Kupujący kontra sprzedający – kto ma dziś silniejszą pozycję? Analiza rynku po I kwartale 2025

Wraz z wiosną na rynek powrócił optymizm, ale sporo osób wciąż wstrzymuje się z decyzjami. Kto dziś dyktuje warunki na rynku nieruchomości – kupujący, którzy zyskują pole do negocjacji, czy sprzedający, którzy liczą na odbicie cen? Po I kwartale 2025 sytuacja wciąż przypomina grę na przeczekanie, ale z przewagą tych, którzy umieją działać spokojnie i z wyczuciem – wynika z cokwartalnych danych i analiz z portalu Nieruchomosci-online.pl. Czy majowa obniżka stóp procentowych wpłynie na zachowanie uczestników rynku?

Alicja Palińska, Nieruchomosci-online.pl

Rynek się budzi – ale bez euforii

Po I kwartale 2025 r. rynek nieruchomości w Polsce funkcjonuje w trybie ostrożnej obserwacji – zarówno kupujący, jak i sprzedający analizują sytuację, ale wstrzymują się z decyzjami, czekając na wyraźniejszy impuls do działania, np. na uruchomienie programu dopłat lub poprawę warunków kredytowych.

Choć nastroje po zimie nieco się poprawiły, to nadal więcej jest wyczekiwania niż zdecydowanych ruchów. To wynik badania nastrojów rynkowych, opracowywanego co kwartał przez Nieruchomosci-online.pl we współpracy z Uniwersytetem Ekonomicznym we Wrocławiu na bazie odpowiedzi pośredników w obrocie nieruchomościami z całej Polski.

Po trudnym 2024 roku, pełnym wahania i oczekiwań, indeks po I kwartale 2025 roku wzrósł do 53,55 punktu (na 100 możliwych). To przekroczenie granicy optymizmu, którą jest 50 pkt (odczyty powyżej tej wartości oznaczają, że pośrednicy zauważają poprawę warunków rynkowych, a klienci są bardziej skłonni do działania) i pierwszy raz od wielu miesięcy, gdy więcej pośredników postrzega sytuację na rynku jako „poprawiającą się”, a nie „trudną”.  To sygnał, że rynek zaczyna się stabilizować – emocje się uspokajają, a klienci podejmują decyzje z większym spokojem.

WYKRES – NASTROJOMETR RYNKU NIERUCHOMOŚCI po I kw. 2025 r.

Jednak – jak pokazują dane – poprawa nastrojów nie oznacza automatycznie wzrostu aktywności uczestników rynku. Kupujący i sprzedający wciąż podejmują decyzje z dużą ostrożnością. Z jednej strony pojawia się więcej zapytań, z drugiej – transakcji nie przybywa w równie szybkim tempie.

Co robią kupujący?

• Czekają. Przede wszystkim na konkrety dotyczące rządowego programu „Pierwsze klucze” lub na spadek stóp procentowych.
• Analizują, ale nie decydują. Coraz częściej oglądają mieszkania i pytają o warunki, ale rzadziej składają oferty.
• Liczą na negocjacje. W obecnym układzie to właśnie kupujący mają więcej atutów w ręku – więcej ofert na rynku, nieco niższe ceny transakcyjne i świadomość, że część sprzedających jest gotowa na kompromis.

Jak podkreślają pośrednicy, kupujący są dziś lepiej przygotowani, bardziej analityczni i ostrożni – a decyzje podejmują tylko wtedy, gdy oferta naprawdę się broni.

A co z sprzedającymi?

• Również czekają. Część właścicieli liczy, że po uruchomieniu programu dopłat ceny wzrosną – dlatego zwlekają z wystawieniem oferty.
• Zaczynają aktywnie działać. Ci, którzy już zdecydowali się sprzedać, robią to zazwyczaj z realistycznym podejściem do ceny.
• Testują rynek. Niektórzy wciąż publikują oferty z wygórowanymi stawkami, ale coraz więcej osób schodzi z ceny po tygodniach bez odzewu.

Widać wyraźnie, że sprzedający są bardziej podzieleni – między tych, którzy chcą jeszcze poczekać, a tych, którzy wolą sprzedać teraz, zanim konkurencja wzrośnie.

Kto dziś ma silniejszą pozycję?

W obecnym układzie trudno mówić o wyraźnej przewadze jednej ze stron, ale to kupujący mają dziś więcej argumentów po swojej stronie:

• Większy wybór ofert
• Ceny coraz częściej „do negocjacji”
• Sprzedający otwarci na negocjacje
• Rynek nie pędzi – można działać spokojniej, bez presji

Z kolei sprzedający, choć nadal nie są w złej pozycji, muszą być bardziej elastyczni – szczególnie w segmencie większych mieszkań i domów, gdzie konkurencja rośnie, a czas sprzedaży się wydłuża.

Obniżka stóp procentowych – pierwszy sygnał do działania?

Na początku II kwartału 2025 r. pojawił się długo wyczekiwany ruch ze strony RPP – stopy procentowe zostały obniżone o 50 punktów bazowych. To pierwszy realny impuls od wielu miesięcy, który może wyraźnie wpłynąć na nastroje kupujących. Już teraz pośrednicy zauważają większe zainteresowanie ofertami i więcej zapytań o kredyty – szczególnie wśród osób, które wcześniej „odpadały” ze względu na zdolność kredytową. Czy to oznacza, że kupujący odzyskują przewagę? Niekoniecznie, ale warunki zaczynają się wyrównywać. Rynek wchodzi w fazę, w której decydują nie tylko emocje, ale konkretne kalkulacje i szybka reakcja na zmiany.

Podsumowanie:

• Obniżka stóp procentowych o 50 pkt bazowych to pierwszy od dawna realny impuls, który może przełamać patową sytuację na rynku.
• Kupujący zyskują większą zdolność kredytową, co może zwiększyć ich gotowość do działania – szczególnie w segmencie mieszkań do 500–600 tys. zł.
• Popyt może zacząć rosnąć, ale nie gwałtownie – wielu kupujących nadal podchodzi do decyzji ostrożnie, obserwując efekty obniżki w ofertach kredytów.
• Sprzedający mogą zyskać przewagę tylko na chwilę – jeśli odpowiednio zareagują na większe zainteresowanie i nie przeszarżują z ceną.
• W praktyce rynek przesuwa się delikatnie w stronę kupującego, ale warunki się wyrównują – obie strony mają dziś pole do negocjacji i spokojnej decyzji.

Obniżka stóp to ważny sygnał, ale nie zmienia wszystkiego z dnia na dzień. Działa na korzyść tych, którzy nie czekają na cud, tylko analizują dane i reagują na to, co naprawdę dzieje się na rynku.

Na dziś – wygrywa ten, kto działa rozważnie i z wyczuciem.