Na rynku ostrożny optymizm. Więcej zainteresowanych, ale wciąż bez transakcji kupna (analiza Nieruchomosci-online.pl)
Alicja Palińska, Nieruchomosci-online.pl
Nowy program rządowy #naStart rozbudza oczekiwania kupujących i sprzedających, ale nie odgrywa już kluczowej roli, jak miało to miejsce w przypadku BK2%. Obecnie istotna dla rynku jest odbudowa podaży nowych ofert mieszkań i poprawa zdolności kredytowej. Na polepszenie sytuacji na rynku wpływa również coraz bardziej stabilna gospodarka. Jednak po okresie stagflacji nadal nie można mówić jeszcze o kolejnej stabilnej fazie wzrostowej, na co wskazują dane i analizy z portalu Nieruchomosci-online.pl.
Program #naStart ponownie pobudził rynek
Po zakończeniu BK2% nie było gwałtownego hamowania na rynku nieruchomości, choć zainteresowanie mieszkaniami, mierzone liczbą kontaktów poszukujących z ogłoszeniodawcami na portalu wzrosło najbardziej w pierwszych miesiącach roku zaraz po ogłoszeniu nowego programu rządowego wsparcia. Według analiz portalu Nieruchomosci- online.pl w I kwartale 2024 poziom zainteresowania mieszkaniami można ocenić jako dość stabilny, natomiast w II kwartale widać, że aktywność poszukujących spadła. Choć ruch na ogłoszeniach jest dość wysoki, to nie przekłada się to na transakcje kupna-sprzedaży. Możemy zatem mówić o uśpionym popycie i wyczekiwaniu na rozwój sytuacji. Część osób wstrzymuje się z zakupem licząc, że załapie się na zapowiadany kredyt #naStart. Nastroje, które panują na rynku mają odzwierciedlenie w indeksie INPON – profesjonalnym barometrze koniunktury rynku wtórnego przygotowywanym co kwartał przez Nieruchomosci-online.pl we współpracy z zespołem badawczym z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu. Indeks przyjął niezmienioną w stosunku do poprzedniego kwartału wartość 55,59 pkt. Wynik wskazuje na ostrożny optymizm w kontekście oceny i prognoz dotyczących zwiększenia aktywności klientów rynku w przyszłych miesiącach. Bez względu na rządowe programy wsparcia, z rynku wciąż szybko znikają mieszkania w atrakcyjnych cenach i lokalizacjach. Poziom nastrojów w segmencie sprzedaży mieszkań większych (59,1 pkt, spadek o 3,6) oraz kawalerek (60,3 pkt, spadek o 2,7) wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie z delikatnym spadkiem po I kw. 2024 r. Również w segmencie domów i działek budowlanych na sprzedaż nastąpiła poprawa oceny sytuacji, głównie za sprawą naturalnego cyklu wzrostu w okresie wiosennym. Wartość subindeksów wzrosła w porównaniu z poprzednimi dwoma kwartałami, kiedy na rynku „rządziły” mieszkania w programowych limitach odpowiednio do poziomu 56,8 pkt dla domów i 59,8 pkt dla działek. Stabilizacja gospodarki i obniżanie się poziomu inflacji sprzyjają utrzymaniu pozytywnych nastrojów, choć wciąż okraszonych niepewnością co do rozwoju sytuacji. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami wskazują, że warunki sprzyjają zaciąganiu kredytów na nieruchomości i stabilizują sytuację, zatem umiarkowany wzrost popytu na kupno mieszkania.
w II kwartale br. prognozuje 59 proc. pośredników. Delikatnie mniej ankietowanych (53 proc.) wskazało na wzrost zainteresowania kawalerkami.
Jak podkreśla dr hab. Bogusław Półtorak, prof. UEW, który odpowiada za analizę ekonomiczną cokwartalnych wyników badania nastrojów, kluczowe będzie teraz stanowisko RPP, która w tej chwili utrzymuje relatywnie wysoki koszt kredytów mieszkaniowych. Bardziej zdecydowana postawa w zakresie utrzymywania się dodatnich realnych stóp procentowych to w przyszłości oczekiwane niższe koszty kredytu (dla zmiennych stóp procentowych), gdy dojdzie już do znaczącego obniżenia kosztu pieniądza.
W końcu mamy większy wybór mieszkań
Niestety przykrą konsekwencją BK2% była szybka wyprzedaż mieszkań, szczególnie jeśli chodzi o najpopularniejsze metraże. Brak mieszkań do wyboru stanowił problem do niedawna, jednak już pod koniec I kwartału br. zaczęło pojawiać się więcej ogłoszeń mieszkań wystawianych na sprzedaż. Pod koniec maja 2024 r. kupujący w końcu zyskali większy wybór bez presji czasu na podjęcie decyzji zakupowej. Liczba ofert na portalu Nieruchomosci-online.pl rośnie z miesiąca na miesiąc. Wprawdzie oferta wciąż jest sporo niższa niż rok temu, ale w końcu mamy nieco większą równowagę pomiędzy podażą a popytem.
Pytanie, jakie należy sobie zadać, dotyczy podejścia osób sprzedających i ich chęci do sprzedaży posiadanych nieruchomości. Część właścicieli mieszkań może wstrzymywać się teraz z decyzją o sprzedaży i podobnie jak w poprzednim roku liczyć na ponowne rozgrzanie po uruchomieniu nowego programu.
Gdzie jest cenowy próg bólu kupujących?
Analiza średnich cen ofertowych w portalu Nieruchomosci-online.pl po I kwartale wskazuje na dalsze wzrosty cen mimo zakończenia programu BK2%, który rozgrzał oczekiwania sprzedających do czerwoności. W większości miast wojewódzkich zanotowano wzrosty w porównaniu z IV kw. ub.r. choć miast z gwałtownymi wzrostami było jednak stosunkowo
niewiele. Największe podwyżki cen wynoszące 8-9 proc. kw./kw. dotyczyły tylko Rzeszowa (1- i 2-pokojowe), Lublina (1- i 2-pokojowe), Katowic (1-pokojowe), Olsztyna (1-pokojowe) i Szczecina (1-pokojowe). W I kwartale najmocniej drożały więc mniejsze metraże. Jeśli chodzi o mieszkania 3-pokojowe, wahania cen były mniej odczuwalne, a większość miast
zanotowała 2-4 procentowe wzrosty. To dobra informacja dla chcących kupić większe metraże, szczególnie w kontekście rządowego wsparcia dla rodzin z dziećmi i ich zapotrzebowania na „trójki”.
W kwestii cen mieszkań prognozy pośredników nie pozostawiają złudzeń – ponad 60 proc. pośredników przewiduje, że w najbliższych miesiącach mieszkania na rynku wtórnym wciąż będą drożały (ale umiarkowanie). 27 proc. pośredników spodziewa się stabilizacji cen na aktualnym wysokim poziomie, a jedynie 13 proc. dostrzega gdzieś szanse na obniżki.
Jak wskazują profesjonaliści, rynkowi potrzeba stałej równowagi zamiast doraźnego rządowego wsparcia, który, mimo dobrych intencji, raczej destabilizuje sytuację. To, co może go zrównoważyć to pojawianie się nowych ofert i dostęp do finansowania pozabudżetowego.
Czytaj pełen raport – Nastroje na rynku po I kwartale 2024 r.
