Co słychać w branży? Cykl Patryka Nowaka – Eksperta ANG Odpowiedzialne Finanse
Pierwszy raz od czerwca 2023 r. średnie ceny ofertowe mieszkań spadają. Czy to zapowiedź trwałego trendu? Coraz śmielsze propozycje „uwolnienia” pustostanów pokazują, że na polskim rynku nieruchomości wiosna 2025 może przynieść wyraźne zmiany. Dodatkowo stabilne ceny materiałów budowlanych i pierwszy od dawna spadek średnich cen ofertowych mieszkań sugerują, że nadchodzące miesiące mogą okazać się kluczowe dla wszystkich planujących zakup lub remont własnego lokum. Zmiany mogą też nastąpić w sektorze bankowym w związku z ostatnimi działaniami UOKiK w zakresie oceny zdolności kredytowej oraz. Przyjrzyjmy się szczegółom i sprawdźmy, co dzieje się na polskim rynku nieruchomości.
Pierwszy raz od czerwca 2023 r. średnie ceny ofertowe mieszkań spadają
Według najnowszych danych portalu podkluczyk.pl, który śledzi oferty nieruchomości publikowane na ponad 100 platformach ogłoszeniowych, w lutym 2025 roku zanotowano wyraźny spadek uśrednionych cen ofertowych mieszkań w ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji CPI). Wskaźnik ten wyniósł –2,9% rok do roku. Jest to pierwsza taka sytuacja od czerwca 2023 r., która może zwiastować korzystniejsze warunki dla osób poszukujących mieszkania.
Czy to zapowiedź trwałego trendu?
W poprzednich miesiącach obserwowaliśmy raczej stabilizację lub niewielkie wzrosty cen ofertowych, często tłumaczone utrzymującą się inflacją czy ograniczoną podażą w niektórych regionach Polski. Lutowy spadek jest więc ciekawą odmianą, która może skłonić część potencjalnych nabywców do podjęcia decyzji o zakupie. Z doświadczenia jednak wiadomo, że pojedynczy miesiąc z taką tendencją może być zaledwie epizodem w szerszym cyklu. W mojej ocenie warto zwrócić uwagę na to, czy ten trend utrzyma się w kolejnych miesiącach. Jeśli spadki okażą się trwalsze, może to mieć istotny wpływ na rynek mieszkaniowy, zwłaszcza w kontekście decydujących się na zakup wiosną lub latem 2025 roku.
Co oznacza to dla kupujących?
Przy spadających średnich cenach ofertowych, część sprzedających może być bardziej skłonna do negocjacji, aby szybciej sfinalizować transakcję. W dalszym ciągu istotny będzie podział rynku na największe miasta, ośrodki regionalne i mniejsze miejscowości. W niektórych lokalizacjach korekty mogą być wyraźniejsze, w innych – nieodczuwalne. Z kolei potencjalna obniżka stóp procentowych lub korzystniejsze oferty banków mogą wzmocnić popyt na nieruchomości w perspektywie kolejnych kwartałów, co z kolei może ograniczyć dalsze spadki cen ofertowych. Choć realny spadek cen – uwzględniający inflację – można uznać za pozytywny akcent, dla całościowego obrazu rynku warto śledzić kolejne dane publikowane przez portale nieruchomościowe i instytucje monitorujące rynek mieszkaniowy. Podobnie jak w przypadku innych dóbr inwestycyjnych, także tutaj wiele zależy od dynamiki popytu, zmian w polityce monetarnej i sygnałów ze sfery gospodarczej.
Uwolnienie pustostanów jako remedium na niedobór mieszkań: mit czy realne rozwiązanie?
Od lat mówi się o poważnym deficycie mieszkań w Polsce, sięgającym według różnych szacunków od 1,5 do nawet 2 milionów lokali. W ostatnim czasie w dyskusji publicznej coraz częściej pojawia się pomysł „uwolnienia” pustostanów jako sposobu na wypełnienie tej luki. Czy jednak rzeczywiście jest to dobra droga? Przyglądając się dostępnym statystykom, nietrudno zauważyć, że problem jest znacznie bardziej złożony.
Ilu pustostanów faktycznie dotyczy problem?
Według opracowania portalu rynekpierwotny.pl, opartego na danych GUS, około 11,7% wszystkich lokali w Polsce pozostaje niezamieszkanych. Najwięcej pustostanów przypada na województwo małopolskie (14,8%), natomiast najmniej na Opolszczyznę (8,9%). Szacunki wskazują, że może chodzić nawet o 1,9 mln niewykorzystanych mieszkań, z czego zdecydowana większość (95–96%) należy do właścicieli prywatnych, a jedynie niewielka część (ok. 4–4,5%) jest w rękach gmin czy miast.
Z perspektywy osób poszukujących lokum wydaje się, że takie liczby mogłyby rozwiązać wieloletni problem z dostępnością mieszkań. W mojej ocenie, zanim wyciągniemy ostateczne wnioski, warto jednak przyjrzeć się szczegółom – stan techniczny i sytuacja prawna tych lokali bywają na tyle skomplikowane, że nie zawsze nadają się one do szybkiego zasiedlenia.
Komunalne „mieszkania za remont” – ciekawa, ale niewystarczająca alternatywa
Jednym z popularnych pomysłów jest reaktywowanie zasobów komunalnych. W samej Warszawie, według danych Portalu Samorządowego, zaledwie 30% pustostanów miejskich nadaje się do natychmiastowego zamieszkania. Reszta wymaga kosztownych remontów, na które najczęściej nie ma pieniędzy w budżecie gminnym. Dla osób marzących o własnych czterech kątach programy typu „mieszkanie za remont” stają się atrakcyjne – zyskują one szansę na tańsze lokum w zamian za włożoną pracę i środki finansowe.
Z drugiej strony, aby faktycznie zmniejszyć niedobór lokali komunalnych, potrzebne jest długofalowe wsparcie dla samorządów. W mojej ocenie należy rozważyć dodatkowe finansowanie czy preferencyjne kredyty na rewitalizację pustostanów, co pozwoliłoby w praktyce przywrócić do obiegu znaczną część z obecnych lokali.
Prywatne mieszkania inwestycyjne a realne potrzeby rynku
W sektorze prywatnym zdecydowana większość niewykorzystanych nieruchomości to lokale wykorzystywane sezonowo lub traktowane jako inwestycja. Na przykładzie stolicy, gdzie w 2021 roku było około 207 tysięcy takich mieszkań, wielu właścicieli nie widzi potrzeby szybkiego ich zagospodarowania, licząc na wzrost wartości lub korzystny wynajem krótkoterminowy. Nawet jeśli 60–70% z nich jest w pełni gotowa do zamieszkania, nie oznacza to, że zostaną one udostępnione na rynku w standardowej formule najmu czy sprzedaży.
W mojej ocenie, aby realnie zwiększyć udział tych lokali w pokryciu niedoboru mieszkań, należałoby wypracować zachęty podatkowe lub prawne dla właścicieli, którzy zdecydują się na długoterminowy wynajem bądź sprzedaż na warunkach korzystnych dla młodych rodzin i osób bez zdolności kredytowej.
Ceny materiałów budowlanych: stabilizacja na horyzoncie
Początek wiosny to dla wielu inwestorów i ekip budowlanych sygnał, by rozpocząć prace na placu budowy. W ostatnich tygodniach pogoda zaczyna sprzyjać, a wraz z nią pojawia się pytanie: jak kształtują się obecnie ceny materiałów budowlanych? Według najnowszych danych opublikowanych przez Grupę PSB Handel S.A. oraz portalu rynekpierwotny.pl, sytuacja wydaje się dość stabilna, co powinno uspokoić osoby planujące większe zakupy.
Najważniejsze dane z raportu Grupy PSB Handel S.A.
Grupa PSB regularnie monitoruje ceny kluczowych materiałów budowlanych i produktów ogrodowych. W swoim raporcie porównała styczeń 2025 roku do analogicznego okresu rok wcześniej, a także do grudnia 2024. Dzięki tym informacjom możemy zorientować się w dynamice cen i przewidywać, czy warto już teraz zaopatrywać się w materiały, czy też lepiej wstrzymać się z zakupami.
- Ogólna dynamika cen (styczeń 2025 vs. styczeń 2024): –0,3%
- Różnica w kanale detalicznym: –0,6%
- Różnica w kanale hurtowym: +0,1%
Detal a hurt: nieznaczne wahania
Z powyższych danych wynika, że choć w ujęciu rocznym wciąż widoczna jest lekka tendencja spadkowa, to zmiany są raczej symboliczne. Co istotne, w porównaniu do grudnia 2024 ceny wzrosły o około 0,2%. Daje to niewielki, ale zauważalny sygnał możliwej stabilizacji, który może wpłynąć na decyzje inwestorów i wykonawców planujących zakupy w najbliższych tygodniach.
Dla osób rozpoczynających budowę domu lub przygotowujących większy remont, taki układ cen może oznaczać oszczędność czasu i paliwa. Zamiast odwiedzać dziesiątki składów budowlanych w poszukiwaniu najlepszych ofert, warto najpierw sprawdzić bieżące ceny detaliczne i hurtowe – nie powinny one drastycznie się różnić od tych z poprzedniego miesiąca.
UOKiK sprawdza zasady oceny zdolności kredytowej: czy czeka nas przełom na rynku?
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), zdecydował się przyjrzeć mechanizmom kształtowania zdolności kredytowej. W szczególności chodzi o sposób, w jaki Biuro Informacji Kredytowej (BIK) ocenia potencjalnych kredytobiorców. Z zainteresowaniem oczekuję na wnioski z przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, gdyż mogą one wpłynąć na konkurencyjność ofert bankowych i zachęcić klientów do bardziej świadomego poszukiwania najlepszych warunków kredytowych.
Rola scoringu BIK w przyznawalności kredytów
Mechanizm scoringowy Biura Informacji Kredytowej jest jednym z kluczowych elementów w ocenie zdolności kredytowej klientów. Zgodnie z obecnym modelem, każdy wniosek kredytowy jest odnotowywany w bazie BIK, a liczne zapytania w krótkim czasie mogą obniżyć łączną punktację klienta. W efekcie osoby pragnące porównać warunki kredytu w kilku instytucjach często ponoszą dodatkowe ryzyko – ich scoring spada, co może skutkować finalnie gorszymi warunkami lub nawet odmową przyznania kredytu. Z perspektywy UOKiK takie działanie może być postrzegane jako antykonkurencyjne.
Czy czeka nas nowy porządek na rynku kredytów?
Postępowanie wyjaśniające ma charakter wstępny – nie jest skierowane przeciwko konkretnej instytucji. Dla konsumentów i przyszłych kredytobiorców może to oznaczać:
- Poprawę warunków porównywania ofert
Jeśli banki zostaną zobligowane do zmiany sposobu weryfikacji klientów, porównywanie kredytów stanie się mniej ryzykowne. W efekcie więcej osób może zdecydować się na analizę warunków u różnych pożyczkodawców, co w dłuższej perspektywie powinno wpłynąć na bardziej konkurencyjne stawki. - Potencjalne korekty w scoringu BIK
Być może niezbędna okaże się modyfikacja zasad naliczania punktów. Taki krok mógłby z kolei przełożyć się na większy popyt na kredyty mieszkaniowe oraz jeszcze większą rywalizację banków o klienta.
Obserwując rozwój sytuacji, można przypuszczać, że ewentualne rozstrzygnięcia w tej sprawie nie nastąpią z dnia na dzień. Niemniej sam fakt uruchomienia postępowania wyjaśniającego świadczy o tym, że w interesie klientów i całego rynku leży zapewnienie większej przejrzystości i otwartości na konkurencję. W mojej ocenie, transparentne zasady przyznawania kredytów to fundament zaufania do sektora bankowego, co powinno pozostawać priorytetem wszystkich stron zaangażowanych w dyskusję.
Źródła:
Materiały budowlane:
Spadek cen ofertowych:
Pustostany:
