Nastroje rynkowe po II kwartale 2025 r.: jest stabilniej, ale bez euforii

Rynek nieruchomości w II kwartale 2025 to rynek kupującego z umiarkowanym wzrostem popytu i stabilizacją cen. Obniżki stóp procentowych nie przełożyły się na znaczącą poprawę zdolności kredytowej, ale dały impuls do wzrostu zainteresowania kredytami. Kupujący mają dziś więcej możliwości negocjacji i czasu na decyzję – wynika z cokwartalnych danych i analiz z portalu Nieruchomosci-online.pl. Na co warto zwrócić uwagę i co doradzać klientom?

Alicja Palińska, Nieruchomosci-online.pl

Sygnały stabilizacji i umiarkowanego ożywienia po II kw. 2025 r.

Drugi kwartał 2025 roku przyniósł na rynku nieruchomości mieszkalnych sygnały stabilizacji i umiarkowanego ożywienia, na co wskazuje Nastrojometr rynku nieruchomości opracowywany co kwartał przez portal Nieruchomosci-online.pl we współpracy z Uniwersytetem Ekonomicznym we Wrocławiu.

Wartość indeksu nastrojów rynkowych w II kwartale 2025 roku wyniosła 54,34 pkt na 100, co oznacza dalszy wzrost w porównaniu z I kwartałem (53,55 pkt) i wyraźną poprawę względem końca 2024 roku (47,62 pkt). To wyraźny sygnał, że rynek się uspokoił, choć nadal nie wrócił do poziomu silnego optymizmu.

Szczególnie pozytywnie oceniany jest segment kawalerek, który uzyskał najwyższy subindeks – 57,1 pkt. Równie dobrze radzą sobie mieszkania większe, działki budowlane oraz domy, gdzie subindeksy oscylują powyżej 53 pkt.

WYKRES: NASTROJOMETR po II kwartale 2025 r.

Szanse i wyzwania dla rynku i kredytobiorców

W badaniu nastrojów rynkowych po II kw. 2025 r. pośrednicy w obrocie nieruchomościami oceniają sytuację jako umiarkowanie korzystną, ale z wyraźnym podkreśleniem wyzwań, które nadal stoją przed rynkiem.

Z zebranych wypowiedzi pośredników wynika, że mimo lekkiej poprawy nadal wiele czynników hamuje większe ożywienie:

• Wysokie stopy procentowe – mimo obniżek, raty są nadal wysokie, a zdolność kredytowa wielu osób jest mocno ograniczona.
• Wysokie ceny ofertowe – sprzedający często niechętnie schodzą z ceny, choć rynek powoli wymusza urealnienie stawek.
• Brak konkretów w sprawie programów dopłat – wielu klientów nadal liczy na rządowe wsparcie i wstrzymuje decyzje.
• Niepewność makro i geopolityczna – napięcia międzynarodowe i inflacja studzą nastroje, a klienci ostrożnie podejmują zobowiązania.

Z drugiej strony widać też szereg pozytywnych zjawisk, z których mogą korzystać klienci – szczególnie wspierani przez profesjonalnych doradców:

• Obniżki stóp procentowych zwiększyły oczekiwania kupujących na dalsze poprawy, ale nie przełożyły się od razu na masowy wzrost zakupów.
• Choć zdolność kredytowa lekko się poprawiła, wysokie oprocentowanie i marże banków wciąż ograniczają realne możliwości finansowania.
• Kupujący korzystają z przewagi podaży i coraz częściej negocjują ceny, uzyskując rabaty sięgające 10–20% poniżej ofert deweloperów i prywatnych właścicieli.

Obniżki stóp procentowych w 2025 roku przyniosły pewne ożywienie na rynku kredytów hipotecznych, ale ich wpływ na realne możliwości zakupu mieszkań jest ograniczony. Rynek pozostaje rynkiem kupującego, z przewagą podaży nad popytem i wydłużonym procesem decyzyjnym. Kupujący mają większą elastyczność i możliwość negocjacji, ale muszą liczyć się z wysokimi cenami i ograniczoną zdolnością kredytową.

Rynek kupującego – jakie przewagi ma kupujący z rynku wtórnego i pierwotnego?

Jak wskazują pośrednicy, osoby poszukujące nieruchomości – zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym – mają dziś więcej atutów i komfort decyzyjny niż jeszcze rok temu.

Na rynku wtórnym przewagę dają im:

• większy wybór ofert – według badania nastrojów ponad 54% pośredników prognozuje dalszy wzrost podaży mieszkań,
• większa elastyczność cenowa sprzedających – co piąta transakcja zamykana jest poniżej ceny wyjściowej,
• możliwość negocjacji – szczególnie przy zakupie za gotówkę lub nieruchomości długo czekającej na nabywcę,
• wydłużony czas sprzedaży – co oznacza mniejszą presję, a więcej przestrzeni do analizy i porównań.

Na rynku pierwotnym przewaga wynika z:

• rosnącej liczby dostępnych inwestycji – deweloperzy ponownie uruchamiają projekty, ale podaż nadal przewyższa popyt,
• promocji i zachęt – w obliczu wyhamowania rynku deweloperzy są skłonni do rabatów, wykończenia w cenie czy dopłat do kredytu,
• możliwości wyboru standardu i etapu realizacji, co pozwala lepiej dopasować zakup do potrzeb i planów finansowych.

W efekcie kupujący nie tylko mogą przebierać w ofertach, ale też negocjować warunki na swoich zasadach – co czyni, że  obecnie to dobry moment na przemyślane decyzje.

Wskazówki, na co warto zwrócić uwagę podczas zakupu nieruchomości?

1. Cena to nie wszystko – ważne są koszty dodatkowe

Kupujący coraz częściej zwracają uwagę na całkowity koszt inwestycji, nie ograniczając się do ceny za metr. Warto pamiętać o:

• Kosztach garażu, miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej.
• Opcjach wykończenia „pod klucz” – deweloperzy często oferują rabaty lub bonusy, które mogą obniżyć całkowity koszt.
• Potencjalnych kosztach eksploatacyjnych i efektywności energetycznej mieszkania.
• Negocjacje cenowe i elastyczność sprzedających

Zarówno deweloperzy, jak i właściciele mieszkań coraz częściej są skłonni do negocjacji cenowych na poziomie 15–20%. Oferty, które długo pozostają na rynku, dają kupującym realną możliwość uzyskania korzystniejszych warunków.

• Proces decyzyjny wydłuża się

Przewaga podaży pozwala kupującym na dokładniejszą analizę ofert i porównanie warunków. Warto wykorzystać ten czas na:

• Sprawdzenie wszystkich kosztów i warunków umowy.
• Porównanie ofert kredytowych – nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mają znaczenie.
• Konsultacje z ekspertami, np. doradcami kredytowymi czy pośrednikami nieruchomości.

Kupujący powinni uważnie śledzić zmiany w polityce kredytowej oraz sytuację makroekonomiczną, korzystać z profesjonalnego wsparcia i nie spieszyć się z decyzją, wykorzystując obecny rynek do negocjacji korzystnych warunków zakupu.

Artykuł powstał na podstawie ogólnopolskiego badania nastrojów rynkowych (Nastrojometr rynku nieruchomości), opartego na opiniach prawie 1600 pośredników w obrocie nieruchomościami z całej Polski. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, należy skonsultować się ze specjalistą.