Zakup starszego domu – na co uważać?

Zanim podejmiesz decyzję o zakupie starszego domu, starannie przeanalizuj interesującą Cię nieruchomość pod kątem stanu prawnego i technicznego, lokalizacji i ewentualnych obciążeń. To, co konkretnie trzeba sprawdzić i czego można się spodziewać, w pewnym stopniu zależy od wieku domu. Jest jednak kilka kwestii, które są istotne w przypadku jakiejkolwiek nieruchomości z rynku wtórnego.

Stan prawny, formalności, opłaty

Przed zakupem każdego domu z drugiej ręki warto zacząć od skontrolowania jego stanu prawnego. Przejrzyj księgę wieczystą pod kątem własności (kto jest wpisany jako właściciel, czy nieruchomość jest podzielona, kto ma w niej udziały itp.), praw osób trzecich (np. służebności), a także ewentualnych hipotek (nie są one przeszkodą w zakupie, ale transakcja wymaga specjalnej procedury, w której część kwoty przeznacza się na spłatę hipoteki, a reszta trafia do sprzedającego). Sprawdź, czy sprzedający ma prawa do nieruchomości – poproś go o dokument, który to potwierdza, np. akt notarialny zakupu lub poświadczenie dziedziczenia. Jeśli nieruchomość została wcześniej przez niego odziedziczona lub podzielona notarialnie, upewnij się, że wszelkie kwestie z tym związane są uregulowane, a dom i działka są wolne od roszczeń innych osób. Trzeba również sprawdzić, czy w domu nie pozostaną niechciani lokatorzy. Poproś dotychczasowych właścicieli o zaświadczenie o wymeldowaniu się, a jeśli dom był wynajmowany – upewnij się, że najemcy się wyprowadzili. Uważaj też na ewentualną umowę dożywocia (do sprawdzenia w księdze wieczystej), gdyż oznacza ona, że dożywotnik ma prawo mieszkać w nieruchomości do końca swojego życia, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem, a rozwiązanie takiej umowy jest możliwe tylko w określonych przypadkach. Sprawdź też koszty eksploatacji i wysokość opłat – poproś sprzedającego, by pokazał dotychczasowe rachunki. Jeśli w domu była prowadzona działalność gospodarcza, upewnij się, że została wyrejestrowana albo przeniesiona, a związane z nią opłaty – uregulowane.

Lokalizacja

Wybór nieruchomości w mieście bądź za miastem zależy w znacznym stopniu od Twoich preferencji i indywidualnej sytuacji życiowej. Zastanów się, czy wolisz mieszkać bliżej miejskich udogodnień i atrakcji, czy w cichej okolicy na uboczu (czasem da się połączyć jedno i drugie) i czy ewentualna wyprowadzka za miasto nie oznaczałaby tracenia czasu na długie, męczące dojazdy. Sprawdź też, jak przedstawiają się ceny w interesującej Cię okolicy, czy oznaczają one wybór między małym domem w mieście a większym pod miastem i czy duży metraż jest dla Ciebie istotny (dom w dużym mieście może być nawet dwukrotnie droższy niż w niektórych pobliskich gminach; więcej informacji na temat cen ofertowych z rynku wtórnego znajdziesz w Raporcie lokalnym Nieruchomosci-online.pl). Gdy masz już upatrzony dom, zbadaj jego najbliższe otoczenie. Sprawdź stan dróg dojazdowych, czy nie ma z nimi problemów, zwłaszcza w gorszych warunkach pogodowych. Zorientuj się też, czy to, co jest Ci potrzebne na co dzień (sklepy, punkty usługowe, szkoła, przychodnia itp.), jest dostępne w okolicy, ewentualnie w zasięgu krótkiej przejażdżki. Dowiedz się również, co jest planowane w pobliżu na najbliższą przyszłość. Może się okazać, że zaciszny zakątek za kilka lat już taki nie będzie, bo tuż obok powstanie park handlowy.

Stan techniczny

Zwróć uwagę, że domy budowane kilkadziesiąt czy sto kilkadziesiąt lat temu, o ile nie były niedawno zmodernizowane, nie spełniają współczesnych standardów energooszczędności, a to wiąże się z wyższymi opłatami związanymi ze zużyciem energii. Warto wiedzieć, że obecnie każdy budynek przeznaczony na sprzedaż musi mieć świadectwo charakterystyki energetycznej, a sprzedający jest zobowiązany do przedstawienia takiego dokumentu kupującemu. Postaraj się ustalić, kiedy dom powstał oraz jakie remonty i przebudowy zostały w nim przeprowadzone. Poproś właściciela o udostępnienie dokumentacji technicznej. Obejrzyj piwnicę, strych i dach pod kątem spękań i oznak podwyższonej wilgotności (zacieków, pleśni). Trzeba też zwrócić szczególną uwagę na stan instalacji i urządzeń, które mogą być stare i awaryjne bądź wykonane niezgodnie z aktualnymi standardami, co w niektórych przypadkach stwarza zagrożenie dla zdrowia, a nawet życia mieszkańców (np. zużyte, niewłaściwie eksploatowane piecyki gazowe). Najlepiej więc oglądać taki dom w towarzystwie kogoś, kto zna się na pracach budowlanych i remontowych, więc będzie w stanie przeprowadzić audyt techniczny. Wśród starych domów do remontu można czasem trafić na okazje cenowe. Jednak w takiej sytuacji również warto skorzystać z pomocy fachowca, który oceni, czy dany budynek ma potencjał i czy w ogóle warto inwestować w remont. Może się bowiem okazać, że koszty remontu przewyższą cenę samej nieruchomości. Zdarzają się sytuacje, gdy najbardziej opłacalne okazuje się zburzenie istniejącego domu i postawienie nowego. Warto rozważyć taką opcję, gdy działka jest atrakcyjna, ustawna i dobrze położona, a zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – korzystne. Jest to jednak niemożliwe, jeśli dom znajduje się w rejestrze zabytków.

Dom przedwojenny

Domy z XIX i początku XX w. nieraz zachęcają potencjalnych nabywców korzystną lokalizacją, w miejscach, gdzie już nie buduje się nowych domów. Inne ich zalety to zwykle solidne mury, duże metraże, wysokie wnętrza i nieraz ciekawe detale architektoniczne (podobnie jak w przypadku kamienic). Nieraz otaczają je duże ogrody ze starymi drzewami.
Tutaj jednak trzeba zwrócić szczególną uwagę na stan techniczny i możliwość ukrytych wad. Może się zdarzyć, że dom na pierwszy rzut oka prezentuje się nieźle, ale instalacje są już wyeksploatowane. Dlatego szczególnie zaleca się oględziny w towarzystwie specjalisty.
Warto też sprawdzić, czy dom znajduje się w rejestrze zabytków, gdyż oznacza to istotne ograniczenia formalne, jeśli chodzi o możliwości remontu czy przebudowy. Z drugiej strony wpis taki umożliwia ubieganie się o dotacje na prace konserwatorskie.

Dom z PRL-u

Domy z PRL-u zwykle charakteryzują się prostą, typową bryłą (tzw. kostka polska), standardowym rozkładem i niezbyt wygórowanymi cenami. Dają też duże możliwości w zakresie przeróbek. Podobnie jak domy przedwojenne, nieraz są dobrze położone, w miejscach, gdzie infrastruktura zdążyła dobrze się rozwinąć, a gdzie obecnie trudno o grunty do budowy nowych domów.
Jeśli natomiast chodzi o problemy, na które powinno się uważać, to domy takie mogą nie spełniać współczesnych standardów technicznych, gdyż były budowane w czasach niedoboru materiałów budowlanych i nie zawsze przez fachowców. Niektóre niespodzianki (np. użycie nietypowych materiałów czy dziwny układ instalacji) można odkryć dopiero przy większym remoncie połączonym z kuciem ścian.
Kilkadziesiąt lat temu często spotykane były pokrycia dachowe z płyt eternitowych, składających się z cementu i azbestu. Popularność eternitu wynikała z jego ognioodporności i relatywnie niskiej ceny. Obecnie azbest i zawierające go materiały są wycofane z użycia ze względu na potwierdzone właściwości rakotwórcze, a rozporządzenie UE z 2002 r. nakazuje państwom członkowskim pozbycie się azbestu do 2032 r. Jednak do tej pory można jeszcze trafić na domy ze starymi pokryciami dachowymi z eternitu. Ważne, że płyt eternitowych nie można demontować, transportować ani składować we własnym zakresie – musi się tym zająć wyspecjalizowana ekipa, co oczywiście wiąże się z kosztami. Można ubiegać się o dofinansowanie wymiany dachu, lecz warto wiedzieć, że usunięcie i utylizację eternitu trzeba najpierw sfinansować samemu, a dopiero potem przydzielana jest refundacja.

Dom z lat 90. i początku XXI w.

Jeśli chodzi o zalety takich domów, łatwiej tu o duże metraże niż w przypadku domów z PRL-u.
Budynki z końca lat 90. i nowsze były też już zwykle ocieplane z zewnątrz. Domy budowane na początku XXI w. są już bardzo zbliżone do współczesnych standardów i mogą jeszcze przez pewien czas nie wymagać remontu. Infrastruktura w otoczeniu też jest zwykle rozwinięta, zwłaszcza na osiedlach miejskich.
Jeśli chodzi o potencjalne problemy, domy powstałe w latach 90., zwłaszcza tuż po transformacji ustrojowej, mogą zaskakiwać nietypowymi (niekoniecznie w pozytywnym sensie) czy prowizorycznymi rozwiązaniami, gdyż zdarzało się, że pracami budowlanymi zajmowały się osoby niemające odpowiednich kompetencji. Jakość materiałów też nieraz pozostawiała wiele do życzenia. Wygląd i wystrój wnętrz wielu budynków może niekoniecznie pasować do współczesnych gustów i trendów. Dlatego warto dobrze przemyśleć opłacalność zakupu takiego domu w kontekście zakresu i kosztów potrzebnych remontów i przeróbek.