eksploatacji i opłaty – nie tylko czynsz, lecz suma wszystkich stałych opłat, łącznie z kosztami ogrzewania;
• jeśli mieszkanie jest we wspólnocie – czy są lub mają być zbierane pieniądze na remont bądź naprawę w budynku (może to znacznie podwyższyć opłaty), czy funkcjonuje fundusz remontowy;
• sąsiedztwo i akustykę (czy w pobliżu są głośne kluby bądź zakłady przemysłowe, czy dużo mieszkań w budynku jest wynajmowanych krótkoterminowo itp.);
• czas oczekiwania na udostępnienie mieszkania;
• sprzęty, które mają zostać w mieszkaniu (AGD, zabudowa kuchni itp.);
• które ściany są nośne, a które działowe (warto wiedzieć, jeśli kiedyś zaplanujesz zmianę aranżacji);
• powód sprzedaży;
• co przynależy do mieszkania (piwnica, komórka lokatorska, garaż, miejsce postojowe);
• czy coś ma powstać w pobliżu (np. czy atrakcyjny widok na jezioro nie zostanie wkrótce zasłonięty przez budynki).   

W przypadku nowych mieszkań deweloperskich powinny Cię zainteresować następujące zagadnienia: 

• własność i udziały (np. w drodze dojazdowej);
• rękojmia i gwarancja (zabezpieczenie Twoich praw w razie usterek);
• standard wykończenia, wyposażenie, powierzchnie dodatkowe;
• możliwości odstąpienia od umowy z deweloperem. 

Wybierz się na oględziny

Na spotkaniu nie bój się zadawać pytań sprzedającemu bądź pośrednikowi. Lepiej zadać o kilka pytań za dużo niż o jedno za mało, zwłaszcza że chodzi tu o wysoką stawkę, a konsekwencje niewłaściwego wyboru są poważne. Aby nie dać się ponieść emocjom i nie zapomnieć, o czym chcesz porozmawiać, weź listę konkretnych pytań. Możesz je przygotować samodzielnie (np. według zagadnień podanych w poprzedniej sekcji) albo skorzystać z gotowych checklist przygotowanych przez ekspertów dla Nieruchomosci-online.pl. Znajdziesz je tutaj: https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/o-co-zapytac-sprzedajacego-mieszkanie-lista-pytan-ktore-musisz-zadac-30605.html

Nawet jeśli nie masz czasu na szczegółowe badanie stanu technicznego, na oględzinach miej przy sobie telefon z dobrym aparatem i powerbank. Podczas oględzin rób zdjęcia mieszkania i jego otoczenia czy też kręć wideospacery. W ten sposób udokumentujesz plusy mieszkań (np. widok z okna) oraz ich minusy (np. pęknięcia na ścianach). Zrób też zdjęcia liczników oraz dokumentów związanych z mieszkaniem (np. rachunków wskazujących na wysokość opłat). Takie materiały wizualne pomogą Ci rozróżnić już obejrzane lokale, a przede wszystkim podjąć decyzję o wyborze tego najlepszego. 

Przydadzą Ci się także:

• poziomica – w wielu mieszkaniach, zwłaszcza starszych, ściany i strop są krzywe; 
• próbnik napięcia – do sprawdzenia, czy w gniazdkach w ogóle jest prąd (zwłaszcza gdy mieszkanie jest stare lub od dawna nieużytkowane);
• latarka – pomoże dokładnie obejrzeć różne zakamarki pod kątem nierówności, pleśni i plam.

Poza samym mieszkaniem, sprawdź stan klatki schodowej, windy i powierzchni dodatkowych – piwnicy bądź komórki lokatorskiej, garażu, miejsca postojowego. Sprawdź, czy w otoczeniu jest głośno i czy cokolwiek może być źródłem hałasu w określonych porach (np. ruchliwa ulica tuż pod oknami, bar na parterze). Przejdź się na spacer po okolicy. Czy czujesz się bezpiecznie? Czy odpowiada Ci atmosfera? 

Po oględzinach zapisz swoje wrażenia – co zwróciło Twoją uwagę, jak stan faktyczny ma się do informacji w ogłoszeniu, czy dostrzegasz jakieś problemy, co budzi Twoje wątpliwości itp. Wróć do tabeli z porównaniem plusów i minusów mieszkań na podstawie ofert i dodaj do niej swoje bieżące notatki. Do tych materiałów dołącz także zdjęcia i ewentualnie wideo, by mieć w jednym miejscu wszystko, co dotyczy tych lokali. Takie zestawienie będzie bardzo pomocne w rozważaniu wyboru mieszkania idealnego dla Ciebie.