Zakup pierwszego mieszkania – jak się przygotować?

Magdalena Krukowska, Nieruchomosci-online.pl

Wybór i kupno pierwszego mieszkania to wiele emocji i wiele formalności, a przede wszystkim decyzja, która zaważy na co najmniej kilku najbliższych latach Twojego życia. Warto więc odpowiednio się do tego przygotować, by zmniejszyć stres i ryzyko błędów.

Oszacuj swój budżet

Na początek ustal realną kwotę, którą możesz przeznaczyć na zakup. Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, określ orientacyjnie swoją zdolność kredytową – pomoże Ci w tym odpowiedzialny kalkulator przygotowany przez ANG Odpowiedzialne Finanse i Nieruchomosci-online.pl. Zorientuj się też, jak wygląda Twoja historia kredytowa (można ją sprawdzić w BIK) i jak można ją poprawić (warto skorzystać z pomocy doradcy kredytowego). 

Określ potrzeby – czego dokładnie szukasz?

Gdy już wiesz choć w przybliżeniu, na jakie mieszkanie Cię stać, przeanalizuj, co chcesz i możesz mieć w tym limicie cenowym i co jest dla Ciebie ważne, a z czego możesz zrezygnować. 

Co sprawdzić, jeśli chodzi o lokalizację?

Sprawdź interesującą Cię okolicę pod kątem następujących kwestii:

• Czy jest łatwy dostęp do sklepów, punktów usługowych, transportu publicznego, terenów zielonych itp.? 
• Jak wygląda dojazd do pracy, uczelni czy innych miejsc, w których często bywasz? 
• Czy w pobliżu nie ma źródła uciążliwego hałasu (np. zakładu przemysłowego)?

Obejrzyj to miejsce w Google Street View. Wybierz się tam i przekonaj się, czy odpowiada Ci atmosfera i czy czujesz się bezpiecznie. W miarę możliwości zapytaj mieszkańców, czy są zadowoleni i czy cokolwiek jest dla nich uciążliwe. 

Jeśli planujesz kupić mieszkanie od dewelopera, obejrzyj jego wcześniejsze inwestycje (najlepiej starsze) i poszukaj opinii o nim pod kątem wiarygodności (czy np. nie ma skarg na opóźnienia bądź usterki).  

Rynek pierwotny czy wtórny? Jaki standard? 

Czy chcesz wprowadzić się w miarę szybko, czy możesz czekać na wykończenie mieszkania? Czy chcesz urządzić je od początku po swojemu (i czy masz na to fundusze), czy wolisz wprowadzić się do już wyposażonego i potem ewentualnie wprowadzać zmiany? Czy wolisz zapłacić więcej za wyremontowane mieszkanie w dobrym stanie, czy kupić taniej mieszkanie do remontu? Weź pod uwagę, że nawet jeśli mieszkanie w gorszym stanie wydaje się świetną okazją, koszty remontu mogą sprawić, że zakup stanie się nieopłacalny. 

Jak ma być położone mieszkanie?

Zastanów się nad wyborem kondygnacji w budynku. Na przykład parter oznacza łatwiejszą dostępność, nieraz niższą cenę i czasem możliwość posiadania własnego ogródka, ale z drugiej strony mniejszą prywatność i większe narażenie na hałasy. Na wysokich piętrach jest ciszej i mniejsze ryzyko włamania, ale trudniej tam dotrzeć, a latem mieszkanie bardziej się nagrzewa. Warto myśleć o przyszłości – weź pod uwagę, że nawet jeśli teraz czwarte piętro w bloku bez windy Ci nie przeszkadza, za jakiś czas wspinanie się po schodach może być problemem. 

Sprawdź też orientację mieszkania względem stron świata. Uwzględnij swój tryb życia i zastanów się, czy ważniejsze jest dla Ciebie nasłonecznienie rano, czy wieczorem. 

Jaki metraż i układ mieszkania jest dla Ciebie najbardziej dogodny? 

Rozważ liczbę pokoi i optymalny metraż, biorąc pod uwagę nie tylko obecne potrzeby, lecz także plany na najbliższe kilka lat. O ile finanse pozwalają, dla komfortu i prywatności warto przewidzieć pokój dzienny i sypialnię dla dorosłych (singla bądź pary), jeśli ktoś w mieszkaniu pracuje zdalnie – dodatkowy pokój do pracy, a jeśli masz lub planujesz dzieci – po jednej sypialni dla każdego dziecka. 

Mieszkanie rozkładowe, czyli takie, w którym do każdego pomieszczenia wchodzi się z korytarza bądź przedpokoju, zapewnia prywatność domownikom i daje duże możliwości, jeśli chodzi o ustawienie mebli. Z kolei amfilada, czyli układ z pokojami przechodnimi, wygląda efektownie w przypadku wysokich pomieszczeń z dużymi oknami (np. w kamienicy), ale nie daje prywatności i może być trudna w aranżacji. 

Kuchnia otwarta daje wrażenie większej przestrzeni i sprzyja integracji domowników. Z drugiej strony jednak wymaga ciągłego utrzymywania porządku, a zapachy czy hałasy (np. dźwięki urządzeń) rozchodzą się po całym mieszkaniu. Kuchnia zamknięta umożliwia oddzielenie zapachów i dźwięków od reszty pomieszczeń oraz ukrycie bałaganu po gotowaniu. Jednak osoba przebywająca w takiej kuchni może czuć się odcięta od rodziny bądź gości. 

Sprawdź, które ściany są nośne i czy w razie potrzeby da się zmienić układ pomieszczeń – np. wyburzyć ścianę działową lub dobudować ją w innym miejscu. 

Przeglądaj oferty mieszkań

Podstawowym źródłem ofert sprzedaży mieszkań są portale ogłoszeniowe, takie jak Nieruchomosci-online.pl. Zanim przystąpisz do przeszukiwania ogłoszeń, warto przygotować listę kryteriów, które są dla Ciebie najważniejsze, oraz mile widzianych, ale nie niezbędnych. Możesz filtrować ogłoszenia pod określonym kątem, np. ceny, liczby pokoi, roku budowy, typu budynku itp. 

Uważnie przyjrzyj się zdjęciom. Jeśli zdjęcia są słabej jakości albo nie pokazują wnętrza mieszkania, sugeruje to, że sprzedający może mieć coś do ukrycia albo niewystarczająco angażuje się w sprzedaż. Zwróć też uwagę, że czasem spotyka się zdjęcia „podrasowane” przez sztuczną inteligencję. Zwłaszcza w przypadku rynku wtórnego lepiej uważać na zdjęcia zbyt idealne, wręcz katalogowe, bo mieszkania z drugiej ręki tak nie wyglądają, nawet jeśli są odnowione i zadbane. 

Interesujące Cię oferty zaznacz lub zapisz, by później łatwo je znaleźć. Na Nieruchomosci-online.pl po zalogowaniu na swoje konto masz możliwość oznaczania ulubionych ogłoszeń serduszkiem – w ten sposób trafiają one do zakładki „Ulubione”, widocznej w prawym górnym rogu ekranu. 

Jeśli nie masz doświadczenia na rynku i nie chcesz lub nie masz czasu, by samodzielnie przeszukiwać ogłoszenia, kontaktować się ze sprzedającymi i zajmować się wszystkimi formalnościami, warto skorzystać z usług pośrednika. Więcej o tym, jak pomoże Ci pośrednik, przeczytasz tutaj: https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/jak-pomoze-ci-posrednik-w-obrocie-nieruchomosciami-19394.html#kupno

Obejrzyj mieszkanie. porozmawiaj ze sprzedającym

Gdy już uda Ci się zawęzić listę potencjalnie ciekawych ofert do tych, które chcesz zobaczyć na żywo, skontaktuj się ze sprzedającymi, by umówić się na prezentacje mieszkań (jeśli współpracujesz z pośrednikiem, może on to zrobić za Ciebie). Do takiego spotkania warto starannie się przygotować, gdyż osobista wizyta może być decydująca dla ostatecznego wyboru. Wynotuj zagadnienia, które chcesz omówić ze sprzedającym. 

Jeśli kupujesz na rynku wtórnym, warto zapytać m.in. o: 

• stan prawny mieszkania (formę własności, ewentualne obciążenia); 
• stan techniczny i ewentualne remonty;
• stałe opłaty i koszty utrzymania (czynsz, koszty ogrzewania, sposób rozliczana mediów itp.);
• to, co zostaje w mieszkaniu po sprzedaży;
• termin udostępnienia mieszkania przez sprzedającego.

Jeśli kupujesz od dewelopera, omów następujące kwestie:

• jaki jest stan prawny nieruchomości (plan zagospodarowania przestrzennego, księga wieczysta);
• jak wygląda harmonogram inwestycji;
• co obejmuje standard wykończenia (zarówno mieszkania, jak i części wspólnych) i co jest wliczone w cenę;
• jakie są warunki rękojmi i gwarancji w razie usterek;
• co możesz zrobić, jeśli dojdzie do opóźnienia i jakie są procedury odstąpienia od umowy. 

Więcej informacji o rozmowie ze sprzedającym znajdziesz tutaj: https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/o-co-zapytac-sprzedajacego-mieszkanie-lista-pytan-ktore-musisz-zadac-30605.html

Na oględziny warto iść z zaufaną osobą, która może dostrzec coś, czego Ty nie widzisz. Sprawdźcie, jak wygląda klatka schodowa i winda. W mieszkaniu przyjrzyjcie się uważnie ścianom, podłogom i oknom, czy nie widać pęknięć, uszkodzeń czy śladów wilgoci. Jeśli mieszkanie jest do remontu, najlepiej skorzystać z pomocy specjalisty, który oceni, jaki zakres prac jest niezbędny i czy w ogóle warto się ich podejmować. 

Na jakie procedury i formalności musisz się przygotować?

Jeśli chodzi o umowy i inne dokumenty, ich liczba i rodzaj zależą od tego, czy starasz się o kredyt i czy kupujesz mieszkanie od dewelopera, czy z drugiej ręki. 

Kredyt hipoteczny

Jeśli finansujesz zakup kredytem hipotecznym, warto porównać oferty kilku banków. Kryteria oceny zdolności kredytowej mogą być różnie traktowane przez różne banki. Możliwa jest sytuacja, gdy w jednym otrzymasz decyzję odmowną, a w innym uzyskasz zgodę na kredyt. Marże i prowizje też bywają zróżnicowane, więc warto szukać, aż znajdziesz najkorzystniejszą ofertę. 

Aby ubiegać się o kredyt, należy złożyć w banku wniosek kredytowy oraz dokument potwierdzający wysokość dochodów. Po analizie danych z wniosku bank wydaje wstępną decyzję kredytową. Nie jest ona jeszcze wiążąca – to tylko sygnał, że szanse na otrzymanie kredytu są duże. 

Jeśli masz już wybrane mieszkanie i podpisaną umowę przedwstępną bądź deweloperską (o których więcej poniżej), bank szczegółowo weryfikuje dokumenty związane z nieruchomością, w tym operat szacunkowy, który określa wartość nieruchomości i jest podstawą decyzji o kwocie finansowania. 

Decyzja ostateczna jest wydawana po dogłębnej analizie dokumentacji. Dopiero po jej uzyskaniu możesz podpisać umowę kredytową, którą dostarczasz notariuszowi przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży. 

Rynek pierwotny

Deweloper ma obowiązek udostępnić Ci prospekt informacyjny. Znajdziesz tam najważniejsze informacje o inwestycji, m.in. planowane etapy, terminy ich ukończenia, standard wykończenia, stan prawny gruntu, a także o lokalu, m.in. jego cenę, powierzchnię, wskazanie powierzchni przynależnych oraz termin przeniesienia własności. 

Umowa deweloperska, zawierana w formie aktu notarialnego, zobowiązuje dewelopera do przeniesienia własności mieszkania na nabywcę, gdy będzie ono ukończone. Trzeba podkreślić, że nie jest ona tożsama z umową ostateczną (przyrzeczoną), która przenosi własność mieszkania na nabywcę po zakończeniu budowy i też musi mieć formę aktu notarialnego. 

Możesz także zawrzeć z deweloperem umowę rezerwacyjną (nie jest obowiązkowa), w ramach której, w zamian za opłatę rezerwacyjną, deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia danego mieszkania ze sprzedaży, ale Ty nie masz obowiązku zakupu. Dzięki niej zyskujesz czas na dopełnienie innych formalności, a przy tym masz pewność, że ktoś inny nie kupi interesującego Cię mieszkania. 

Gdy prace budowlane będą zakończone, dostaniesz informację o możliwości odbioru technicznego mieszkania. Na taki odbiór warto iść ze specjalistą, najlepiej z uprawnieniami inspektora nadzoru budowlanego. Podczas odbioru należy sprawdzić, czy mieszkanie jest zgodne z umową deweloperską i czy nie ma usterek. Zauważone nieprawidłowości trzeba udokumentować w protokole odbioru, a protokół przekazać deweloperowi – musi on być podpisany przez obie strony. Deweloper ma 14 dni na odniesienie się do wskazanych wad oraz 30 dni na ich usunięcie.  

Rynek wtórny

Jeśli korzystasz z usług biura, zawierasz z nim umowę pośrednictwa. Określa ona zakres usług, wysokość prowizji oraz to, czy umowa jest na wyłączność. 

Umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa, ale często spotykana, gdyż zabezpiecza prawa stron, na wypadek gdyby któraś z nich chciała się wycofać z transakcji. Forma aktu notarialnego nie jest konieczna, ale zalecana, gdyż daje większe zabezpieczenie. W umowie przedwstępnej zwyczajowo ustala się zadatek bądź zaliczkę.   

Zaliczka to część ceny mieszkania zapłacona z góry. Jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy, zaliczka jest zwracana wpłacającemu. Zadatek natomiast ma przede wszystkim zabezpieczyć wykonanie umowy. Jeśli kupujący zrezygnuje, sprzedający zatrzymuje zadatek, a jeśli sprzedający się wycofa, kupujący ma prawo do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. 

Warto spisać protokół zdawczo-odbiorczy, który dokumentuje stan mieszkania i stan liczników. Można to zrobić przed finalizacją transakcji albo przy przekazaniu kluczy. 

Jak wygląda finalizacja transakcji i odbiór mieszkania?

Aby sfinalizować transakcję, musisz podpisać umowę ostateczną w formie aktu notarialnego. Jest to wymagane zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. 

W przypadku zakupu na rynku pierwotnym deweloper zwykle sugeruje konkretną kancelarię notarialną, ale kupujący ma prawo skorzystać z usług innego notariusza. Jeśli chodzi o rynek wtórny, notariusza najczęściej wybiera kupujący, ale strony mogą to ustalić między sobą. Notariusz pobiera taksę notarialną, której maksymalna wysokość zależy m.in. od ceny mieszkania. 

Klucze od mieszkania, w zależności od ustaleń ze sprzedającym, mogą być Ci przekazane:

• tuż po podpisaniu aktu notarialnego;
• po zaksięgowaniu środków na koncie sprzedającego;
• w innym określonym terminie, gdy np. sprzedający potrzebuje czasu na wyprowadzkę.