Najem a zakup mieszkania – co warto wiedzieć?

Jednym z głównych bodźców do zakupu własnego mieszkania dla osób, które nie mieszkają już w domu rodzinnym jest myśl „po co mam płacić komuś za wynajem mieszkania, skoro mogę płacić ratę kredytu za własne lokum”.

Przykładowe wysokości raty i dostępność kredytu poruszałem w poprzednich komentarzach. Możesz sobie porównać ile potrzebujesz środków na zakup mieszkania porównywalnego z Twoim aktualnie wynajmowanym mieszkaniem (o ile w takiej sytuacji obecnie się znajdujesz), aby zestawić koszt potencjalnej raty z kosztem najmu. Po bardziej szczegółowe wyliczenie zapraszam do kontaktu. 

Przyjrzyjmy się jednak jak przez ostatnie lata w Polsce rosły średni czynsz najmu i metra kwadratowego w porównaniu do średniej ceny zakupu metra kwadratowego mieszkania:

Co widzimy na wykresie i co to może oznaczać?

• O ile od 2014 ceny zachowywały się porównywalnie to od połowy 2023 r. widzimy  wyraźny rozjazd wzrostu cen zakupu z ceną wynajmu.
• Cena zakupu rośnie dużo szybciej niż cena najmu, co oznacza, że i rata kredytu może być wyższa od czynszu najmu porównywalnego mieszkania.
• Osoby potencjalnie zainteresowane zakupem na wynajem muszą liczyć się z niższą stopą zwrotu i opłacalnością inwestycji (przynajmniej w chwili obecnej).
• Powstała w ten sposób dysproporcja powinna w dłuższym czasie doprowadzić do obniżki lub zahamowania wzrostu cen nieruchomości lub do wzrostu cen najmu.

Spoglądając jeszcze bardziej w przyszłość zastanówmy się co ma wpływ na ceny nieruchomości i co ma wpływ na popyt?

Odpowiedź to: liczba zainteresowanych. O ile na dzień dzisiejszy możemy oszacować ile osób pracuje, ma oszczędności a nie ma np. mieszkania, to patrząc w dalszą przyszłość musimy sięgnąć do prognoz demografii.

Z danych za 2023 r. wynika, że w wieku „produkcyjnym”, co naturalnie pretenduje tę grupę jako potencjalnych kupujących, jest ok 65,4% populacji (24,63 mln. z 37,65 mln.). Natomiast prognozy na 2050 r. pokazują spadek głównej grupy generującej popyt do 57,6% (19,94 mln. z 34,62 mln.), natomiast ilościowo różnica jest jeszcze wyższa, bo przez 30 lat prognozy mówią, że ubędzie w Polsce 4,68 mln. osób w wieku produkcyjnym czyli 19% mniej niż aktualnie.

Jak łatwo się domyślić, główną przyczyną takiego stanu jest bardzo mała liczba narodzonych dzieci, która dodatkowo od kilku lat z roku na rok maleje:

Póki co jednak najliczniejszą część w populacji stanowią roczniki wyżu demograficznego, dla których zmiana i poprawa warunków bytowania jest w fazie planów i przygotowań, czekają tylko na najodpowiedniejszy dla siebie moment.