Niższe stopy, więcej ofert, ale czy taniej? Przegląd rynku z maja 2025

Maj 2025 roku przyniósł długo wyczekiwaną decyzję RPP o obniżce stóp procentowych, ale reakcja rynku nieruchomości nie jest tak jednoznaczna, jak moglibyśmy się spodziewać. Z jednej strony – rosnąca zdolność kredytowa i większa liczba przyznawanych kredytów, z drugiej – stabilizacja cen w największych miastach i wyraźne różnice regionalne w dostępności ofert.

W tym miesiącu przyglądamy się m.in.:

• jak zmieniła się liczba wniosków kredytowych i co na to BIK,
  
• czy spadek cen i większa dostępność mieszkań rzeczywiście przekładają się na wyższy komfort kupujących,
  
• dlaczego coraz więcej mówi się o wpływie rynku nieruchomości na demografię,
  
• jak nowa ustawa o jawności cen może zmienić sposób zakupu mieszkań na rynku pierwotnym,
  
• oraz dlaczego osoby szukające mieszkania na wynajem mogą mieć wreszcie powody do zadowolenia.
  

Czy rynek zmierza w stronę większej przewidywalności? A może to tylko cisza przed kolejną falą zmian? Zapraszam do analizy danych, trendów i decyzji, które kształtowały maj 2025 na rynku kredytów i nieruchomości.

Obniżka stóp już za nami, ale rynek nieruchomości nie reaguje jednoznacznie

Maj przyniósł pierwszą od dłuższego czasu obniżkę stóp procentowych – decyzja RPP o cięciu o 0,5  p.p. była zgodna z oczekiwaniami rynku. To dobra wiadomość dla osób planujących zaciągnąć kredyt mieszkaniowy, jednak reakcja rynku nieruchomości okazuje się mniej oczywista.

Z najnowszych danych wynika, że:

• Warszawa nadal utrzymuje ceny mieszkań na poziomie zbliżonym do rekordowego. Nowe ogłoszenia pojawiają się w tempie zbliżonym do liczby znikających ofert – co oznacza względną stabilizację.
  
• Podobna sytuacja występuje w Krakowie, gdzie nie widać znaczących wahań podaży ani cen.
  
• W Wrocławiu, Łodzi, Gdańsku i Poznaniu obserwujemy natomiast wyraźny spadek liczby ofert – co może sugerować zwiększoną aktywność zakupową lub czasowe wycofywanie mieszkań z rynku, np. w oczekiwaniu na dalsze decyzje RPP albo z myślą o sezonie najmu.

Warto również zwrócić uwagę na zmianę źródeł informacji. Po zawieszeniu dotychczasowego agregatora ofert mieszkaniowych, pojawiła się nowa platforma – nieruchy.pro – która oferuje zbliżone zestawienia. Brakuje jednak szczegółów dotyczących zakresu i pochodzenia danych, co może utrudniać ich jednoznaczną interpretację.

Choć w teorii niższe stopy procentowe powinny zwiększać popyt na mieszkania, na realne efekty trzeba będzie poczekać. Podaż i ceny reagują z opóźnieniem, a wielu sprzedających przyjmuje dziś strategię wyczekiwania – nie obniżając cen, ale też nie wprowadzając nowych ofert. Dopiero kolejne tygodnie i sygnały z banków pokażą, czy majowa decyzja RPP będzie początkiem trwałej zmiany trendu.

Wnioskujących o kredyt coraz więcej – raport BIK pokazuje odbicie, ale nie bez zawirowań

Kwietniowy BIK Indeks Popytu na Kredyt Mieszkaniowy przyniósł mieszany obraz rynku. Z jednej strony widzimy wzrosty rok do roku – z drugiej, sezonowy oddech i lekkie cofnięcie względem marca.

Co pokazują dane?

• W kwietniu 2025 o kredyt hipoteczny wnioskowało o 10,2% więcej osób niż rok wcześniej.
  
• Średnia kwota wnioskowanego kredytu wyniosła 458,1 tys. zł – to wzrost o 5,9% r/r.
  
• W efekcie BIK Indeks Popytu wzrósł o 16,7% rok do roku – czyli więcej Polaków niż przed rokiem realnie myśli dziś o zakupie mieszkania z pomocą banku.
  

Jednak w porównaniu z marcem 2025 obserwujemy niewielkie spadki:

• Liczba wniosków spadła o 3,5% m/m,
  
• Średnia kwota kredytu zmalała symbolicznie – o 0,4% m/m.

Jak interpretować ten trend?

W mojej ocenie kwiecień był klasycznym miesiącem „pauzy” – Święta Wielkanocne, długi weekend i oczekiwania na decyzje RPP sprawiły, że część klientów wstrzymała się z decyzją kredytową. Zwłaszcza że w przestrzeni medialnej pojawiły się sugestie o możliwych obniżkach stóp procentowych, co dla wielu oznaczało: poczekajmy jeszcze chwilę.

To, co kluczowe, to utrzymujący się wysoki poziom zainteresowania kredytem mieszkaniowym w ujęciu rocznym – mimo braku nowego programu dopłat i niepewności co do warunków „Pierwszych kluczy”, Polacy wracają do banków po finansowanie zakupu nieruchomości. I choć kwiecień był chwilą oddechu, dane z maja i czerwca pokażą, czy to tylko przystanek, czy początek nowej fazy ostrożności.

Czy własne mieszkanie naprawdę daje szczęście? Nowy raport Otodom pokazuje zaskakujące odpowiedzi

Czy posiadanie mieszkania rzeczywiście wpływa na nasze poczucie szczęścia? Czy zarobki przekładają się na dobrostan? A może to nie liczby, a poczucie stabilizacji grają największą rolę?

Z najnowszego raportu Otodom „Szczęśliwy Dom. Mieszkaniowe mieć czy być” wynika, że relacja między finansami, posiadaniem własnej nieruchomości a subiektywnym poczuciem szczęścia jest bardziej złożona, niż się wydaje. Choć pieniądze szczęścia nie dają… to jednak ich brak odbija się wyraźnie na samopoczuciu. Największy wzrost zadowolenia obserwowany jest u osób osiągających dochody na poziomie 7–10 tys. zł miesięcznie. Po przekroczeniu tej granicy – poprawa już wyhamowuje.

Raport pokazuje też, że:

• 75% badanych uważa, że posiadanie własnego mieszkania pozytywnie wpływa na ich szczęście,
  
• 64% traktuje nieruchomość jako symbol statusu i życiowego sukcesu,
  
• a 70% kredytobiorców mimo stresu związanego z kredytem uważa tę decyzję za słuszną – bo spełniła ich marzenia.
  

To tylko wybrane wnioski z raportu, który warto przeczytać nie tylko jako analizę rynku, ale też jako lustro naszych aspiracji, obaw i wartości.

Pobierz pełny raport Otodom i sprawdź, co tak naprawdę daje Polakom poczucie bezpieczeństwa, dumy i dobrostanu.

Czy więcej mieszkań oznacza więcej dzieci? Rynek nieruchomości kontra realia demograficzne

Spadająca liczba urodzeń w Polsce to temat powracający w niemal każdej dyskusji o przyszłości systemu emerytalnego, rynku pracy czy polityki społecznej. Winnych jest wielu: zmiany kulturowe, wyjazdy zagraniczne, brak stabilności zatrudnienia, zdrowie, a coraz częściej – rynek nieruchomości.

W sieci krąży teza, że gdyby mieszkania były tańsze, Polacy chętniej zakładaliby rodziny. Tyle że dane… nie do końca to potwierdzają.

Zestawienie przygotowane przez analityków BM Pekao SA pokazuje, że od 2010 roku:

• Średnie wynagrodzenie brutto w największych miastach (TOP6) wzrosło o 157% – z 3,85 tys. zł do 9,9 tys. zł.
  
• Ceny 1 m² mieszkania w tych samych lokalizacjach wzrosły o 114% – z 6,2 tys. zł do 13,4 tys. zł.
  
• W efekcie dostępność cenowa mieszkań (pensja ÷ cena m²) poprawiła się z 0,62 do 0,74 – czyli o blisko 20%.

Teoretycznie, za jedną pensję da się dziś kupić więcej powierzchni niż 14 lat temu. Mimo to – w tym samym okresie – liczba urodzeń spadła aż o 39%.

Co z tego wynika?

W mojej ocenie warto zachować ostrożność wobec uproszczonych diagnoz. Warunki mieszkaniowe bez wątpienia wpływają na decyzje o zakładaniu rodziny, ale nie są jedynym (ani być może głównym) czynnikiem. Równie istotne pozostają kwestie takie jak stabilność relacji, przekonania o przyszłości, kondycja psychiczna, dostęp do opieki zdrowotnej i elastyczność rynku pracy.

Większa dostępność mieszkań nie rozwiąże więc automatycznie problemu demografii – ale może być jednym z elementów szerszej układanki, w której polityka mieszkaniowa łączy się z edukacją, zdrowiem i wsparciem dla młodych rodzin.

Jawność cen mieszkań na rynku pierwotnym – nadchodzi przełom dla kupujących

21 maja 2025 roku Sejm uchwalił ustawę, która wprowadza obowiązek ujawniania cen mieszkań przez deweloperów. To koniec z enigmatycznymi ogłoszeniami i ofertami typu „szczegóły w wiadomości prywatnej”.

Zgodnie z nowymi przepisami:

• Deweloperzy będą musieli rejestrować każdą transakcję sprzedaży od początku inwestycji i publikować te dane na stronach internetowych swoich projektów.
  
• Ceny będą również trafiać na rządowy portal dane.gov.pl, co ma zwiększyć przejrzystość na całym rynku pierwotnym.
  
• Ustawodawca wymaga podawania cen za metr kwadratowy całej nieruchomości – wraz z dodatkowymi powierzchniami jak komórki lokatorskie czy miejsca postojowe.
  
• Informacje mają być aktualizowane codziennie, a za nieprzestrzeganie obowiązków będą groziły kary nakładane przez UOKiK.
  
• W przypadku rozbieżności między ceną z ogłoszenia a ofertą w umowie, kupujący będzie mógł zażądać sprzedaży po najkorzystniejszej cenie.
  

Nowe przepisy mają ograniczyć praktyki negocjowania indywidualnych cen „za zamkniętymi drzwiami” i wzmocnić przejrzystość cenową na rynku deweloperskim. Dla kupujących oznacza to łatwiejsze porównywanie ofert i większe poczucie kontroli nad jedną z najważniejszych decyzji finansowych w życiu.

Kredyty mieszkaniowe i gotówkowe wciąż w trendzie wzrostowym

Dane opublikowane w majowym raporcie BIK wskazują na kontynuację ożywienia w sektorze kredytowym. Zarówno kredyty mieszkaniowe, jak i gotówkowe odnotowały wzrosty – i to zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym.

Kredyty mieszkaniowe:

• W kwietniu 2025 roku banki udzieliły o 11,6% więcej kredytów hipotecznych niż w analogicznym miesiącu 2024 roku.
  
• W porównaniu do marca 2025, liczba kredytów wzrosła o 3,7%.
  
• Jeszcze wyraźniejsze zmiany widać w wartości sprzedaży – +17,7% r/r i +5,7% m/m.
  
• Średnia kwota kredytu mieszkaniowego wyniosła 436,87 tys. zł, co oznacza wzrost o 5,5% rok do roku.
  

Wzrost liczby i wartości nowych umów kredytowych wskazuje na większą aktywność zarówno po stronie klientów, jak i banków. Można to tłumaczyć poprawiającą się zdolnością kredytową, większą przewidywalnością kosztów finansowania (dzięki ofercie stałoprocentowej), a także oczekiwaniami związanymi z programem „Pierwsze klucze”.

Trend wzrostowy utrzymuje się mimo wciąż wysokich cen nieruchomości w największych miastach. To może oznaczać, że część kupujących przestała czekać na kolejne dopłaty lub obniżki stóp i zdecydowała się działać już teraz – wykorzystując bieżącą stabilizację i oferty kredytów z gwarancją stałego oprocentowania.

Zdolność kredytowa rośnie, a dostępność mieszkań poprawia się z miesiąca na miesiąc

Poprawa zdolności kredytowej to nie tylko lepsze warunki w banku, ale też realna szansa na szerszy wybór ofert na rynku mieszkaniowym. Najnowsze dane z portalu rynekpierwotny.pl pokazują, że wiosna 2025 przynosi znaczącą poprawę dostępności mieszkań na rynku pierwotnym – szczególnie dla gospodarstw jedno- i dwuosobowych.

Dostępność mieszkań przy maksymalnej zdolności kredytowej – porównanie z grudniem 2024:

• Singiel/singielka:
  
  • Aglomeracja Katowicka: +655 ofert (+25%)
    
  • Łódź: +468 ofert (+19%)
    
  • Poznań: +331 ofert (+36%)
    
• Gospodarstwa 2-osobowe i rodziny 2+1:
  
  • Aglomeracja Katowicka: odpowiednio +776 i +821 ofert
    
  • Łódź: odpowiednio +753 i +630 ofert
    

Wzrost dostępnych mieszkań to efekt jednoczesnego działania dwóch czynników: niższych cen kredytów (czyli większej zdolności) oraz stabilizacji, a w części miast nawet korekty cen ofertowych.

To połączenie – niższe oprocentowanie i łagodniejąca presja cenowa – sprawia, że zakup własnego mieszkania staje się bardziej realny dla coraz większej grupy klientów. Choć zmiany nie są równomierne w całym kraju, dane z Łodzi, Poznania i Aglomeracji Katowickiej pokazują, że dostępność rośnie na najbardziej konkurencyjnych rynkach regionalnych.

Rynek wynajmu zaskakuje – liczba ofert rośnie, a czynsze w dół

Wzrost dostępności nie dotyczy jedynie rynku sprzedaży mieszkań. Jak wskazują dane portalu GetHome.pl, od kilku miesięcy wyraźnie zwiększa się również liczba unikalnych ofert wynajmu mieszkań – czyli tych nowych, bez duplikatów i ponowień – w największych miastach w Polsce.

📈 Grudzień 2024 – marzec 2025:

• W miastach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław i Poznań liczba ofert wzrosła o ponad 50%.
  
• Dane obejmują wyłącznie nowe ogłoszenia, co oznacza rzeczywisty przyrost podaży, a nie efekt powtarzanych publikacji.

Większa konkurencja ofertowa przekłada się na konkretne efekty dla najemców – w szczególności w Warszawie:

• Mediana czynszu w stolicy spadła o 10%.
  
• Wybór mediany jako wskaźnika pozwala na eliminację wpływu skrajnie drogich lub wyjątkowo tanich lokali, oddając realny obraz rynku.
  

W pozostałych miastach obniżki są mniej dynamiczne, ale trend jest zauważalny. Analitycy przewidują, że spadki mogą potrwać do końca wakacji, po czym – tradycyjnie – we wrześniu nastąpi wzrost popytu związany z powrotem studentów i rozpoczęciem roku akademickiego.

Obecna sytuacja sprzyja najemcom, którzy mogą nie tylko wybierać spośród większej liczby mieszkań, ale też negocjować niższe czynsze niż jeszcze kilka miesięcy temu. To kolejny sygnał, że rynek nieruchomości – zarówno sprzedaży, jak i wynajmu – przechodzi zauważalne przesilenie, zwiększając swoją dostępność dla różnych grup klientów.

Wnioski z maja 2025 – rynek rozgrzany, ale ostrożny

Maj był miesiącem pełnym sygnałów: długo oczekiwana obniżka stóp procentowych, rosnąca zdolność kredytowa, nowe przepisy zwiększające przejrzystość cen, a także wyraźne zmiany zarówno na rynku sprzedaży, jak i wynajmu mieszkań.

Najważniejsze obserwacje:

• Wzrost zainteresowania kredytami nie słabnie – mimo braku programu dopłat, coraz więcej osób składa wnioski hipoteczne.
  
• Rynek pierwotny przygotowuje się na nowe regulacje – jawność cen może istotnie zmienić sposób podejmowania decyzji zakupowych.
  
• Dostępność mieszkań rośnie, zwłaszcza w miastach regionalnych – a to dobra wiadomość dla osób z ograniczonym budżetem.
  
• Czynsze najmu zaczynają spadać, co przy dużej podaży daje najemcom więcej pola do negocjacji.
  

Choć wiele wskaźników przemawia za poprawą sytuacji kupujących i najemców, to reakcje rynku są nadal wyważone. Część sprzedających wciąż czeka na dalsze sygnały z banków centralnych, a kolejne miesiące pokażą, czy obecne zmiany okażą się początkiem trwałego trendu czy tylko chwilowym oddechem po okresie niepewności.

Jedno jest pewne – wiosna 2025 to czas, kiedy warto trzymać rękę na pulsie. Zarówno dla tych, którzy planują zakup pierwszego mieszkania, jak i dla inwestorów czy wynajmujących.