Kupujesz teraz mieszkanie? Warto negocjować!

Magdalena Krukowska, Nieruchomosci-online.pl

Osoby zainteresowane zakupem nieruchomości mają obecnie duży wybór i czas na przemyślenie decyzji. Z kolei sprzedający muszą wykazać się większą elastycznością i staranniej przygotowywać oferty – tak wynika z Nastrojometru przygotowanego przez Nieruchomosci-online.pl we współpracy z Uniwersytetem Ekonomicznym we Wrocławiu. Można więc mówić o rynku klienta, a kupujący mają większe szanse na udane negocjacje. 

Czym jest Nastrojometr?

Nastrojometr to indeks nastrojów na rynku nieruchomości oparty na badaniu ankietowym przeprowadzanym co kwartał wśród profesjonalistów z branży. Odzwierciedla odczucia i oczekiwania uczestników rynku. Jeśli wartość wskaźnika przekracza 50, nastroje są pozytywne, natomiast wartość poniżej 50 to nastroje pesymistyczne. Na wspomnianą wartość wpływają takie czynniki jak dostępność kredytów, aktualne przepisy dotyczące rynku nieruchomości oraz ogólna sytuacja polityczno-gospodarcza. 

Dlaczego teraz łatwiej negocjować? 

Nastrojometr z III kwartału 2025 r. wskazuje, że sytuacja na rynku jest stabilna – wartość wskaźnika już od trzech kwartałów utrzymuje się powyżej granicy optymizmu. Mieszkań na rynku jest więcej, a oferty nie znikają  tak szybko jak jeszcze niedawno, gdy trwał rządowy program dopłat. Kupujący mają większy wybór i mogą  łatwiej znaleźć coś, co im naprawdę odpowiada.  

Pośrednicy, którzy wzięli udział we wspomnianym badaniu, podkreślają, że choć tegoroczne cięcia stóp procentowych zachęciły część ich klientów do zakupu nieruchomości, wiele osób nadal ma ostrożne podejście i daje sobie więcej czasu na decyzje. Nie mamy więc do czynienia z boomem, lecz ze stopniowym powrotem rynku do równowagi. 

Sprzedający obserwują, że konkurencja jest duża, a oferty pozostają dłużej na rynku, więc nie jest to czas na wygórowane oczekiwania. Trzeba staranniej przygotowywać oferty i dopasowywać ceny do realiów. W związku z tym sprzedający bardziej otwierają się na negocjacje i obniżki cen, zwłaszcza jeśli ich nieruchomości już długo czekają na nabywców. 

W związku z tym osoby zdecydowane na kupno mieszkania są obecnie w lepszej pozycji niż w 2023 i 2024 r. Mają silniejszą pozycję w negocjacjach ze sprzedającymi, dzięki czemu mogą decydować spokojnie, po porównaniu różnych opcji. 

Specjaliści, którzy wypowiedzieli się w ankiecie, przewidują, że w IV kwartale konkurencja na rynku wzrośnie: 45 proc. respondentów zakłada wzrost liczby ofert kawalerek, a 53 proc. – większych mieszkań. Ceny nieruchomości są stabilne, a pośrednicy prognozują, że takie pozostaną, zwłaszcza w przypadku kawalerek, domów i działek. Z perspektywy kupujących oznacza to jeszcze większy wybór i większe szanse na korzystne transakcje. Dlatego, jeśli w najbliższej przyszłości zamierzasz kupić nieruchomość – warto negocjować!

Jak się przygotować do negocjacji ze sprzedającym? 

Zanim przystąpisz do rozmowy ze sprzedającym, starannie się przygotuj. Zastanów się, jakie atuty są po Twojej stronie i jakich argumentów możesz użyć. 

Przede wszystkim sprawdź, na co na pewno Cię stać, jaki standard, metraż itp. jest w zasięgu Twoich możliwości. Pomyśl, czy możesz nieco zmodyfikować swoje oczekiwania, jeśli żadna z ofert będących w Twoim zasięgu finansowym nie spełni Twoich wymagań w stu procentach. Jeśli potrzebujesz kredytu, możesz orientacyjnie sprawdzić swoją zdolność kredytową za pomocą odpowiedzialnego kalkulatora przygotowanego przezNieruchomosci-online.pl i ANG Odpowiedzialne Finanse. 

Nawet jeśli masz wrażenie, że udało Ci się znaleźć idealne mieszkanie, nie skupiaj się tylko na nim. Miej w zanadrzu kilka opcji, które są dla Ciebie wystarczająco dobre – w razie gdyby kupno tego najlepszego lokum miało nie dojść do skutku. W ten sposób nie będziesz podchodzić do negocjacji jak ktoś zdesperowany, kto zgodzi się na wiele, aby kupić akurat to konkretne mieszkanie. 

Przeanalizuj uważnie wszystkie cechy wybranego mieszkania pod kątem nie tylko własnych preferencji, lecz także jego atrakcyjności dla innych kupujących. Czy  jest coś, co może sprawić, że będzie na nie mniej chętnych (np. nietypowy rozkład, brak balkonu, ruch uliczny za oknami)? Jeśli tak, oznacza to, że sprzedającemu nie będzie tak łatwo znaleźć na nie kupca jak w przypadku mieszkań standardowych czy z określonymi atutami poszukiwanymi przez wiele osób. A skoro akurat Tobie dana cecha nie przeszkadza, jest to istotny argument na Twoją korzyść. 

Zwróć uwagę, że za mieszkanie do remontu można wynegocjować więcej niż za nowe lub niedawno remontowane. Rozważ jednak, czy taki zakup będzie opłacalny w ostatecznym rozrachunku, biorąc pod uwagę koszty remontu i napraw. 

Zwróć uwagę, ile czasu interesująca Cię oferta jest na rynku – jeśli długo, sprzedający będzie bardziej skłonny do obniżek. 

Jeśli możesz płacić gotówką, masz przewagę w negocjacjach nad osobami finansującymi zakup kredytem. Wiesz, że dysponujesz środkami i nie musisz czekać na decyzję banku. Dla sprzedającego to duży atut, gdyż jest szansa na szybsze sfinalizowanie transakcji. 

Zastanów się, co możesz wynegocjować poza upustem ceny samego mieszkania. Korzystną opcją może być np. niższa kwota za wykończenie bądź uwzględnienie miejsca parkingowego w cenie lokalu.