Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania od dewelopera?

Chcesz kupić mieszkanie deweloperskie? Zapoznaj się ze wskazówkami, co warto przemyśleć przed zakupem, na co warto uważać, jak szukać takiego mieszkania, a także co można negocjować z deweloperem.

Ocena możliwości i potrzeb

Zanim przystąpisz do poszukiwań odpowiedniego mieszkania, określ, jaką kwotą dysponujesz. Weź przy tym pod uwagę także koszty dodatkowe, takie jak opłaty notarialne. Jeśli zakup ma być finansowany kredytem, warto ocenić swoją zdolność kredytową. Możesz to zrobić orientacyjnie, korzystając z odpowiedzialnego kalkulatora na Nieruchomosci-online.pl stworzonego we współpracy z Grupą ANG, lub zwrócić się do eksperta kredytowego, który dokona precyzyjnej oceny.
Sprawdź także, czy się kwalifikujesz do aktualnych programów dopłat i ułatwień w zakupie nieruchomości (w II połowie 2023 r. jest to program Pierwsze Mieszkanie, którego elementy składowe to Bezpieczny Kredyt 2% i Mieszkanie bez wkładu własnego).
Aby określić, jakie mieszkanie w ramach dostępnego zakresu cen będzie dla Ciebie optymalne, przeanalizuj swoje potrzeby i styl życia. Zastanów się, co jest dla Ciebie istotne, a z czego możesz zrezygnować. Przykładowo, jeśli pracujesz zdalnie, przyda się osobny pokój do pracy. Przy tym warto wziąć pod uwagę nie tylko stan obecny, lecz także plany na przyszłość – np. chęć powiększenia rodziny, ewentualną sprzedaż mieszkania w przyszłości lub chęć zarabiania na jego wynajmie.

Wybór lokalizacji

Jeśli chodzi o lokalizację mieszkania, kluczową kwestią jest infrastruktura w jego otoczeniu – sklepy, punkty usługowe, przychodnie, przystanki komunikacji miejskiej itp. Jest ona bardzo istotna dla komfortu życia, gdyż umożliwia załatwianie codziennych spraw w zasięgu spaceru bądź krótkiej przejażdżki. Zastanów się, co jest Ci niezbędne teraz, a co może być w przyszłości (np. jeśli nie masz dzieci, nie jest dla Ciebie ważne, czy szkoła podstawowa jest blisko, ale jeśli planujesz założenie rodziny, będzie to miało znaczenie).
Dowiedz się, jakie inwestycje są planowane w okolicy w ciągu najbliższych kilku lat i czy będą one korzystne dla mieszkańców. Przykładowo, niezbyt komfortowe warunki dojazdu mogą się poprawić po budowie obwodnicy czy linii tramwajowej. Z drugiej strony atrakcyjny widok na park czy jezioro może zostać zasłonięty przez budynki, które dopiero powstaną. Rozważ takie czynniki nie tylko pod kątem komfortu korzystania z mieszkania, lecz także wzrostu lub spadku jego wartości, gdyby miało kiedyś zostać sprzedane. Informacje o rodzajach zabudowy i działalności gospodarczej, jakie są dozwolone na danym terenie, znajdziesz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Sprawdź, jak wygląda i ile trwa dojazd do miejsc, które są dla Ciebie istotne – pracy, szkoły, centrum miasta itp. Weź przy tym pod uwagę dostępność i częstotliwość kursowania transportu publicznego, nawet jeśli na co dzień poruszasz się samochodem.
Warto wiedzieć, że ceny mieszkań na peryferiach lub za miastem nieraz są korzystniejsze, więc za tę samą kwotę można sobie pozwolić na większy metraż czy wyższy standard niż w centrum. Trzeba jednak rozważyć plusy i minusy zakupu mieszkania pod miastem w kontekście wspomnianych już dojazdów i dostępności infrastruktury. Może się bowiem okazać, że owszem, możesz mieć lepsze mieszkanie, ale za cenę spędzania trzech godzin dziennie w korkach.

Dowiedz się więcej:  Czy mieszkania pod miastem są alternatywą dla drogich mieszkań w mieście

Wybór mieszkania

Gdy znasz już swoje potrzeby i możliwości oraz wiesz, choć w przybliżeniu, jakie lokalizacje brać pod uwagę, możesz przystąpić do szukania idealnego mieszkania wśród tych, które spełniają Twoje kryteria, a zarazem mieszczą się w dostępnych granicach cenowych. Warto przy tym wziąć pod uwagę kilka kwestii. 

• Położenie na kondygnacji

Mieszkania na górnych piętrach często zapewniają ładny widok z okien, ale są trudniej dostępne. Mieszkania na parterze są łatwo dostępne i nieraz mają przynależne ogródki, ale z drugiej strony jest tu większe ryzyko włamania. Wiele jednak zależy od cech konkretnego mieszkania w konkretnej inwestycji.

• Położenie względem stron świata

Dobrze, gdy słońce dociera jak najdłużej do pomieszczeń, w których domownicy spędzają najwięcej czasu w ciągu dnia, więc warto, by były one po stronie południowej, podczas gdy kuchnia czy łazienka mogą być położone od północy.

• Powierzchnie dodatkowe

Sprawdź, czy powierzchnie takie jak komórka lokatorska, garaż lub miejsce parkingowe są już wliczone w cenę interesującego Cię mieszkania, czy trzeba za nie dodatkowo zapłacić.

• Czas realizacji inwestycji 

Zorientuj się, czy mieszkanie już powstało, a jeśli nie – ile czasu pozostało do jego ukończenia i na jaki czas oczekiwania możesz sobie pozwolić.

• Standard wykończenia

Na polskim rynku najczęściej mamy do czynienia z tzw. stanem deweloperskim, czyli umożliwiającym rozpoczęcie prac wykończeniowych. Pojęcie to nie jest jednak ujednolicone, więc trzeba się zorientować, co obejmuje w konkretnym przypadku. Możliwe jest też wykończenie mieszkania pod klucz, czyli do takiego stanu, by można było od razu w nim zamieszkać. Rozważ, co jest dla Ciebie bardziej opłacalne zarówno pod względem finansowym, jak i czasowym.  

Mieszkanie o interesujących Cię cechach łatwo znajdziesz za pomocą wyszukiwarki na Nieruchomosci-online.pl,. Umożliwia ona zaawansowane filtrowanie list ogłoszeń według potrzeb i oczekiwań. Możesz od razu przejść do wyszukiwania tylko wśród nowych mieszkań deweloperskich – wystarczy, że klikniesz rozwijane menu w lewym górnym rogu strony, a na pasku bocznym, który się pojawi, wybierzesz „Nowe mieszkania i domy”. Następnie w wyszukiwarce na górze strony wybierz „Kupię” i „Mieszkanie”, a w polu obok wpisz miejscowość oraz ewentualnie dzielnicę, co pozwoli zawęzić wyszukiwanie tylko do konkretnych lokalizacji lub je poszerzyć dzięki możliwości wskazania zasięgu, np. +5 km do +50 km. W aplikacji mobilnej portalu możesz nawet narysować interesujący Cię obszar palcem na mapie. „Filtry” umożliwiają zawężenie kryteriów wyszukiwania tylko do mieszkań o interesujących Cię cechach – wybór zakresu cen, powierzchni i liczby pokoi, a także, po kliknięciu „Więcej”, zaznaczenie dodatkowych opcji, takich jak „Balkon”, „Z ogródkiem” czy „Garaż”. 

Możesz też przejść do ogłoszeń z wyszukiwarki na stronie głównej Nieruchomosci-online.pl, ale po kliknięciu „Zobacz” trzeba będzie w „Filtrach” dodatkowo zaznaczyć pola „Tylko rynek pierwotny” i „Tylko oferta deweloperów”, które we wcześniej opisanej ścieżce poszukiwania są już domyślnie zaznaczone. Warto trochę poszerzyć niektóre kryteria wyszukiwania. Przykładowo, jeśli interesuje Cię mieszkanie do 50 mkw., lepiej ustawić nawet do 60 mkw., bo może się uda kupić 60-metrowe mieszkanie w cenie mniejszego. Podobnie z ceną – lepiej wybrać górną granicę trochę wyższą, biorąc pod uwagę, że ceny ofertowe są zwykle nieco zawyżone i jest szansa na wynegocjowanie obniżki. 

Sprawdzanie dewelopera

Aby uniknąć poważnych problemów finansowych i prawnych, warto sprawdzić rzetelność firmy deweloperskiej. Na początek, jeśli dana firma nie jest Ci znana, należy skontrolować, czy w ogóle istnieje – informacje o zarejestrowanych podmiotach znajdziesz w wyszukiwarkach CEIDG, REGON i KRS. Natomiast jeśli chodzi o historię finansową spółki (w tym postępowania egzekucyjne), deweloper ma obowiązek udostępnić klientom prospekt informacyjny, w którym znajdują się takie informacje.

Jeszcze kilkanaście lat temu zdarzały się sytuacje, gdy klienci deweloperów tracili pieniądze, gdyż firma, z którą podpisali umowę, ogłaszała upadłość. Obecnie istnieje zabezpieczenie przed ryzykiem tego rodzaju. Od 2011 r., zgodnie z ustawą deweloperską, każdy deweloper zobowiązany jest do prowadzenia rachunku powierniczego. Środki wpłacane przez nabywców mieszkań nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, lecz są kontrolowane przez bank, który wypłaca je deweloperowi w transzach pod warunkiem realizacji określonych etapów budowy (rachunek otwarty) lub w całości po ukończeniu inwestycji (rachunek zamknięty). Dzięki temu, jeśli dojdzie do upadłości dewelopera, pieniądze te są możliwe do odzyskania. 

Aby wstępnie zorientować się w jakości inwestycji dewelopera, poszukaj tych wcześniej zrealizowanych, najlepiej sprzed minimum kilku lat. Postaraj się obejrzeć je na żywo i dowiedzieć się, co mówią o nich mieszkańcy. Dobrze też zapoznać się z opiniami w internecie, choć lepiej zachować pewną rezerwę. Jeśli jednak przewijają się w nich wciąż te same problemy, jest to sygnał alarmowy. 

Przeanalizuj także wzór umowy, czy nie ma w nim punktów, które budzą Twoje wątpliwości. Najlepiej skonsultuj go z prawnikiem pod kątem klauzul niedozwolonych, czyli postanowień, które rażąco naruszają Twoje interesy jako strony umowy.

Negocjacje z deweloperem

Deweloperzy nie są skłonni do upustów poniżej ceny sprzedaży – da się jedynie negocjować wartość marży. Zdarza się jednak, że wynosi ona nawet 20% ceny ofertowej, więc pole do negocjacji jest dość duże. 

Do negocjacji z deweloperem warto się starannie przygotować. Zastanów się, jakie argumenty możesz wykorzystać w rozmowie. 

• Na jakim etapie sprzedaży jest inwestycja? Na początku sprzedaży deweloper może być bardziej skłonny do negocjacji, gdyż potrzebuje zdobyć finansowanie. Z kolei nabywca ma wtedy mniejszą konkurencję i większy wybór.  Można też próbować, gdy w inwestycji zostały już ostatnie niesprzedane mieszkania. 
• Co może sprawić, że interesujące Cię mieszkanie będzie trudniej sprzedać? Spójrz na mieszkanie z punktu widzenia typowego klienta dewelopera, nawet jeśli Tobie dana cecha nie przeszkadza. 
• Co czyni Cię pożądanym klientem dewelopera? Atutem może być np. możliwość zakupu za gotówkę. 

• Co możesz negocjować poza obniżką ceny mieszkania? Warto wziąć pod uwagę np.  uwzględnienie w cenie mieszkania komórki lokatorskiej, miejsca parkingowego czy zmiany aranżacji, a także zmianę proporcji kosztów notarialnych przy transakcji (zwyczajowo kupujący pokrywa koszt umowy końcowej, ale można negocjować z deweloperem, że pokryje przynajmniej część tej kwoty). 
• Jakie inne mieszkania możesz wziąć pod uwagę? Rozważ opcje awaryjne, w razie gdyby nie udało się wynegocjować ceny albo transakcja nie doszła do skutku. 
• Co oferują konkurenci? Sprawdź też innych deweloperów pod kątem lepszych promocji albo wspomnianych opcji awaryjnych. Możesz je wykorzystać jako argumenty, nawet jeśli nie skorzystasz z oferty konkurencji. 

Weź pod uwagę, że w czasie wzmożonego popytu na mieszkania negocjacje mogą być trudne. Dobrze jednak przynajmniej spróbować – nic na tym nie stracisz, a możesz zyskać. 

Autorka artykułu: Magdalena Krukowska, dział analiz portalu Nieruchomosci-online.pl

Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga
Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści,
zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds.
nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.