Mieszkanie w wielkiej płycie – co warto wiedzieć, zanim kupisz?

Magdalena Krukowska, Nieruchomosci-online.pl

Mieszkania w blokach z wielkiej płyty mają niewątpliwe zalety, takie jak korzystna lokalizacja i typowy rozkład, a nieraz także przystępna cena. Mają jednak również wady wynikające z niedoskonałości wykonawstwa i samej technologii, a także dość już zaawansowanego wieku budynków. 

Obecnie w Polsce jest ok. 60 tys. bloków z wielkiej płyty, w których znajduje się ok. 4 mln mieszkań. Jeśli więc chcesz kupić mieszkanie z  drugiej ręki, zapewne trafisz na wiele ogłoszeń sprzedaży mieszkań właśnie w budynkach wielkopłytowych. W wynikach wyszukiwania na Nieruchomosci-online.pl informację o typie budynku i technologii, w jakiej powstał, można znaleźć w widoku pojedynczego ogłoszenia, w sekcji „Szczegóły ogłoszenia” – „Budynek”. 

Czy warto brać pod uwagę mieszkania w wielkiej płycie? Jest to kwestia dość indywidualna, gdyż zarówno bloki z wielkiej płyty, jak i mieszkania w nich się znajdujące mogą się od siebie bardzo różnić w zależności m.in. od wieku budynku, systemu budowy, stanu technicznego czy rodzaju i zakresu przeprowadzonych remontów. Mają one jednak pewne wspólne cechy, z którymi dobrze jest się zapoznać, by wiedzieć, czego się spodziewać.

Czym jest wielka płyta?

Wielka płyta to technologia wznoszenia budynków z prefabrykowanych płyt betonowych, która pozwalała na budowanie wielu mieszkań w krótkim czasie. Pierwsze budynki wielkopłytowe powstały w Holandii i Niemczech w latach 20. XX wieku. Do Polski technologia ta dotarła pod koniec lat 50., a najbardziej upowszechniła się w latach 60.i 70. Na początku lat 90. zrezygnowano z wielkiej płyty, m.in. wskutek spadku jej opłacalności, wzrostu zapotrzebowania na indywidualne, niestandardowe projekty, a także pojawienia się firm deweloperskich, które wybrały inne technologie. 

Plusy wielkiej płyty

• Jeśli chcesz mieć wszędzie blisko…

Osiedla z wielkiej płyty są z reguły korzystnie położone, w centrach miast lub w ich pobliżu, gdzie trudno o nowe mieszkania ze względu na niedobór gruntów pod budowy. 

Dużym plusem takich osiedli jest też rozwinięta infrastruktura. W czasach PRL-u znacznie mniej osób poruszało się własnymi samochodami, co było uwzględniane przy planowaniu połączeń komunikacyjnych, a także dostępności handlu i usług. Jest więc duże prawdopodobieństwo, że w zasięgu spaceru znajdziesz wszystko, co niezbędne na co dzień – sklepy, punkty usługowe, szkoły i przedszkola, a także przystanki komunikacji miejskiej. 

• Jeśli szukasz okazji cenowych…

Mieszkania z drugiej ręki, zwłaszcza w starych budynkach, są przeważnie tańsze niż nowe. Warto jednak zwrócić uwagę, że w ostatnim czasie mieszkania w wielkiej płycie szybko drożały, m.in. wskutek rządowego programu dopłat do kredytów Bezpieczny Kredyt 2%. Mieszkania takie spełniały kryteria programu, więc cieszyły się dużą popularnością i szybko znikały z rynku, a wysoki popyt doprowadził do wzrostu cen. Mimo to wśród ofert kilkudziesięcioletnich mieszkań nadal możesz trafić na prawdziwe okazje cenowe. Tu jednak trzeba uważnie sprawdzić, w jakim stanie jest interesujące Cię mieszkanie i jakiego zakresu prac będzie wymagało. Może się bowiem okazać, że to, co zaoszczędzisz na samej transakcji, wydasz później na remonty i naprawy. 

• Jeśli zależy Ci na typowym, rozkładowym mieszkaniu… 

Mieszkania w wielkiej płycie to najczęściej tzw. mieszkania rozkładowe, czyli takie, w których do każdego pomieszczenia wchodzi się z korytarza. Jeśli szukasz mieszkania z oddzielną kuchnią, masz duże szanse znaleźć je właśnie w bloku z wielkiej płyty, podczas gdy w nowych mieszkaniach przeważają aneksy kuchenne. 

Mieszkania w wielkiej płycie są kompaktowe, co oznacza, że choć zwykle mają niewielkie metraże, przestrzeń jest maksymalnie zagospodarowana. Przykładowo, na powierzchni ok. 35-40 mkw. zwykle mieszczą się dwa nieduże pokoje, kuchnia, łazienka i przedpokój, co jest optymalne dla singla czy pary. W wielkiej płycie raczej nie zdarzają się mieszkania, które są nieustawne mimo dużej powierzchni, np. o nietypowych kształtach, ze skosami, pokojami przechodnimi itp. 

Uważaj na wady

Trzeba wziąć pod uwagę, że gdy budowano bloki z wielkiej płyty (szczególnie w latach 60. i 70.), najważniejsze było to, żeby powstało jak najwięcej mieszkań w jak najkrótszym czasie. Kilkadziesiąt lat temu stosowano również inne normy i standardy, nieprzystające do współczesnych.

Stąd wynika szereg problemów, na które można nieraz trafić w blokach z wielkiej płyty:

• słaba izolacja termiczna; 
• słabe parametry akustyczne;
• nierówne ściany bez kątów prostych, co utrudnia remonty;
• stare, awaryjne instalacje;
• zwłaszcza w najstarszych blokach – małe, ciasne, niewystarczająco doświetlone pomieszczenia;
• niedobór miejsc parkingowych, brak parkingów podziemnych;
• niedostosowanie do potrzeb niektórych osób, np. starszych, z niepełnosprawnościami, wychowujących małe dzieci (brak wind w budynkach czteropiętrowych i niższych, wąskie klatki schodowe).

Budynek budynkowi nierówny

Wady wymienione powyżej nie są jednak regułą. Jak wspomniano wcześniej, istotne jest, czy dany budynek był później remontowany i w jakim zakresie. Dużo bloków z wielkiej płyty w ostatnich latach przeszło gruntowną termomodernizację, dzięki której mieszkania stały się szczelniejsze i cieplejsze. W wielu wymieniono również instalacje, drzwi i okna. W ten sposób znaczną część ich wad udało się wyeliminować. 

Warto zwrócić uwagę, że bloki budowane w latach 60. i na początku 70. mogą się znacząco różnić od tych, które powstały w latach 80. i na początku 90. W pierwszym z wymienionych okresów budowano bowiem w tzw. systemach zamkniętych, które charakteryzowały się zastosowaniem mało zróżnicowanych prefabrykatów i tym, że wszystkie ściany były nośne, więc nie było możliwości modyfikowania układów pomieszczeń. Natomiast systemy otwarte, powszechne w latach późniejszych, pozwalały na większą różnorodność mieszkań i na możliwość ich modyfikacji. 

Warto wspomnieć, że w tym samym czasie, co wielka płyta, była także w użyciu technologia ramy H. Nazwa pochodzi od prefabrykowanej żelbetowej ramy o kształcie podobnym do litery H, która jest konstrukcją nośną. W porównaniu do budynków z wielkiej płyty bloki z ramy H charakteryzują się lepszą termoizolacyjnością, a także większymi możliwościami w zakresie modyfikacji i aranżacji pomieszczeń ze względu na brak wewnętrznych ścian nośnych. 

Więcej na temat ramy H przeczytasz tutaj: https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/rama-h-czym-sie-rozni-od-wielkiej-plyty-25081.html