Zakup mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku

Decydujesz się na zakup mieszkania z drugiej ręki? Dowiedz się, na co warto zwrócić uwagę, jeśli chodzi o wybór mieszkania, proces poszukiwania, finansowanie zakupu oraz dokumenty i formalności.

Mieszkanie z rynku wtórnego – plusy i minusy

Za wyborem mieszkania z rynku wtórnego przemawia fakt, że możesz bezpośrednio sprawdzić, co kupujesz, podczas gdy mieszkania z rynku pierwotnego są wystawiane na sprzedaż jeszcze zanim inwestycja powstanie, więc można jedynie polegać na opisach i wizualizacjach. Jeśli mieszkanie z drugiej ręki jest w dobrym stanie i nie wymaga większego remontu, możesz się do niego szybko wprowadzić. Oprócz tego starsze mieszkania przeważnie są zlokalizowane w miejscach, gdzie infrastruktura jest już rozwinięta i nie ma problemu z dostępem do transportu publicznego, sklepów i punktów usługowych. 

Jeśli chodzi o problemy, na które można trafić na rynku wtórnym, zdarzają się mieszkania i budynki w złym stanie, co nie zawsze jest od razu widoczne, a koszty remontu mogą się okazać wysokie. Lepiej też uważać, jeśli cena mieszkania jest wyjątkowo korzystna, gdyż może to oznaczać, że jego właściciel chce się go szybko pozbyć z powodu jakichś problemów. Dlatego przy oględzinach warto skorzystać z pomocy fachowca specjalizującego się w ocenie stanu technicznego nieruchomości. Zdarzają się również mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym albo obciążone prawami osób trzecich, co może oznaczać spore kłopoty dla nabywcy albo wręcz uniemożliwić transakcję – dlatego takie kwestie należy starannie sprawdzać przed zakupem. Starsze mieszkania bywają niedostosowane do współczesnych standardów energooszczędności, przez co wydatki na ogrzewanie są większe niż w przypadku nowych mieszkań. W ich otoczeniu jest też mniej miejsc parkingowych, gdyż w czasach, gdy były budowane, nie przewidziano takiej liczby samochodów jak obecnie. 

Samodzielnie czy z pomocą pośrednika?

Poszukiwanie mieszkania i załatwianie formalności związanych z zakupem bez pomocy pośrednika oznacza oszczędność na prowizji. Z drugiej strony, aby się tego podjąć, trzeba mieć dużo czasu i znać się na rynku nieruchomości. Dobrze już mieć doświadczenie w takich transakcjach, by wiedzieć, na co zwrócić uwagę. 

Z kolei zakup z pomocą pośrednika jest polecany osobom, którym zależy na czasie i które nie chcą się zajmować kontaktami z poszukującymi ani załatwianiem formalności. Tu jednak należy się liczyć z koniecznością zapłaty prowizji, która zwyczajowo wynosi kilka (najczęściej 2-3) procent wartości transakcji. Warto jednak wiedzieć, że pełna prowizja jest należna dopiero w sytuacji, gdy pośrednik z zachowaniem należytej staranności wywiązał się ze wszystkich obowiązków mających doprowadzićdo zawarcia umowy kupna-sprzedaży.

Dowiedz się więcej:  Jak pomoże Ci pośrednik w obrocie nieruchomościami

Finansowanie

Jeśli nie dysponujesz wystarczającą kwotą w gotówce na zakup mieszkania, możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny. Aby wstępnie wyliczyć, jaką kwotę kredytu możesz otrzymać, a co za tym idzie, na jakie mieszkanie Cię stać, skorzystaj z odpowiedzialnego kalkulatora Nieruchomosci-online.pl stworzonego we współpracy z Grupą ANG. Aby uzyskać dokładną ocenę zdolności kredytowej, skorzystaj z usług eksperta kredytowego. Warto też zorientować się, czy aktualnie dostępne są możliwości otrzymania kredytu na preferencyjnych warunkach, np. w ramach programów rządowych.

Lokalizacja

Gdy już wiesz, na jakie mieszkanie możesz sobie pozwolić, zastanów się, w jakiej lokalizacji go szukać i co powinno się znajdować w pobliżu. Bardzo istotna jest bliskość infrastruktury, z której będziesz korzystać na co dzień – sklepów, punktów usługowych, a jeśli masz lub planujesz dzieci, także przedszkoli i szkół. Sprawdź także możliwość i jakość dojazdu do ważnych dla Ciebie miejsc – czy są dostępne połączenia komunikacji miejskiej, czy często tworzą się korki, ile czasu trzeba jechać (zwłaszcza w godzinach szczytu) itp. Zwróć uwagę, że jeśli chodzi o rynek wtórny, typ zabudowy często łączy się z lokalizacją. W centrum miasta i jego pobliżu z reguły znajdują się budynki starsze – kamienice i bloki z czasów PRL-u, a nowsze raczej na obrzeżach

Rodzaj i wiek budynku

Pojęcie „rynek wtórny” jest szerokie i może obejmować zarówno stuletnie kamienice, jak i kilkuletnie bloki. Warto zwrócić uwagę na typ i wiek budynku, gdyż wpływa to zarówno na cechy mieszkania, jak i na komfort użytkowania części wspólnych. 

Mieszkania w kamienicach są przeważnie wysokie i przestrzenne, przez co mają duży potencjał aranżacyjny. Tu jednak często można spotkać lokale wymagające remontu, ze starymi instalacjami. W kamienicach, o ile nie zostały one zmodernizowane, typowy jest brak wind, co utrudnia dotarcie na wyższe kondygnacje. W kamienicach zdarzają się także problemy ze stanem prawnym, a zwłaszcza uregulowaniem kwestii własności. 

Bloki z czasów PRL-u (budowane w technologii wielkiej płyty lub ramy H) są zwykle dobrze położone, a infrastruktura w ich otoczeniu jest dobrze rozwinięta. Mieszkania są kompaktowe, o typowym rozkładzie, przez co cieszą się sporym powodzeniem i łatwo na nie znaleźć nabywców. Warto sprawdzić, w jakim systemie był budowany blok. Jeśli jest to system otwarty (zwykle bloki budowane w latach 70. i 80.), mieszkania mają mniej ścian nośnych, przez co dają większe możliwości modyfikacji i aranżacji niż system zamknięty (lata 60.i początek 70.), w którym wszystkie ściany są nośne. Podobne zalety do systemów otwartych ma rama H. Wiele budynków z PRL-u zostało później ocieplonych i zmodernizowanych, co pozwoliło wyeliminować część ich wad. Trzeba jednak uważać na stare instalacje i słabą izolację akustyczną. Na rynku wtórnym można też trafić na mieszkania w dość nowych blokach, kilku- lub kilkunastoletnich. Zdarzają się tam mieszkania w dobrym stanie, gotowe do wprowadzenia się, które jeszcze przez dłuższy czas nie będą wymagały remontu. Jednak takie bloki można znaleźć głównie na peryferiach miast, co może oznaczać gorszy dojazd do centrum.

Wybór i szukanie mieszkania

Przy rozważaniu metrażu i rozkładu mieszkania rozważ nie tylko obecne potrzeby, lecz także plany na przyszłość. Weź przy tym pod uwagę możliwość sprzedaży lub wynajmu za jakiś czas. Dlatego dobrze jest nieco rozszerzyć kryteria poszukiwania (powierzchnię, liczbę pokoi) w stosunku do tych, które są dla Ciebie w sam raz w Twojej aktualnej sytuacji. 

Jeśli chodzi o rozkład, najdogodniejsze jest tzw. mieszkanie rozkładowe, czyli takie, w którym do wszystkich lub większości pomieszczeń wchodzi się ze wspólnego korytarza. Rozkład z pokojami przechodnimi (amfilada), spotykany czasem w kamienicach, może sprawiać wrażenie większej przestrzeni, ale takie pomieszczenia nie są specjalnie ustawne i mogą nie zapewniać wystarczającej prywatności mieszkańcom. 

Rodzaj i układ pomieszczeń i przestrzeni dodatkowych jest w znacznym stopniu kwestią indywidualnych preferencji i trybu życia. Są na przykład osoby, które nie wyobrażają sobie mieszkania bez dużego balkonu. Dla innych bardziej istotna będzie pojemna spiżarnia, gdzie mogą przechowywać domowe przetwory. Kuchnię zamkniętą docenią osoby, które podczas gotowania lubią mieć spokój i dużo przestrzeni, a przy tym nie chcą być zmuszone do ciągłego pilnowania porządku. Kuchnia otwarta będzie natomiast odpowiednia dla osób, dla których gotowanie jest czynnością towarzyską i które nie chcą czuć się podczas niej odizolowane od domowników bądź gości. 

Jeśli masz lub planujesz mieć samochód, sprawdź, czy do mieszkania przynależy miejsce parkingowe albo garaż, bądź czy jest możliwość jego zakupu. Jak wspomniano, na starszych osiedlach (zwłaszcza w dzielnicach centralnych, w otoczeniu kamienic lub bloków z PRL-u) może być problem z dostępnością miejsc do parkowania. 

Mieszkanie z rynku wtórnego pasujące do Twoich potrzeb łatwo znajdziesz na Nieruchomosci-online.pl. Do wyszukiwarki możesz przejść wprost ze strony głównej. Wybierz „Kupię” i „Mieszkanie”, wpisz miejscowość, ewentualnie także dzielnicę, oraz kliknij „Zobacz”. W „Filtrach” możesz zaznaczyć opcję „Tylko rynek wtórny” oraz sprecyzować cenę, metraż, liczbę pokoi, piętro, rodzaj i wiek budynku. Możesz także zaznaczyć dodatkowe pola, dzięki którym odfiltrujesz mieszkania o konkretnych cechach, które Cię interesują, np. z ogródkiem, z oddzielną kuchnią czy położone blisko metra. Do wyszukiwania ogłoszeń możesz także przejść z paska bocznego po lewej stronie („Szukaj ogłoszeń”).

Sprawdzanie mieszkania

Sprawdzanie mieszkania warto zacząć od skontrolowania jego stanu prawnego. W tym celu sprawdź księgę wieczystą – wgląd do niej uzyskasz bezpłatnie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy wpisać numer księgi (udostępniony przez właściciela nieruchomości) w oknie wyszukiwarki. W księdze znajdziesz takie informacje jak:

• oznaczenie nieruchomości (na podstawie ewidencji gruntów);
• wpisy dotyczące własności i sposobu jej nabycia;
• wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych i ograniczeń dysponowania nieruchomością;
• wpisy hipotek.

Bardzo istotne jest sprawdzenie, czy osoba, która chce sprzedać nieruchomość, rzeczywiście ma do niej prawa i czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich (np. służebnością albo dożywociem). Warto wspomnieć, że niespłacony kredyt hipoteczny nie jest przeszkodą w zakupie mieszkania – taka transakcja wymaga jedynie odpowiedniej procedury. 

Inne kwestie, które trzeba sprawdzić przed zakupem, to:

• stan techniczny mieszkania i budynku, w którym się ono znajduje – tutaj przyda się pomoc specjalisty albo przynajmniej osoby zorientowanej w kwestiach remontowych i budowlanych;
• opłaty – dowiedz się, jaka jest ich wysokość, które są już wliczone w czynsz, a które trzeba regulować osobno; zwróć uwagę, że jeśli mieszkanie jest opisane w ogłoszeniu jako bezczynszowe, nie oznacza to braku opłat, gdyż nadal trzeba płacić za zużyte media i za utrzymanie części wspólnych – nie płaci się jedynie czynszu administracyjnego;
• sąsiedztwo – zbadaj, czy obiekty, które już istnieją bądź są planowane w najbliższym otoczeniu nie wpłyną negatywnie na komfort korzystania z mieszkania; w miarę możliwości postaraj się też zorientować, czy inne osoby mieszkające w budynku nie zachowują się w sposób uciążliwy, czy nie było na nie skarg itp. 

Umowy i formalności

Umowa przedwstępna ma na celu zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej i zabezpieczenie ich praw na wypadek gdyby któraś ze stron się wycofała. Umowę przedwstępną zawiera się w sytuacji, gdy zawarcie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości nie jest od razu możliwe, np. kupujący ubiega się o kredyt hipoteczny. Przy zawieraniu umowy przedwstępnej strona zainteresowana kupnem płaci zadatek bądź zaliczkę na poczet kwoty transakcji. Różnica między tymi płatnościami jest istotna w sytuacji, gdy któraś ze stron nie dotrzyma warunków umowy. Zaliczka podlega zwrotowi kupującemu przez sprzedającego w takiej samej wysokości, w jakiej dokonano wpłaty. Jeśli natomiast chodzi o zadatek, w razie niedotrzymania umowy przyrzeczonej przez kupującego sprzedający ma prawo go zachować; jeśli to sprzedający nie dotrzyma umowy, zwraca zadatek w podwójnej wysokości. 

Aby uniknąć sporów między stronami o to, w jakim stanie i z jakim wyposażeniem mieszkanie zostało przekazane nabywcy, przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, wyszczególniający rzeczy, które zostają w mieszkaniu, a także ewentualne usterki i wady. 

Wzory umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości oraz protokołu zdawczo-odbiorczego znajdziesz tutaj. 

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Aby możliwe było jego sporządzenie, potrzebne są dokumenty dotyczące nieruchomości będącej przedmiotem transakcji – ich dostarczenie leży po stronie sprzedającego. Ty jako kupujący musisz przygotować dowód tożsamości oraz, jeśli zakup mieszkania jest finansowany kredytem, umowę kredytową z bankiem.

Z podpisaniem umowy wiążą się określone opłaty:

• taksa notarialna, której maksymalna wysokość jest określona ustawowo i zależy od ceny transakcyjnej mieszkania;
• podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości – od 31 sierpnia 2023 r. transakcje zakupu pierwszego mieszkania lub domu są z niego zwolnione; 
• opłata za wpis własności do księgi wieczystej i ewentualnie wpis hipoteki. 

Autorka artykułu: Magdalena Krukowska, dział analiz portalu Nieruchomosci-online.pl

Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga
Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści,
zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds.
nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.