Co słychać w branży? Cykl Patryka Nowaka – Eksperta ANG Odpowiedzialne Finanse
Pierwszy pełny miesiąc wiosny przyniósł równocześnie powiewy optymizmu i kolejne znaki zapytania. Ministerstwo Rozwoju zaprezentowało wstępne szczegóły długo oczekiwanego programu „Pierwsze klucze”, podaż mieszkań bije rekordy, a prezes NBP zasugerował możliwość dwóch cięć stóp procentowych jeszcze w tym roku. Przyjrzyjmy się szczegółom zapowiadanych zmian.
Program „Pierwsze klucze” – nowa odsłona dopłat, ale nie dla wszystkich
Rządowy kredyt z „dopłatą stabilizacyjną” ma zastąpić poprzednie inicjatywy (BK 2% i RKM) i dotyczyć wyłącznie finansowania w złotych. Podstawowe założenia:
- Stała stopa przez pierwszych 5 lat i malejące raty.
- Dopłata ma powodować, że oprocentowanie kredytu będzie wynosić 1,5 p.p. (lub 0 p.p. przy kredytach na wkład partycypacyjny) przez 120 rat przy standardowym kredycie i 60 rat przy kredycie „na wkład”.
- Gwarancja BGK dla klientów z wkładem < 20 %, o ile wartość nieruchomości nie przekracza 1 mln zł.
- Limity cen m² różnicowane regionalnie.
- Wymóg LTV ≥ 50 % – dopłata nie obejmie „symbolicznych” kredytów.
- Ograniczenie liczby wniosków: od 2026 r. po osiągnięciu 10 tys. wniosków w kwartale nabór jest wstrzymywany do kolejnego okresu.
W mojej ocenie na razie nie znamy jeszcze dość szczegółów, aby rzetelnie ocenić program „Pierwsze klucze”. Każda kolejna próba uszczelnienia – podobnie jak w projekcie Mieszkanie na Start – czyni schemat coraz bardziej zawiłym. Prawdziwy test przyjdzie dopiero latem, gdy poznamy konkretne limity ceny m² i progi dochodowe; to one pokażą, jak szeroki będzie krąg beneficjentów i czy wsparcie nie okaże się iluzoryczne.
Warto też zauważyć, że z programu wyłączono mieszkania z rynku pierwotnego. MRiT tłumaczy to chęcią ograniczenia presji na ceny, ale w praktyce młodzi kupujący zostaną „skazani” na lokale co najmniej pięcioletnie – często w starszym standardzie, za to wciąż w górnych widełkach cenowych narzuconych przez program. Jeśli limity okażą się zbyt niskie, popyt może przesunąć się do segmentu tańszych, lecz wyeksploatowanych nieruchomości, nie rozwiązując problemu jakości pierwszego mieszkania. Z punktu widzenia rynku najważniejszy będzie test popytu już latem, gdy banki rozpoczną sprzedaż – wtedy zobaczymy, czy limity cenowe nie okażą się zbyt restrykcyjne.
Kredyty gotówkowe i mieszkaniowe mocno w górę – marzec z rekordami bez dopłat
Z raportu BIK wynika, że marzec 2025 przyniósł wyraźne ożywienie na rynku kredytowym. Sprzedaż kredytów gotówkowych wzrosła o 29% rok do roku, a ich wartość była aż o 42% wyższa niż przed rokiem. To efekt m.in. konsolidacji wcześniejszych zobowiązań i poprawy zdolności kredytowej po wzroście wynagrodzeń.
Hipoteki bez wsparcia, ale z rekordem
Choć w ujęciu rocznym liczba nowych hipotek była niższa (w marcu 2024 działał jeszcze program BK2), to wartość kredytów mieszkaniowych wyniosła 7,683 mld zł, co jest najlepszym wynikiem od 2021 roku (po wyłączeniu dopłat). W porównaniu do lutego 2025 liczba kredytów wzrosła o 19,9%, a ich wartość – o 22,7%.
W mojej ocenie to sygnał, że część klientów przestała czekać na „Pierwsze klucze” i zaczęła działać, korzystając z ofert stałoprocentowych i większej przewidywalności rat.
Stała rata wygrywa – tylko 13 % nowych hipotek ma zmienną stopę
Raport „Rynek mieszkaniowy 1Q25” PKO BP pokazuje bezprecedensową zmianę preferencji: udział kredytów o zmiennej stopie w wartości nowej akcji spadł w IV kw. 2024 do 13 % z ponad 80 % zaledwie trzy lata wcześniej – reszta to hipoteki z oprocentowaniem stałym w okresie pięciu lat.
Co to oznacza?
- Mniejsze ryzyko szoku płynnościowego przy kolejnych decyzjach RPP – co pomimo spodziewanych w najbliższym czasie obniżek stóp procentowych staje się istotnym czynnikiem z punktu widzenia klienta.
- Presję na banki, by obniżać cenę w ofertach stałoprocentowych (już widoczne w danych NBP – średnie oprocentowanie nowych kredytów spadło do 7,4 %).
- Trudniejszą „transmisję” ewentualnych obniżek stóp na bieżące raty – kredytobiorcy skorzystają dopiero po refinansowaniu kredytu lub po pięciu latach.
Z perspektywy klienta spokój ma więc swoją cenę: pierwsza rata bywa wyższa niż przy wariancie zmiennym, ale 95 % nabywców wybiera dziś sen bez wykresu WIBOR-a pod poduszką.
Podaż ofert idzie w górę, a ceny… wreszcie w dół
Według monitoringu PKO BP i serwisów ogłoszeniowych liczba dostępnych mieszkań:
- Rynek pierwotny: +50 % r/r (kwiecień 2025 vs. kwiecień 2024).
- Rynek wtórny (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź): +34 % r/r.
Większa podaż przekłada się na pierwsze nominalne spadki cen transakcyjnych na rynku wtórnym – w Warszawie średnia cena m² w umowach zawartych w marcu-kwietniu była o 2–3 % niższa niż kwartał wcześniej. To niewiele, ale trend jest wyraźniejszy niż w latach 2022-24, gdy mówiliśmy tylko o „spadku realnym” po uwzględnieniu inflacji.
Indeks Dostępności Mieszkaniowej (IDM) rośnie do 132,7 pkt – szału nie ma, ale jest postęp
Centrum AMRON i ZBP odnotowały w III kw. 2024 skok IDM M3 do 132,69 pkt. Teoretycznie rodzina 2 + 1 może sfinansować 45–55 m² przy przeciętnej pensji, ale wynik wciąż pozostaje poniżej średniej z lat 2015-2019. Powód jest prosty: choć realne wynagrodzenia rosną, ceny nominalne wyprzedziły je w pandemicznym boomie.
Czym jest IDM M3?
IDM M3 to kwartalny, syntetyczny wskaźnik publikowany przez Centrum AMRON i Związek Banków Polskich w raporcie AMRON-SARFiN. Pokazuje on, na ile modelową rodzinę (dwoje pracujących rodziców + dziecko) stać na sfinansowanie kredytem zakupu mieszkania o powierzchni 45–55 m² w ośmiu największych miastach Polski.
Jak interpretować odczyt?
- IDM ≥ 100 pkt. – teoretycznie dochód rozporządzalny rodziny wystarcza na ratę kredytu potrzebnego do zakupu 50 m²; powyżej 100 pkt. każda dodatkowa „dziesiątka” to coraz mniejszy udział raty w budżecie.
- IDM < 100 pkt. – oznacza, że analogiczna rodzina musi ograniczyć wydatki lub dysponować większym wkładem własnym, aby obsłużyć kredyt.
- W praktyce, ruch o 10 pkt. odpowiada zmianie raty o ok. 200–250 zł lub zmianie ceny metra o 5–6 %.
W mojej ocenie dopłaty z „Pierwszych kluczy” mogą w krótkim terminie podbić indeks (niższa rata → wyższa zdolność), ale jeśli nie nastąpi trwałe schłodzenie cen gruntów i materiałów, poprawa okaże się iluzoryczna.
RPP szykuje dwie obniżki? Ile zyskamy na racie
3 kwietnia prezes NBP Adam Glapiński= zapowiedział i zadeklarował – najprawdopodobniej dwa cięcia stóp procentowych po 0,5 p.p. przed końcem 2025. Gdyby stawka referencyjna NBP spadła z 5,75 % do 4,75 %, rata kredytu (30 lat, marża 2,0 %) zmniejszy się o ok. 68 zł na każde 100 tys. zł długu.
Czy to dużo? Dla przeciętnego kredytu 450 tys. zł ulga wyniosłaby ok. 300 zł miesięcznie – poziom odczuwalny, ale wciąż nie przywracający rat do poziomów z 2021 roku. Majowe posiedzenie RPP zweryfikuje, na ile kwietniowa konferencja była zapowiedzią realnej zmiany, a na ile grą retoryczną.
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy wychodzi z cienia – dlaczego warto znów na niego zerknąć
Choć dyskusję publiczną zdominowały „Pierwsze klucze”, obowiązujący od 2022 r. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM) powoli zyskuje drugie życie. Jednak po roku stabilizacji cen wartość odtworzeniowa metra kwadratowego, wpływająca na limit BGK, została dostosowana, dzięki czemu więcej ofert spełnia obecnie warunki finansowania w ramach RKM zwłaszcza w lokalizacjach poza granicami miast wojewódzkich.
W praktyce:
- Dla rodziny z dwójką dzieci możliwość umorzenia 60 tys. zł po urodzeniu trzeciego potomka wciąż jest najbardziej hojną ulgą na rynku.
- Po stabilizacji cen RKM konkuruje z „Pierwszymi kluczami” brakiem limitu wniosków w kwartale i prostszą strukturą rat.
Jeśli szukasz finansowania poza dużą aglomeracją, RKM może okazać się tańszy niż nowa odsłona dopłat – zwłaszcza gdy nie dysponujesz wkładem własnym.
Wnioski na koniec kwietnia
- Rynek wtórny wysyła pierwsze sygnały realnej korekty cen; obserwujmy, czy trend utrzyma się po wakacjach.
- Stałoprocentowe hipoteki stały się standardem. Dla banków to mniejszy risk-weighting, dla klientów – przewidywalny budżet, ale wolniejsza korzyść z przyszłych cięć stóp.
- „Pierwsze klucze” mogą pobudzić popyt jesienią, ale efekty uboczne (limity, odroczony wzrost rat) wymagają ostrożnych decyzji.
- Dostępność mieszkań systematycznie rośnie, lecz wciąż ogranicza ją poziom cen gruntów i kosztów budowy.
- Zapowiedź obniżek stóp poprawia nastroje, lecz nie zmienia fundamentalnie kalkulacji kupujących – na trwały spadek rat trzeba poczekać.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej ani oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Przed podjęciem decyzji kredytowej lub inwestycyjnej warto zasięgnąć indywidualnej porady eksperta finansowego.
