Jak kupić dom od rodziców?
Możesz kupić dom od rodziców na takich samych zasadach, jak od każdej innej osoby. Musisz jednak liczyć się z tym, że na tzw. transakcję rodzinną trudniej otrzymać kredyt hipoteczny. Warto też zwrócić uwagę na kwestie związane z opodatkowaniem.
Dlaczego zakup domu od rodziców może być korzystny?
Przede wszystkim mamy do czynienia z domem już gotowym, co oznacza, że możesz go dokładnie obejrzeć i wiesz, co kupujesz, W przypadku zakupu od rodziców możesz poznać nieruchomość nawet lepiej niż w przypadku zakupu od obcej osoby, a ryzyko zatajenia wad jest mniejsze. Z bliskimi też z reguły łatwiej jest negocjować korzystne warunki zakupu.
Czy zakup domu od rodziców można sfinansować kredytem?
W przypadku zakupu nieruchomości od bliskich krewnych otrzymanie kredytu hipotecznego jest możliwe, ale zdarzają się utrudnienia. Takie transakcje są traktowane przez niektóre banki jako łączące się z podwyższonym ryzykiem, gdyż zachodzi obawa, że nieruchomość tylko formalnie zmieni właściciela, a pieniądze z kredytu zostaną przeznaczone na inny cel. Są jednak banki, które w takich sytuacjach udzielają kredytów, ale mogą, ze względu na wspomniane ryzyko, poddać dany przypadek bardzo szczegółowej analizie i przyznać niższą kwotę albo naliczyć wyższą marżę. Każdy taki wniosek jest traktowany indywidualnie, więc nawet jeśli w jednym miejscu spotkasz się z odmową, warto próbować gdzie indziej.
O tym, co możesz zrobić, gdy bank odmówi Ci kredytu, przeczytasz tutaj: https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/odmowa-kredytu-hipotecznego-co-dalej-poznaj-swoje-opcje-i-skuteczne-sposoby-dzialania-31468.html
Jakie podatki są wymagane i czy można ich legalnie uniknąć?
- Podatek od sprzedaży
Podatek ten wynosi 19 proc. dochodu ze sprzedaży i obciąża stronę sprzedającą, w tym przypadku rodzica. Warto wiedzieć, że dochód ze sprzedaży zwykle nie jest równy cenie transakcyjnej. Od ceny sprzedaży nieruchomości odlicza się koszty uzyskania przychodu, w tym cenę wcześniejszego zakupu tej nieruchomości oraz udokumentowane koszty remontu. Kwota, która pozostanie, jest podstawą opodatkowania.
Istnieje możliwość całkowitego uniknięcia tego podatku. Nie jest on należny, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana po upływie 5 lat podatkowych od jej nabycia lub wybudowania. Przy tym, jeśli dom został nabyty przez rodziców w spadku, te 5 lat liczy się od nabycia przez spadkodawcę. Jeśli natomiast osoba sprzedająca jest rozwiedziona lub owdowiała, czas ten liczy się od nabycia nieruchomości do majątku wspólnego. Jest więc duże prawdopodobieństwo, że rodzice w ogóle nie będą musieli płacić wspomnianego podatku.
Inną opcją jest przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, takie jak budowa lub kupno innego domu, zakup mieszkania czy spłata kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego przed sprzedażą). Na realizację tych celów sprzedający ma 3 lata od sprzedaży.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych
Transakcje dotyczące nieruchomości z drugiej ręki obciążone są podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Warto podkreślić, że zwolnienie z podatku dla osób z tzw. I grupy podatkowej (małżonkowie, rodzice, dziadkowie, dzieci, wnuki, rodzeństwo, pasierbowie, ojczym, macocha) dotyczy spadków i darowizn, a nie transakcji kupna-sprzedaży. Możesz jednak uniknąć tego podatku, jeśli w dniu zakupu nie posiadasz innej nieruchomości. Wyjątek to nabyte w spadku udziały w nieruchomościach, z których żaden nie przekracza 50 proc.
- Dlaczego nie warto nadmiernie zaniżać ceny sprzedaży?
Wysokość opodatkowania zależna jest od wartości nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Obniżanie ceny sprzedaży, by oszczędzić na podatku, jest jednak ryzykowne. Jeśli cena transakcyjna będzie bardzo różniła się od przeciętnej ceny podobnych nieruchomości na rynku, urząd skarbowy może ją zakwestionować. Jeśli wartość domu faktycznie odbiega od standardu, bo np. jest on w złym stanie, trzeba to udowodnić – przedstawić wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę.
Jaka jest alternatywa dla zakupu?
Zamiast kupować mieszkanie od rodziców, możesz z nimi zawrzeć umowę dożywocia. Polega ona na tym, że właściciel nieruchomości przekazuje ją innej osobie nie w zamian za pieniądze, lecz za dożywotnie utrzymanie. Przy tym dożywotnik przekazujący nieruchomość ma prawo być traktowany jak domownik, mieć zapewnione schronienie, wyżywienie, pomoc w potrzebie, opiekę medyczną itp. Zależy to jednak od indywidualnych ustaleń między stronami umowy – można uzgodnić inny zakres opieki nad dożywotnikiem, np. tylko pokrywanie kosztów utrzymania.
Warto jednak wiedzieć, że obowiązki określone w umowie dożywocia trwają do końca życia dożywotnika. Przy tym prawa wynikające z umowy są przypisane do nieruchomości, a więc jeśli nieruchomość ta miałaby w przyszłości zostać sprzedana, przejdą one na jej nowego właściciela. Dlatego umowa dożywocia może rodzić problemy, jeśli kiedyś będziesz chciał sprzedać dom nabyty w ten sposób.
Więcej o umowie dożywocia dowiesz się tutaj: https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/umowa-dozywocia-na-co-zwrocic-uwage-przed-zakupem-nieruchomosci-34885.html
Autorka: Magdalena Krukowska, Nieruchomosci-online.pl
