Zamiana mieszkania na większe – jak to zrobić?

Gdy dotychczasowa przestrzeń życiowa staje się zbyt mała, wiele osób zaczyna rozglądać się za większym mieszkaniem. Zamiana mieszkań może się okazać szybszym rozwiązaniem niż sprzedaż dotychczasowego mieszkania i kupno kolejnego, gdyż przeprowadza się jedną transakcję, a nie dwie. Co warto wiedzieć, zanim zdecydujesz się na zamianę mieszkania na większe?

Magdalena Krukowska, Nieruchomosci-online.pl

Zamiana mieszkania na większe – kiedy i dla kogo?

Zamiana mieszkania na większe może się sprawdzić w sytuacji, gdy dotychczasowe przestaje być wystarczające. Może się tak zdarzyć, gdy planujesz powiększenie rodziny albo Twoje dzieci dorastają i nie chcą już dzielić pokoju z rodzeństwem. Inne przykładowe sytuacje to przejście na pracę zdalną lub rozpoczęcie prowadzenia działalności gospodarczej w mieszkaniu, gdy potrzebne jest dodatkowe pomieszczenie do pracy.

Zamiana mieszkania może być dobrym rozwiązaniem dla osób, którym zależy na czasie. Nie trzeba bowiem najpierw czekać, aż znajdzie się chętny na dotychczasowe mieszkanie, a potem jeszcze szukać kolejnego lokum. Unikniesz też obaw, czy będziesz miał gdzie mieszkać, jeśli nie znajdziesz nowego mieszkania przed przekazaniem starego, gdyż możesz się umówić z drugą stroną na konkretny termin zamiany i przeprowadzki.

Finansowanie i opodatkowanie zamiany mieszkania na większe

Jeśli zamieniasz mieszkanie na większe, musisz liczyć się z różnicą w cenie. Przeważnie większe mieszkanie jest droższe (nie jest to regułą, gdyż cena mieszkania zależy nie tylko od metrażu, lecz także od jego lokalizacji, stanu, standardu wykończenia, wyposażenia, jak również wieku budynku i technologii, w jakiej został zbudowany), więc trzeba dysponować odpowiednią kwotą na dopłatę. Dla wielu osób oznacza to konieczność wzięcia kredytu.

Jeśli chcesz sprawdzić swoją zdolność kredytową i określić, na jakie mieszkanie Cię stać, skorzystaj z Odpowiedzialnego kalkulatora na Nieruchomosci-online.pl stworzonego we współpracy z ekspertami z ANG.

Jeśli chodzi o opodatkowanie takiej transakcji, jest ono korzystniejsze niż w przypadku sprzedaży, gdyż dwuprocentowy podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się nie od wartości nabywanej nieruchomości, lecz od różnicy wartości zamienianych mieszkań. Warto też wiedzieć, że zamiana mieszkań między osobami z tzw. I grupy podatkowej (należą do niej: małżonek bądź małżonka, wstępni, ojczym, macocha, zstępni, pasierbowie, rodzeństwo, zięć, synowa, teściowie) jest zwolniona z podatku.

Gdzie i jak szukać mieszkań do zamiany?

W serwisie Nieruchomosci-online.pl możesz łatwo odfiltrować ogłoszenia mieszkań z możliwością zamiany. W wyszukiwarce (można do niej przejść ze strony głównej serwisu lub z paska bocznego – „Szukaj ogłoszeń”) wybierz „Kupię” i „Mieszkanie” oraz określ lokalizację. Kliknij „Filtry” – otworzy się okno, w którym możesz określić szczegółowe cechy mieszkania. Na dole okna wybierz pole „Możliwa zamiana”. W wynikach wyszukiwania pojawią się ogłoszenia, w których sprzedający umożliwiają, obok zakupu, także zamianę oferowanego mieszkania. Trzeba jednak uważnie przeczytać treść ogłoszenia, gdyż niekiedy sprzedający określają ograniczenia co do zamiany (np. na mieszkanie o określonej powierzchni czy w konkretnej lokalizacji). W niektórych miejscowościach można także skorzystać z usług biura zamiany mieszkań.

Biura takie są prowadzone przez instytucje powołane przez gminy. Pośredniczą one między stronami, które chcą się wymienić mieszkaniami, udostępniając zainteresowanym katalogi ofert zamiany. Zarówno przeglądanie ofert w katalogu, jak i zamieszczenie własnej oferty jest darmowe i nie zobowiązuje do transakcji. W sytuacji, gdy jedno z mieszkań jest zadłużone, obciążenie zostaje przejęte przez nabywcę, który zobowiązuje się do jego spłaty. Takie rozwiązanie umożliwia dłużnikowi pozbycie się długu, a wierzycielowi odzyskanie należnej kwoty.

Więcej o biurach zamiany mieszkań przeczytasz tutaj.

Procedura zamiany mieszkań

Procedura zamiany jest zależna od formy własności bądź prawa do użytkowania mieszkania:
 zamiana mieszkań własnościowych – strony zawierają przed notariuszem umowę o przeniesienie własności jednego mieszkania w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności drugiego; jeśli potrzebna jest dopłata różnicy, informacja o tym jest uwzględniana w akcie notarialnym;
 zamiana mieszkań spółdzielczych własnościowych – podobnie jak wyżej;
 zamiana mieszkań spółdzielczych lokatorskich – wymagania i formalności są zapisane w statucie danej spółdzielni; zwykle jedna strona zrzeka się członkostwa w spółdzielni i lokatorskiego prawa do mieszkania, a druga wnioskuje o członkostwo w spółdzielni i zawiera umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania;
 zamiana mieszkań komunalnych – odbywa się za zgodą gminy; powód zapotrzebowania na większy metraż trzeba potwierdzić stosownym dokumentem (np. aktem urodzenia dziecka).

Co sprawdzić przed zamianą?

Kwestie, które trzeba sprawdzić przed zamianą mieszkania, są podobne jak w przypadku zakupu nieruchomości z drugiej ręki.

1. Lokalizacja. Zorientuj się, czy okolica jest bezpieczna i czy w pobliżu jest dostęp do niezbędnej infrastruktury – punktów usługowych, sklepów, komunikacji miejskiej. Sprawdź też, co w porównaniu do lokalizacji dotychczasowego mieszkania zmieni się, jeśli chodzi o dojazdy do pracy czy szkoły.
2. Stan prawny. Upewnij się, że osoba, która chce dokonać zamiany, faktycznie ma do tego prawo. Sprawdź także, czy mieszkanie jest obciążone długami albo kredytem – w takiej sytuacji zamiana jest możliwa, ale wymaga specjalnej procedury. Zwróć szczególną uwagę na służebność dożywocia, która daje wskazanej osobie prawo do zamieszkiwania w nieruchomości do końca życia. Ważne, że prawo to jest przypisane do nieruchomości, a nie do jej właściciela, więc w razie sprzedaży bądź zamiany mieszkania zobowiązanie wobec dożywotnika przechodzi na nabywcę. Istnieje możliwość rozwiązania umowy dożywocia przez sąd, ale i tak jest ona istotnym utrudnieniem przy zamianie mieszkania.
3. Stan techniczny. Sprawdź, w jakim stanie są instalacje i czy kiedykolwiek były wymieniane (to istotne zwłaszcza w przypadku mieszkań starszych), a także czy mieszkanie wymaga większego remontu, czy można się do niego od razu wprowadzić (ewentualnie po odświeżeniu). Ponieważ mieszkania dość nowe lub niedawno po remoncie, od razu gotowe do użytkowania, są z reguły droższe niż mieszkania do remontu, może być konieczne rozważenie, co w Twojej sytuacji jest ważniejsze: niższa kwota dopłaty (bądź brak tejże) czy komfort i możliwość szybkiego wprowadzenia się.
4. Standard wykończenia i wyposażenie. Zorientuj się, jakimi materiałami zostało wykończone mieszkanie, jaka jest ich wartość, jakość i wytrzymałość. Ustal też dokładnie, w co jest wyposażone mieszkanie i co z tego zostanie do Twojego użytku po wyprowadzce dotychczasowych właścicieli – to powinno być określone w umowie, by później nie było nieporozumień.
5. Opłaty i koszt utrzymania mieszkania. W przypadku zamiany mieszkania na większe, kwoty mogą być wyższe. Nie jest to jednak regułą – zależą one nie tylko od metrażu, lecz także m.in. od termoizolacyjności, energooszczędności, rodzaju ogrzewania i dostawców mediów. Dotychczasowy właściciel powinien pokazać rachunki i wykazać, że nie ma zaległości w opłatach albo uzgodnić sposób ich spłaty.