Co sierpień 2025 oznacza dla kupujących nieruchomości?
Sierpień dorzucił do układanki mieszkaniowej kilka mocnych kontrastów. Z jednej strony czynsze najmu odbijają przed sezonem studenckim, a lokaty tracą na atrakcyjności. Na horyzoncie widać jednak ścieżkę ulgi: inflacja zbliża się do celu, co daje RPP przestrzeń do dalszych cięć, a lipcowe dane BIK pokazują wyraźny powrót klientów do banków – także po refinansowanie starych, drogich umów.
Inflacja blisko celu – RPP ma przestrzeń do ruchu. Czy kredyty hipoteczne w Polsce stanieją?
Lipcowy odczyt inflacji w Polsce okazał się o 0,1 p.p. niższy od prognoz. Na tle UE jesteśmy w środku tabeli – około 2,9% przy średniej UE 2,4% (HICP). To poziom, który realnie zbliża nas do celu inflacyjnego NBP i daje Radzie Polityki Pieniężnej mocniejszy argument za obniżką stóp procentowych po wakacjach.
We wrześniu RPP faktycznie zdecydowała się na ruch – stopy procentowe spadły o 0,25 p.p., a stopa referencyjna wynosi obecnie 4,75%. To już trzecia obniżka w tym roku (po 0,5 p.p. w maju i 0,25 p.p. w lipcu). Decyzja oznacza realne oszczędności dla kredytobiorców – przykładowo rata kredytu hipotecznego w wysokości 475 tys. zł zaciągniętego na 25 lat spadnie o ok. 74 zł. W przypadku wyższych zobowiązań oszczędności są jeszcze większe – przy kredycie na 800 tys. zł rata zmniejszy się o blisko 125 zł, a w przypadku zobowiązań na kilka milionów złotych różnice liczone są już w setkach złotych miesięcznie.
Dlaczego to ważne dla kredytobiorców?
– Niższa inflacja HICP = większa szansa na niższe stopy procentowe, a więc stopniowe spadki oprocentowania kredytów hipotecznych w Polsce. Wrześniowa decyzja RPP pokazuje, że ten scenariusz właśnie się realizuje.
– Banki zwykle reagują z opóźnieniem – najpierw decyzja RPP, potem aktualizacja cenników. Dlatego efekt w racie kredytu widać dopiero przy najbliższej aktualizacji harmonogramu, która odbywa się co 3 lub 6 miesięcy, w zależności od tego, o jaki WIBOR oparty jest kredyt.
– Przy stałej stopie szybciej widać zmiany w nowych ofertach, przy zmiennej – w racie w trakcie spłaty.
Na co uważać w praktyce?
– Spadki kosztu finansowania będą raczej sekwencyjne, nie skokowe – to maraton, nie sprint.
– Porównuj stałą vs zmienną stopę i licz „rata na każde 100 tys. zł” dla 1–2 hipotetycznych cięć; nawet niewielkie obniżki potrafią być odczuwalne w miesięcznym budżecie.
– Zestawiaj ratę z czynszem najmu w Twoim mieście – przy wysokich stawkach najmu moment zakupu może zacząć się bronić szybciej.
W mojej ocenie lipcowy odczyt i wrześniowa decyzja RPP to sygnały, że możemy zbliżać się do europejskiej średniej nie tylko pod względem inflacji, ale – z czasem – także oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych. Kierunek jest wreszcie sprzyjający, choć na pełen efekt w portfelach trzeba będzie jeszcze chwilę poczekać.
Szczegóły wrześniowej obniżki stóp procentowych oraz jej wpływu na raty kredytów opisaliśmy w osobnym artykule na blogu ANG Odpowiedzialne Finanse.
Lipiec 2025 na plusie: kredyt hipoteczny odbija po obniżkach stóp (dane BIK)
Koniec sierpnia to dobry moment, by zajrzeć do lipcowego raportu BIK. Na wykresie widać wyraźne odbicie: liczba kredytów mieszkaniowych była w lipcu o 31,7% wyższa r/r i o 15,7% wyższa m/m, a wartość nowo uruchomionych hipotek wzrosła o 39,8% r/r i o 14,2% m/m. Krzywa dynamiki rocznej wróciła nad kreskę i zbliża się do poziomów, których nie widzieliśmy od wielu miesięcy.
To efekt obniżki stóp procentowych i wyraźniejszej przewidywalności rat. Do popytu zakupowego dołącza fala refinansowania kredytu hipotecznego z umów zawieranych przy oprocentowaniu >8% – to ona podnosi zarówno liczbę, jak i wartość nowo uruchamianych zobowiązań. Nie jest to jeszcze klasyczny boom transakcyjny, ale raczej powrót do banków po lepsze warunki i ostrożne decyzje zakupowe.
Na radar najbliższych tygodni:
– decyzje RPP i ich przełożenie na oprocentowanie kredytów hipotecznych,
– udział refinansowań w nowej akcji vs. kredyty na zakup,
– utrzymanie dodatniej dynamiki m/m po wakacjach (to pokaże, czy mamy trwałe ożywienie na rynku nieruchomości).
Dla osób kalkulujących dziś kredyt hipoteczny 2025 wniosek jest prosty: trend zaczyna sprzyjać kredytobiorcom, ale to wciąż marsz małymi krokami – warto porównywać oferty i liczyć „rata na każde 100 tys. zł” zarówno dla stałej, jak i zmiennej stopy.
Czynsze w górę, lokaty w dół – najem czy zakup mieszkania w 2025?
Sierpień-wrzesień tradycyjnie rozgrzewają rynek najmu (powrót studentów), a już II kw. 2025 r. pokazał, że stawki odbiły po słabszym roku. Jednocześnie oprocentowanie lokat spada, więc depozyty przestają konkurować z rentownością najmu.
Co pokazują dane?Czynsze najmu 2025 rosną: lokalnie niemal +20% r/r (np. Toruń: małe +14,7%, duże +19,8%; Bydgoszcz: średnie +11,8%, duże +16,1%; Lublin: małe +10,3%; Sosnowiec: małe +11,1%). W metropoliach wzrosty są mniejsze, ale szerokie (Warszawa +2,5–4,2%, duże +1,6%; Gdańsk +4,8–6,8%; Wrocław +4,1–5,7%).
Lokata bankowa vs najem: by dorównać przeciętnej rentowności najmu, lokata musiałaby dziś dawać ok. 7,2% w Sosnowcu, 7,1% w Szczecinie, ~6,4–6,5% w Łodzi/Bydgoszczy/Częstochowie, 5,5% w Warszawie, 5,2% w Krakowie.
Rata kredytu vs czynsz (kredyt hipoteczny 30 lat, wkład własny 10%): wynajem jest częściej tańszy – dla 70 m² różnica sięga ok. –1 954 zł w Krakowie, –1 752 zł w Warszawie, –1 530 zł w Gdyni, –1 067 zł w Gdańsku, ~–1 029 zł we Wrocławiu i –1 017 zł w Poznaniu (minus = najem tańszy). Wyjątki widać przy małych lokalach 30 m²: Częstochowa +112 zł, Szczecin +118 zł, Łódź +69 zł, Lublin +9 zł – tu rata kredytu bywa zbliżona lub niższa od czynszu.
Jak to czytać?
W mojej ocenie sezon studencki + malejąca atrakcyjność depozytów będą dalej podnosić czynsze najmu w III kwartale. Dla inwestora „mieszkanie na wynajem” coraz częściej wygrywa z lokatą bankową, bo „odpowiednik lokaty” to dziś ~5,2–7,2% w zależności od miasta. Dla kupujących pierwsze mieszkanie rachunek „najem czy zakup” nadal w wielu metropoliach faworyzuje wynajem (niższy miesięczny cash flow), chyba że celujesz w małe mieszkanie na rynku, gdzie relacja rata kredytu vs czynsz jest bliska zera.
Ile trwa sprzedaż mieszkania w 2025? Kawalerki zwykle 1-3 mies., większe 3-6 mies.
Sprzedajesz mieszkanie i zastanawiasz się, ile to potrwa? Z ankiety wśród pośredników (II kw. 2025) wynika, że rynek sprzedaży działa w rytmie kilku miesięcy, a szybkie transakcje „w 30 dni” to rzadkość.
Co pokazują dane?
– Kawalerki – czas sprzedaży: najczęściej 1-3 mies. (46,4%), dalej 3-6 mies. (36,3%). Ekspresowe transakcje do 1 mies. (8,5%) zdarzają się, ale są wyjątkiem; >1 rok (0,8%) to margines.
– Mieszkania większe – czas sprzedaży: dominują 3-6 mies. (54,3%); krótsze 1-3 mies. (21,8%) i dłuższe 6–12 mies. (20,8%). Sprzedaż w 30 dni (1,3%) to incydent, >1 rok (1,8%) – sporadycznie.
Standard rynkowy to 3-6 miesięcy na mieszkanie i 1-3 miesiące na kawalerkę. Jeśli celem jest szybka sprzedaż mieszkania, trzeba liczyć się z niższą ceną ofertową względem porównywalnych ogłoszeń – rynek premiuje oferty atrakcyjne cenowo od pierwszego dnia.
Jak długo pracować, by wyjść z ubóstwa?
Przyjmując unijną definicję ubóstwa względnego (60% mediany dochodu rozporządzalnego) i zakładając, że pracownik bez dzieci zarabia 67% średniej krajowej, w Polsce próg ubóstwa przekracza się po około 25 godzinach pracy tygodniowo. To w praktyce pięć godzin dziennie przy pięciodniowym grafiku – po tym czasie zaczynamy zarabiać na „marzenia”, czyli oszczędności, edukację czy rozwój.
Na tle 33 państw widać, że jesteśmy w górnej części zestawienia: średnia OECD to 21 godzin. Więcej czasu potrzeba m.in. w Słowenii (35 h), Czechach (28 h) czy USA/Danii (26 h). Mniej – w Niemczech, Kanadzie, Austrii, Islandii i Australii (21 h).
W mojej ocenie wynik dla Polski mówi mniej o „pracowitości”, a więcej o strukturze wynagrodzeń względem mediany dochodów. Dla czytelnika planującego budżet domowy kluczowa jest jednak prosta wskazówka: licząc ile godzin pracować, by wyjść z ubóstwa, polski punkt odniesienia to ~25 h/tydzień. Każda dodatkowa godzina ponad ten pułap powinna już pracować na cel – poduszkę finansową, wkład własny czy podnoszenie kwalifikacji.
Wnioski – sierpień porządkuje obraz rynku, ale nerwy jeszcze nie odpuszczają
Końcówka wakacji przyniosła wyraźne przesunięcie akcentów: czynsze najmu rosną przed sezonem studenckim, lokaty tracą blask, a na wykresach BIK widać powrót klientów do banków – w części po refinansowanie starych, drogich umów. Jednocześnie inflacja w Polsce schodzi w okolice celu, co otwiera RPP przestrzeń do dalszych cięć. Problem w tym, że oprocentowanie kredytów hipotecznych nad Wisłą wciąż jest w europejskiej czołówce, więc transmisja ulgi do rat będzie raczej stopniowa niż skokowa.
Wrześniowa decyzja RPP potwierdziła ten kierunek – stopy procentowe obniżono o 0,25 p.p. do poziomu 4,75%. To trzecie cięcie w tym roku, które realnie zmniejsza raty kredytów (np. o ok. 74 zł przy przeciętnej hipotece na 475 tys. zł), choć efekt w portfelach kredytobiorców pojawi się dopiero przy kolejnej aktualizacji harmonogramu spłat. Niższe stopy dodatkowo zwiększają zdolność kredytową i mogą stymulować dalszy wzrost popytu na hipoteki w ostatnim kwartale.
Najważniejsze obserwacje:
– cięcia stóp pomogą, ale z opóźnieniem i nie niwelują różnicy od ręki.
– popyt kredytowy: w lipcu +31,7% r/r w liczbie i +39,8% r/r w wartości nowych hipotek; część odbicia to refinansowanie umów zawieranych przy >8%, więc nie mylmy tego z pełnym boomem transakcyjnym.
– sprzedaż mieszkań: rynek akceptuje 1–3 mies. dla kawalerek i 3–6 mies. dla większych lokali – tempo dyktują cena i jakość ekspozycji oferty.
– najem vs zakup: przy kredycie 30 lat i 10% wkładu najem pozostaje częściej tańszy – różnice sięgają nawet ~2000 zł/mc w dużych metrażach; blisko remisu robi się w małych lokalach i na tańszych rynkach.
– lokata czy mieszkanie na wynajem: żeby „dogonić” przeciętną rentowność najmu, lokata musiałaby dawać ok. 5,2–7,2% w zależności od miasta – to wspiera scenariusz buy-to-let.
Rynek staje się bardziej przewidywalny i powoli korzysta z tańszego finansowania, ale gracze wciąż trzymają gardę wysoko. Wchodzimy w jesień już nie tylko z pytaniami o kolejne decyzje RPP,i utrzymanie wzrostu czynszów po studenckim piku, ale też z pierwszymi realnymi efektami niższych stóp procentowych. Najbliższe miesiące pokażą, czy obecne zmiany utrwalą trend normalizacji – czy też rozpalą nową rundę walki o klienta, ratę i każdy metr kwadratowy.
