Zakup domu od dewelopera – jak to zrobić?

Chcesz kupić dom od firmy deweloperskiej? Z tego artykułu dowiesz się, na co trzeba się przygotować i na co warto zwrócić uwagę podczas procesu poszukiwania i zakupu domu z rynku pierwotnego. 

Magdalena Krukowska, Nieruchomosci-online.pl

Na jaki dom Cię stać? 

Określenie możliwości finansowych jest bardzo istotne, gdyż będą one w znacznym stopniu determinowały Twój wybór domu pod względem powierzchni i standardu, a być może także  lokalizacji. Przy takich transakcjach czasem trzeba iść na kompromis między potrzebami i marzeniami a tym, co osiągalne. Dlatego realnie oceń swoje możliwości i zastanów się, jakie cechy domu i działki są dla Ciebie najważniejsze, a z czego możesz zrezygnować, jeśli się okaże, że finanse na to nie pozwalają. 

Jeśli nie dysponujesz całą kwotą na zakup domu i potrzebujesz sfinansować transakcję kredytem, przede wszystkim sprawdź swoją zdolność kredytową. W jej wstępnej ocenie pomoże Ci odpowiedzialny kalkulator zdolności kredytowej przygotowany przez Nieruchomosci-online.pl we współpracy z ekspertami z ANG Odpowiedzialne Finanse. 

Jaka lokalizacja?

Inwestycje deweloperskie często powstają poza granicami miast, gdyż tam łatwiej o grunty. Nieruchomości w takich lokalizacjach bywają tańsze niż w miastach. Niekiedy za cenę niezbyt dużego mieszkania w centrum można kupić dom w gminie podmiejskiej. Jeśli jednak rozważasz taki zakup, weź pod uwagę nie tyko cenę nieruchomości, lecz także koszty jej utrzymania, dostępność infrastruktury i odległość od interesujących Cię miejsc oraz swoją mobilność. Może się okazać, że czas i koszty dojazdów oraz wysokość bieżących opłat sprawią, iż zamieszkiwanie w dużym domu za miastem stanie się uciążliwe i nieopłacalne.

To, co powinno się znaleźć niedaleko Twojego przyszłego domu, w znacznym stopniu zależy od Twoich preferencji i sytuacji życiowej (np. czy masz dzieci, czy pracujesz zdalnie, czy lubisz jadać poza domem, jakie masz hobby itp.). Zwykle jednak warto zwrócić uwagę na następujące kwestie:

• czy codzienne sprawy (np. podstawowe zakupy) można załatwić w zasięgu spaceru;
• jak wygląda skomunikowanie interesującej Cię inwestycji z miejscami, do których potrzebujesz dojeżdżać (nawet jeśli na co dzień poruszasz się samochodem, weź pod uwagę dostępność transportu publicznego);
• czy w pobliżu są miejsca umożliwiające atrakcyjne spędzanie czasu wolnego zgodnie z preferencjami Twoimi i Twoich domowników (np. parki, lasy, obiekty sportowe, kina, kawiarnie);
• czy w sąsiedztwie istnieją lub mają wkrótce powstać obiekty, które mogą generować hałas bądź zanieczyszczenia (np. droga szybkiego ruchu czy zakład przemysłowy). 

Dom wolnostojący, pół bliźniaka, a może segment w szeregowcu? 

Domy wolnostojące dają najwięcej niezależności i przestrzeni do życia. Są one jednak najdroższe, jeśli chodzi o cenę zakupu i koszty utrzymania. Domy takie są też częściej położone za miastem, gdyż w miastach trudniej o odpowiednie działki. Może to być zaletą dla osób poszukujących ciszy i bliskości natury, ale wadą dla tych, które potrzebują regularnie dojeżdżać do pracy lub szkoły bądź po prostu chciałyby korzystać z udogodnień i atrakcji życia w mieście. 

Segmenty w zabudowie bliźniaczej bądź szeregowej stanowią swego rodzaju kompromis między domem a mieszkaniem. Są z reguły tańsze niż domy wolnostojące, a z drugiej strony zapewniają więcej miejsca niż mieszkania w blokach. Łatwiej też je znaleźć w mieście lub tuż pod miastem, w miejscach, gdzie zwykle jest już łatwy dostęp do dróg, sklepów i punktów usługowych. Dom w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej nie daje pełnej niezależności, ale sytuacja, gdy najbliżsi sąsiedzi to tylko jedna lub dwie rodziny, stwarza mniejsze ryzyko konfliktów niż w budynkach wielorodzinnych, gdzie na tej samej klatce schodowej jest kilka czy kilkanaście mieszkań. 

Stan deweloperski czy wykończenie pod klucz?

Domy z rynku pierwotnego najczęściej sprzedawane są w tzw. stanie deweloperskim. Nie jest to pojęcie zdefiniowane prawnie, więc trzeba zawsze dokładnie sprawdzić, co konkretna firma deweloperska przez to rozumie. Z reguły jednak mamy do czynienia z budynkiem, który jest wykończony z zewnątrz, wyposażony we wszystkie podstawowe instalacje (przeważnie bez tzw. białego montażu, czyli umywalek, wanien, misek WC itp.) oraz stolarkę okienną i drzwiową. Ściany są otynkowane, a posadzki przygotowane do położenia podłóg. Dom wymaga jednak jeszcze prac wykończeniowych, aby można było w nim zamieszkać. 

Dom wykończony pod klucz to taki, który umożliwia praktycznie natychmiastowe wprowadzenie się –  trzeba jedynie wstawić meble do pokojów. Ściany są już wykończone, podłogi położone, zabudowa kuchenna i wyposażenie łazienki zamontowane. Wielu deweloperów oferuje wykończenie domu pod klucz za odpowiednią dopłatą. Nieraz w ofercie jest kilka pakietów umożliwiających wyposażenie domu w różnych standardach i cenach. 

Która opcja jest korzystniejsza? Zależy to od potrzeb i sytuacji kupującego. Dom wykończony pod klucz będzie dla Ciebie dobrym rozwiązaniem, jeśli chcesz jak najszybciej się wprowadzić, a jednocześnie dysponujesz większą kwotą już na starcie i chcesz z góry wiedzieć, jakie koszty poniesiesz. Jeśli natomiast Ci się nie spieszy i chcesz rozłożyć koszty w czasie, wolisz urządzić dom według własnego pomysłu, a przy tym nie masz problemu z samodzielnym organizowaniem i nadzorowaniem prac wykończeniowych – optymalnym wyborem będzie dom w stanie deweloperskim. 

Jak szukać nowego domu na Nieruchomosci-online.pl? 

W wyszukiwarce (https://www.nieruchomosci-online.pl/szukaj.html) wybierz „Kupię” i „Dom” oraz wpisz interesującą Cię lokalizację (miejscowość, dzielnicę, ewentualnie ulicę). W „Filtrach” wybierz „Tylko rynek pierwotny”.  W polach powyżej możesz sprecyzować zakres cen, powierzchnię domu i działki oraz liczbę pokoi. Masz również możliwość zaznaczenia dodatkowych parametrów, takich jak „Wolnostojący” czy „Piwnica”. 

Możesz również przejść do nowych inwestycji z paska bocznego – „Nowe mieszkania i domy” (https://www.nieruchomosci-online.pl/inwestycje/). 

Interesujące Cię domy bądź inwestycje możesz zapisać klikając w serduszko, aby móc później łatwo do nich wrócić (znajdziesz je w „Ulubionych” w prawym górnym rogu). 

Sprawdź dewelopera

Po podjęciu decyzji, jaki dom chcesz kupić i gdzie, oraz zawężeniu rozważanych opcji do kilku potencjalnie interesujących inwestycji bądź konkretnych budynków w nich, czas na sprawdzenie rzetelności firm deweloperskich, które odpowiadają za ich realizację.

Przede wszystkim poszukaj interesujących Cię firm w Krajowym Rejestrze Sądowym. Numer KRS jest informacją jawną i publiczną. Z reguły można go znaleźć na stronie dewelopera bądź inwestycji, a jeśli go tam nie ma, deweloper powinien go udostępnić na prośbę zainteresowanych. Z KRS dowiesz się m.in. jaki był kapitał początkowy firmy, kto nią zarządza i czy nie jest ona w upadłości. 

Przyjrzyj się także poprzednim inwestycjom dewelopera – jakie są o nich opinie, czy mieszkańcy nie skarżą się na usterki itp.  Najlepiej wybrać się do takiej inwestycji osobiście, obejrzeć budynki i ich otoczenie oraz porozmawiać z mieszkańcami. Jeśli chodzi o komentarze w internecie, lepiej do nich podejść z pewną rezerwą, ale jeśli powtarzają się w nich te same problemy, powinien to być dla Ciebie sygnał alarmowy. 

Jak przygotować się do rozmów z deweloperami?

Przyjrzyj się dokładnie opisom i wizualizacjom interesujących Cię inwestycji oraz przemyśl, o co chcesz zapytać. Najlepiej zapisać sobie listę kluczowych kwestii, by niczego nie pominąć. 

Postaraj się wybrać minimum kilka ofert domów, które bierzesz pod uwagę. Nie warto skupiać się tylko na jednym budynku, choćby wydawał Ci się idealny, gdyż grozi to brakiem obiektywizmu i podejściem typu „ten albo żaden”, przez co możesz godzić się na mniej korzystne warunki, byle tylko ten dom był Twój. Dobrze jest też porozmawiać z osobą z zewnątrz, która będzie bardziej obiektywna i może wskazać Ci mankamenty domu, których Ty nie dostrzegasz. 

Zawsze warto spróbować negocjacji. Nawet jeśli okaże się, że obniżka ceny transakcyjnej nie wchodzi w grę, może uda się utargować np. uwzględnienie miejsca postojowego bądź komórki lokatorskiej w cenie, pokrycie kosztów notarialnych przez dewelopera czy też wcześniejsze wprowadzenie pewnych zmian w domu, żeby nie trzeba było za nie dodatkowo płacić przy jego wykańczaniu. Zastanów się, jakich argumentów możesz użyć. Rozważ, jakie cechy domu mogą sprawić, że będzie trudno go sprzedać, bo nie są najbardziej poszukiwane (np. nietypowy metraż), ale Tobie nie przeszkadzają. Pomyśl też, co może czynić Cię pożądanym klientem dla dewelopera (np. możliwość zakupu nieruchomości za gotówkę zamiast konieczności ubiegania się o kredyt i braku pewności, że go dostaniesz). 

Jeśli masz kilka upatrzonych domów w różnych inwestycjach, zacznij od rozmów na temat tych, na których mniej Ci zależy. W ten sposób mniej stracisz, jeśli coś pójdzie nie po Twojej myśli, a jednocześnie zdobędziesz doświadczenie i wprawę w rozmowach tego typu.

Umowa deweloperska  i prospekt informacyjny – na to zwróć uwagę

Umowa deweloperska funkcjonuje w polskim prawie i w obrocie nieruchomościami na mocy Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku. Umowa deweloperska ma na celu zabezpieczenie przyszłej transakcji między deweloperem a nabywcą mieszkania poprzez wzajemne zobowiązania – deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego, a nabywca do świadczenia pieniężnego. Umowa ta musi mieć formę aktu notarialnego, inaczej będzie nieważna. Trzeba podkreślić, że umowa deweloperska nie jest umową ostateczną, tzn. nie przekazuje prawa własności nieruchomości. Umowa deweloperska jest podobna do umowy przedwstępnej – można powiedzieć, że stanowi jej specyficzną formę. Natomiast umowę przeniesienia własności podpisuje się co do zasady już po odbiorze technicznym nieruchomości.

Więcej o umowie deweloperskiej możesz przeczytać tutaj:

Prospekt informacyjny to dokument, który deweloper ma obowiązek udostępnić potencjalnemu klientowi. Prospekt informacyjny zawiera takie informacje jak:

• dane rejestrowe dewelopera, 
• szczegóły na temat inwestycji i gruntu, na którym się ona znajduje; 
• informacje o pozwoleniu na budowę;
• sposób finansowania inwestycji;
• planowany termin rozpoczęcia i zakończenia budowy oraz harmonogram prac;
• zasady dotyczące ewentualnych zmian ceny;
• informacje o ochronie kupującego (rachunku powierniczym, gwarancji, warunkach odstąpienia od umowy).

Prospekt informacyjny stanowi załącznik do umowy deweloperskiej i musi być z nią zgodny. 

Umowa rezerwacyjna nie jest konieczna i nie musi mieć formy aktu notarialnego. Warto ją rozważyć, jeśli potrzebujesz więcej czasu na decyzję albo zamierzasz finansować zakup kredytem, a nie masz pewności, czy go otrzymasz. Na mocy umowy rezerwacyjnej deweloper zobowiązuje się do wyłączenia na określony czas interesującej Cię nieruchomości ze swojej oferty. Jeśli chodzi o zobowiązania po Twojej stronie, jest to z reguły obowiązek uiszczenia opłaty rezerwacyjnej. 

Odbiór domu od dewelopera

Odbiór techniczny domu przeprowadzany jest po zakończeniu prac budowlanych, gdy dom jest już doprowadzony do stanu i standardu określonego w umowie deweloperskiej. Na odbiór warto wybrać się w towarzystwie osoby zorientowanej w kwestiach związanych z budownictwem, np. inspektora nadzoru budowlanego. 

Podczas odbioru należy sprawdzić zgodność cech domu z wyszczególnionymi w umowie deweloperskiej i prospekcie informacyjnym (powierzchni, liczby pomieszczeń, użytych materiałów itp.). Trzeba też skontrolować, czy wszystko działa prawidłowo i czy nie ma usterek. Jest to bardzo istotne, gdyż po ujawnieniu wad i powiadomieniu o nich dewelopera, ten ma obowiązek ich usunięcia w możliwie najkrótszym czasie. Zobowiązuje go do tego odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj: https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/czy-po-odbiorze-mieszkania-przestaje-obowiazywac-rekojmia-10064.html

Podpisanie umowy przyrzeczonej

Jak wspomniano, umowa przenosząca prawo własności domu na nabywcę musi mieć formę aktu notarialnego, a strony podpisują ją w obecności notariusza. Przed podpisaniem umowy starannie ją przeanalizuj pod kątem tzw. klauzul abuzywnych, czyli takich, które wprowadzają nierównowagę między prawami stron umowy (w tym przypadku  nadmiernie ograniczają Twoje prawa w razie niewywiązania się dewelopera z jego obowiązków). Warto przy tym skorzystać z pomocy prawnika. 

Sfinalizowanie transakcji kupna-sprzedaży domu od dewelopera wiąże się z koniecznością uregulowania dodatkowych opłat. Są to:

• taksa notarialna – jej maksymalna wysokość jest określona w przepisach i zależna od ceny nieruchomości; przykładowo, za dom, którego cena mieści się w przedziale od 1 do 2 mln zł, zapłacisz maksymalnie 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• opłaty sądowe – według stanu na rok 2025 za założenie księgi wieczystej trzeba zapłacić 100 zł, za wpis własności w księdze – 200 zł, a za wpis hipoteki – również 200 zł.

Warto wiedzieć, że domy kupowane od dewelopera są objęte podatkiem VAT, który jest już wliczony w cenę nieruchomości. Na rynku pierwotnym nie płaci się natomiast podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podatek ten (poza pewnymi wyjątkami) jest należny w przypadku kupna nieruchomości z rynku wtórnego.