Czy warto kupić mieszkanie w spółdzielni?

W czasach PRL-u członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej było podstawowym sposobem na zdobycie mieszkania. Od lat 90. przekształcono wiele spółdzielczych praw do lokali w prawa własności, a w konsekwencji powstały wspólnoty mieszkaniowe. Jednak spółdzielnie i ich zasoby nadal są istotną częścią rynku nieruchomości w Polsce. Co warto wiedzieć, zanim kupisz mieszkanie w spółdzielni?  

Magdalena Krukowska, Nieruchomosci-online.pl

Plusy mieszkań w spółdzielniach

Spółdzielnie znajdują się przeważnie w korzystnych lokalizacjach. Są też zwykle otoczone rozwiniętą infrastrukturą i zapewniają łatwy dostęp do szkół, przedszkoli, terenów zielonych, sklepów i punktów usługowych, a także komunikacji miejskiej.

Spółdzielnie zajmują się kompleksową obsługą części wspólnych budynków i ich otoczenia – remontami, naprawami, pielęgnacją terenów zielonych, odśnieżaniem itp., a także dostarczaniem niektórych mediów (np. wody i gazu), za które opłaty są wliczone w czynsz. Mieszkańcy nie martwią się więc o te kwestie. Muszą jedynie dbać o swoje lokale oraz przestrzegać zasad obowiązujących w spółdzielni, w tym regularnie opłacać czynsz i fundusz remontowy.

Spółdzielnie jako duże podmioty obejmujące wiele (nieraz tysiące) mieszkań mają możliwość negocjowania korzystniejszych stawek u dostawców mediów i wykonawców różnego rodzaju prac.

Opłaty za mieszkanie w spółdzielni są równomiernie rozłożone w ciągu roku, chyba że nastąpi większa podwyżka albo zużycie mediów w rozliczeniu znacznie przekroczy prognozowane. Nie ma więc sytuacji, że np. koszty ogrzewania kumulują się w sezonie grzewczym albo że trzeba jednorazowo zapłacić kilka czy kilkanaście tysięcy za remont części wspólnych budynku.  

Minusy mieszkań w spółdzielniach

Do wad można zaliczyć to, że mieszkańcy spółdzielni mają mniejszą kontrolę nad wydatkami i decyzjami wpływającymi na opłaty niż w przypadku wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli spółdzielnia nie jest efektywnie zarządzana, mieszkańcy mogą ponosić duże koszty, a nie mieć pełnej wiedzy, na co tak naprawdę idą ich pieniądze.

Zdarzają się też problemy związane ze stanem prawnym gruntu pod budynkami. Jeśli kwestia własności danego gruntu nie jest uregulowana (tzn. spółdzielnia nie ma do niego prawa własności ani użytkowania wieczystego), jest to przeszkoda w zakupie mieszkania na kredyt hipoteczny, gdyż taka nieruchomość nie może być zabezpieczeniem dla banku.

Niektóre mieszkania spółdzielcze nie mają ksiąg wieczystych. Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie za gotówkę, nie będzie to problemem. Jeśli jednak finansujesz zakup kredytem – księga jest potrzebna do wpisania hipoteki, więc trzeba będzie ją założyć, co może znacząco przedłużyć procedury związane z zakupem.

Mieszkania w spółdzielniach są przeważnie dość stare, kilkudziesięcioletnie. Dlatego jeśli szukasz mieszkania w spółdzielni, weź pod uwagę, że najczęściej będziesz trafiać na oferty mieszkań z czasów PRL-u, nieraz wymagających remontu. Warto wspomnieć, że w ostatnich latach wiele budynków z tamtego okresu przeszło gruntowną modernizację (ocieplenie, wymianę instalacji). Jednak na osiedlach zarządzanych przez spółdzielnie wciąż zdarzają się typowe wady peerelowskiego budownictwa:

• słaba izolacja akustyczna;
• brak wind w budynkach;
• wąskie klatki schodowe;
• mało miejsc parkingowych.

Zanim kupisz, dowiedz się jak najwięcej o spółdzielni i o mieszkaniu

Jeśli stwierdzisz, że mieszkanie w spółdzielni jest odpowiednie dla Ciebie, dokładnie sprawdź tę konkretną spółdzielnię, w której znajduje się interesujący Cię lokal.

Podstawowe informacje, takie jak struktura spółdzielni, prawa i obowiązki jej członków oraz informacje o prowadzonej przez nią działalności, znajdziesz w statucie spółdzielni. Powinien on być opublikowany na jej stronie internetowej, podobnie jak inne ważne dokumenty i informacje, np. uchwały, protokoły i sprawozdania finansowe.

Bardzo ważne jest to, jak spółdzielnia jest zarządzana, jak dba o swoje zasoby i jak gospodaruje finansami. Aby o tym się przekonać, najlepiej osobiście wybrać się do spółdzielni – przejść się do budynku administracji, obejrzeć bloki i ich otoczenie, porozmawiać z mieszkańcami. Dobrze jest również śledzić informacje na temat danej spółdzielni w internecie, np. dołączyć do grupy dla jej mieszkańców lub obserwować fanpage.

Jeśli chodzi o samo mieszkanie, starannie przygotuj się do rozmowy ze sprzedającym. Przemyśl, czego chcesz się dowiedzieć i przygotuj sobie listę pytań, aby nic ważnego Ci nie umknęło. Listy przykładowych pytań znajdziesz tutaj: https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/o-co-zapytac-sprzedajacego-mieszkanie-lista-pytan-ktore-musisz-zadac-30605.html

Przed decyzją o zakupie mieszkania w spółdzielni warto sprawdzić następujące kwestie:

• w jakim stanie są budynki, kiedy ostatnio były remontowane i jaki był zakres przeprowadzonych prac, a także czy w niedługiej przyszłości planowane są jakieś remonty;
• w jakim stanie są tereny zielone i place zabaw;
• jak wygląda dostępność miejsc parkingowych, wind oraz piwnic bądź komórek lokatorskich;
• czy na terenie spółdzielni lub w jego pobliżu są realizowane bądź planowane inwestycje mogące mieć wpływ na warunki życia mieszkańców;
• czy mieszkańcy są ogólnie zadowoleni, jakie problemy najczęściej sygnalizują;
• czy po zmroku na terenie spółdzielni jest bezpiecznie, czy ulice i budynki są dobrze oświetlone;
• jakie sklepy i punkty usługowe znajdują się w okolicy, jak daleko jest do miejsc, z których Ty i Twoi bliscy będziecie korzystać regularnie (np. szkół, przedszkoli, przychodni), jakie połączenia komunikacyjne są dostępne;
• jaki jest stan prawny gruntu pod budynkiem – jak wspomniano, ma to znaczenie, jeśli zamierzasz ubiegać się o kredyt hipoteczny;
• czy mieszkanie ma księgę wieczystą;
• kto jest właścicielem mieszkania i czy lokal nie jest zadłużony;
• ile wynoszą stałe opłaty i jak się mają do rozliczeń faktycznego zużycia mediów;
• jaki jest stan mieszkania, jakich prac wymaga, zanim będzie można się wprowadzić i jak koszty ewentualnego remontu przekładają się na opłacalność zakupu.

Jak kupić mieszkanie w spółdzielni?

Jeśli potrzebujesz sfinansować zakup mieszkania w spółdzielni kredytem hipotecznym i chcesz się zorientować, najakie mieszkanie Cię stać, skorzystaj z odpowiedzialnego kalkulatora stworzonego przez ANG Odpowiedzialne Finanse we współpracy z Nieruchomosci-online.pl, by orientacyjne ocenić swoją zdolność kredytową.

Aby znaleźć ogłoszenia mieszkań spółdzielczych w wyszukiwarce Nieruchomosci-online.pl, kliknij  „Szukaj ogłoszeń” na pasku bocznym po lewej stronie bądź przejdź do wyszukiwania ze strony głównej. Wybierz „Kupię” i „Mieszkanie”, a w polu „Miejscowość, dzielnica” wpisz lokalizację. Następnie kliknij „Filtry”. Tam wpisz pożądane cechy mieszkania, takie jak zakres cenowy, liczba pokoi i powierzchnia. Możesz także wybrać piętro oraz wiek i rodzaj budynku. W polu „Szukaj w opisach ogłoszeń” wpisz „spółdzielcze własnościowe”. Zaznaczając pola poniżej, możesz sprecyzować jeszcze inne cechy mieszkania, takie jak balkon, taras, oddzielna kuchnia czy przynależny ogródek.

Procedura zakupu mieszkania spółdzielczego własnościowego z księgą wieczystą jest taka sama jak w przypadku mieszkania własnościowego we wspólnocie. Przed zakupem należy sprawdzić stan prawny mieszkania w księdze wieczystej. Transakcja musi zostać sfinalizowana przed notariuszem, a umowa kupna-sprzedaży mieć formę aktu notarialnego.

Jeśli księgi wieczystej nie ma, to jak wspomniano, możliwy jest zakup mieszkania za gotówkę. Oprócz tego sprzedający musi przedstawić dokumenty potwierdzające, że ma prawo do nieruchomości i że jego lokal jest wolny od długów i innych obciążeń. Natomiast do zakupu na kredyt hipoteczny będzie już potrzebne założenie księgi.