Od nowego wskaźnika po jawne ceny – co lipiec 2025 przyniósł w branży kredytowej?

Początek pełni lata 2025 dorzucił do rynku nieruchomości kolejną porcję kontrastów. Z jednej strony – wejście na scenę wskaźnika POLSTR, nowe cięcie stóp i lekki wakacyjny oddech w statystykach hipotek. Z drugiej – ustawa nakładająca na deweloperów obowiązek  ujawniania cen każdego metra kwadratowego. Do tego dochodzą świeże prognozy mówiące, że już pod koniec dekady liczba mieszkań może zrównać się z liczbą gospodarstw domowych, oraz mapa rezerwacji online, na której Małopolska, Pomorze i Mazowsze walczą o letnie kliknięcia turystów. Czy to zapowiedź rynku bardziej przejrzystego i nasyconego, czy tylko kolejny etap gry, w której reguły zmieniają się szybciej niż ceny za metr? Sprawdźmy, co lipcowe liczby i decyzje mówią o drugiej połowie roku.

Popyt na hipoteki wciąż mocny – czerwiec lekko w dół, rok do roku w górę o jedną trzecią

Najnowszy Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe BIK pokazuje jasno: rynek trzyma formę, choć po majowym szczycie zrobił krótki przystanek na złapanie oddechu.

Kilka liczb dla porównania:

• 37,47 tys. wniosków – +36,6 % r/r, -3 % m/m
• Średnia kwota 477,01 tys. zł – +7,7 % r/r, +2 % m/m
  

Podsumowując: popyt w ujęciu rocznym rośnie, pozostaje blisko tegorocznych szczytów, a niewielki spadek może być jedynie efektem wakacyjnego spowolnienia.

POLSTR wchodzi na scenę. Co zmiana wskaźnika oznacza dla oprocentowania kredytów hipotecznych?

Od kilku tygodni w tabelach GPW Benchmark obok dobrze znanego WIBOR‑u pojawia się POLSTR. To właśnie on ma przejąć rolę głównego punktu odniesienia dla zmiennego oprocentowania kredytów w 2027 roku. Zanim stanie się stałym elementem w harmonogramie Twojej raty, warto wiedzieć, czym różni się od dotychczasowego wskaźnika.

WIBOR opiera się na deklaracjach banków dotyczących przewidywanych kosztów pożyczek. Każdego dnia z zebranych propozycji odrzuca się dwie najwyższe i dwie najniższe wartości, a z pozostałych wylicza średnią dla terminów jednego, trzech i sześciu miesięcy. Metoda ta od lat budziła zastrzeżenia, bo opiera się na szacunkach, a nie na faktycznych transakcjach, i trudno ją zweryfikować z zewnątrz.

POLSTR działa inaczej. Wskaźnik opiera się na rzeczywistych, niezabezpieczonych depozytach zawieranych między bankami a innymi instytucjami finansowymi. Każda transakcja wpływa na jego wartość proporcjonalnie do swojej kwoty, co zwiększa przejrzystość i wpisuje się w unijne regulacje dotyczące wskaźników referencyjnych.

Harmonogram wdrożenia podzielono na dwa etapy. W pierwszym kwartale 2026 r. POLSTR ma trafić do nowych umów kredytów firmowych. W drugim kwartale tego samego roku pojawi się w produktach dla klientów indywidualnych. Na razie nie ogłoszono terminu, w którym zmiana obejmie już istniejące umowy, choć regulator zapowiada konsultacje z bankami i organizacjami konsumenckimi.

Czy nowy wskaźnik obniży raty? Na razie miesięczna średnia POLSTR jest nieco niższa od porównywalnej średniej WIBOR. Zbyt krótka historia notowań nie pozwala jednak na pewne prognozy. Ostateczny koszt kredytu wciąż będzie zależał od trzech elementów: stopy referencyjnej RPP, wskaźnika rynkowego i marży banku. Czas pokaże, czy POLSTR przyniesie realną ulgę w portfelach, czy jedynie ułatwi śledzenie odsetek dzięki bardziej przejrzystej metodzie wyliczania.

Stabilizacja cen budowlanych – czas na oddech?

Po kilku latach dynamicznych wzrostów cen rynek budowlany zaczyna się stabilizować. Wprawdzie w ciągu ostatnich pięciu lat koszty realizacji inwestycji wzrosły o około 50%, ale od blisko roku ceny materiałów budowlanych pozostają względnie stabilne. To dobra wiadomość dla osób prowadzących budowy – łatwiej dziś zaplanować budżet i uniknąć nieprzewidzianych wydatków.

Co jednak czeka tych, którzy dopiero myślą o budowie wymarzonego domu? Na to pytanie odpowiada raport opublikowany przez portal Extradom.pl. Autorzy raportu szczegółowo przeanalizowali obecną sytuację, przedstawiając koszty poszczególnych etapów budowy, a także prognozy na najbliższą przyszłość.

Według raportu, w II kwartale 2025 roku średni koszt budowy metra kwadratowego domu w standardzie deweloperskim wyniósł 5695 zł netto. Przyjrzyjmy się bliżej temu jak to wyglądało w kraju:

• Najtaniej budowano w województwie łódzkim – 5510 zł/m² netto.
• Najdrożej było w województwie mazowieckim – 5990 zł/m² netto, a w samej Warszawie nawet 6200 zł/m².
• Największy wzrost w stosunku do poprzedniego kwartału odnotowano w województwie opolskim – koszt wzrósł o 1,83%, osiągając poziom 5800 zł/m² netto.

Warto odnotować, że średnioroczny wzrost kosztów budowy wyniósł 3,3% – mniej niż inflacja. To sygnał realnej stabilizacji na rynku. Co więcej, prognozy na kolejne sześć miesięcy są równie optymistyczne: koszty mają rosnąć w tempie zbliżonym do inflacji, czyli o około 2-3% rocznie.

Jednak planując budowę, pamiętajmy nie tylko o podstawowych wydatkach na materiały budowlane i robociznę, które uwzględniamy w kosztorysach. Budowa domu zawsze wiąże się również z dodatkowymi, mniej oczywistymi kosztami, takimi jak zakup narzędzi, drobnych elementów, śrubek, paliwa czy wywozu odpadów budowlanych. Choć na pierwszy rzut oka są to kwoty niepozorne, w trakcie całego procesu mogą sumować się do znaczącej sumy w budżecie.

Dlatego jako ekspert kredytowy rekomenduję utworzenie dodatkowej rezerwy finansowej – minimum 10% całego budżetu inwestycji. Dzięki temu unikniesz stresu związanego z niespodziewanymi wydatkami i spokojnie zrealizujesz marzenie o własnym domu.

Ceny na stół – kto już gra z kupującymi “w otwarte karty”?

Od 11 lipca 2025 roku obowiązuje ustawa, która zmienia zasady gry na rynku pierwotnym. Każdy deweloper musi ujawniać cenę lokali – na swojej stronie internetowej lub w innym publicznie dostępnym miejscu. Na pełne wdrożenie przepisów mają dwa miesiące, a termin upływa 11 września.

Z piętnastu największych spółek mieszkaniowych siedem już 15 lipca udostępniło pełne cenniki: można tam sprawdzić dokładną cenę kawalerki na parterze i penthouse’u na ostatnim piętrze, bez dzwonienia do biura sprzedaży czy zostawiania swoich danych kontaktowych. 

Nowe prawo już teraz podnosi poprzeczkę transparentności, ale prawdziwy sprawdzian dopiero nadchodzi. We wrześniu okaże się, czy pełne cenniki faktycznie przyspieszą decyzje zakupowe i wymuszą presję na marże, czy też rynek szybko wypracuje sposoby, by podtrzymać dotychczasowe praktyki pod inną etykietą.

Portal z cenami deweloperów już działa choć jeszcze daleko mu do ideału

Rządowa baza z cennikami mieszkań miała być odpowiedzią na pytanie „ile za metr” bez proszenia sprzedawcy o wycenę. Teoretycznie wszystko jest pod ręką, ale praktyka odsłania sporo potknięć. Po pierwsze – brak jednolitego wzoru zgłoszenia. Każdy deweloper wgrywa dane po swojemu, więc w jednym wierszu znajdziemy pełny opis lokalu, a w następnym tylko numer i cenę. Po drugie – część linków prowadzi donikąd. A nawet jeśli strona się otworzy, bywa, że zamiast kompletnej tabeli trafiamy na samą kwotę, bez metrażu, liczby pokoi czy informacji o aktualności oferty.

Na razie więc narzędzie bardziej przypomina plac budowy niż gotowy produkt. Szukając konkretnej inwestycji, warto eksperymentować z hasłami – wpisz „ceny ofertowe”, nazwę dewelopera, a jeśli to zawiedzie – nazwę projektu. Potencjał jest, ale zanim portal stanie się realnym wsparciem dla kupujących, potrzebuje jednego, obowiązkowego standardu raportowania i filtra, który pozbędzie się wszelkich martwych linków.

Ile mieszkań naprawdę brakuje – nowe szacunki mówią o zrównaniu podaży i popytu już za trzy lata

Przez lata w dyskusjach o polskim rynku nieruchomości powtarzała się niezmienna liczba: dwa miliony brakujących mieszkań. Analizy Alior Banku pokazują, że ten wskaźnik wymaga aktualizacji – i to sporej.

Analitycy banku przygotowali dwa scenariusze tempa budowy mieszkań. Wariant wysoki zakłada roczną produkcję na poziomie ok. 231 tys. lokali – tyle, ile średnio powstawało w trzech rekordowych latach ostatniej dekady (2021–2023). Wariant niski opiera się na średniej z najsłabszych sezonów -2010, 2011 i 2014 – czyli 137 tys. mieszkań rocznie. Do prognozy wliczono korektę o pustostany, a zapotrzebowanie określono według prognoz demograficznych Eurostatu z 2023 r.

Jeśli budownictwo utrzyma tempo z ostatnich trzech lat, „mieszkanie dla każdego gospodarstwa domowego” stanie się faktem już w 2027 r. W ostrożniejszym scenariuszu – dopiero około 2030 r. Analitycy stawiają jednak na złoty środek i wskazują rok 2028 jako najbardziej prawdopodobny moment statystycznego nasycenia rynku.

Czy to oznacza, że rynek wyhamuje?

Niekoniecznie. Po pierwsze, jest to średnia ogólnopolska – w małych miejscowościach nadpodaż widać już dziś, podczas gdy metropolie wciąż cierpią na niedobór lokali. Po drugie, mówimy wyłącznie o liczbie dachów nad głową, a nie o ich standardzie. Pod względem metrażu na osobę i liczby pokoi wciąż jesteśmy poniżej średniej UE. Według prognoz wyrównanie tych parametrów nastąpi dopiero około 2040 r. To właśnie poprawa standardu – większe mieszkania, dodatkowe izby – ma być jednym z głównych motorów popytu w nadchodzących latach.

Warto pamiętać, że prognozy obciążone są sporym marginesem niepewności: sytuacja geopolityczna czy polityka migracyjna mogą znacząco przesunąć zarówno popyt, jak i tempo nowych budów.

Wnioski – rynek klaruje się, ale emocje nie gasną

Lipiec dorzucił do układanki kilka mocnych akcentów: start notowań POLSTR-u, kolejny ruch RPP w dół, ustawę nakazującą deweloperom odsłaniać ceny każdego metra. Do tego świeże prognozy o szybkim zbilansowaniu liczby mieszkań i wakacyjne dane BIK, które pokazują jedynie kosmetyczny spadek popytu.

Najważniejsze obserwacje:

• Popyt na hipoteki wciąż jest wysoki – w ujęciu rocznym rośnie o ponad 35%, a niewielki spadek miesiąc do miesiąca wygląda raczej na efekt wakacyjnej pauzy niż zapowiedź spowolnienia.
• Debiut POLSTR-u otwiera drogę do bardziej przejrzystego wyliczania rat; realny wpływ na portfele poznamy po pełnym wdrożeniu w 2027 r.
  
• Ustawa o jawności cen już teraz dzieli deweloperów: jedni publikują kompletny cennik, inni wciąż wolę grę „na telefon” – we wrześniu zobaczymy, kto naprawdę zdążył odrobić zadanie.
  
• Statystyczny deficyt mieszkań może zniknąć już w 2028 r., lecz luka metrażowa i jakościowa zostanie z nami co najmniej do 2040 r. – to właśnie podnoszenie standardu będzie napędzać budownictwo w kolejnych latach.
  
  

Rynek nabiera przejrzystości i korzysta z tańszego finansowania, ale zawodnicy wciąż grają z podniesioną gardą. Czekają na kolejne ruchy RPP, wynik „stress testu” ustawy cenowej i pierwsze poważniejsze notowania POLSTR-u. Jesień pokaże, czy lipcowe zmiany utrwalą trend stabilizacji, czy raczej rozpalą nową rundę walki o klienta i każdy metr kwadratowy.

Autor: Patryk Nowak, Warszawskie Towarzystwa Kredytowe