Hipoteka przymusowa – jak uniknąć tego typu sytuacji?

Określenie „hipoteka” kojarzy się większości osób z kredytem hipotecznym i wpisem w dziale IV Ksiąg Wieczystych. Jest to dobry trop, ale w tym artykule skupimy się na innym temacie, jakim jest hipoteka przymusowa. Czym jest, skąd się bierze i kto może ją ustanowić? Odpowiedzi znajdziesz poniżej.

Hipoteka przymusowa to trudny temat. Niemniej jednak istnieją sytuacje, kiedy wiedza na jej temat może się przydać. Z niniejszego artykułu dowiesz się, z czym się ona wiąże, w jakich sytuacjach może mieć zastosowanie i  jakie niesie za sobą konsekwencje.

Na czym polega hipoteka przymusowa?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, którego celem jest zapewnienie zabezpieczenia spłaty określonej wierzytelności. W sytuacji, gdy dłużnik nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, wierzyciel ma prawo dochodzić swoich roszczeń i zaspokoić je z nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem.

Wpis może być dokonany na podstawie tytułu egzekucyjnego, który potwierdza istnienie określonego długu. Wśród dokumentów, które mogą stanowić podstawę do wpisu, wymienić można m.in.:

• orzeczenie sądowe;
• ugody zawarte przed mediatorem;
• postanowienia prokuratora;
• decyzje administracyjne.

W przypadku hipoteki umownej podstawą wpisu w dziale IV księgi wieczystej jest umowa między właścicielem nieruchomości a wierzycielem. Typowym przykładem jest umowa kredytowa, gdzie bank pełni rolę wierzyciela.

Kto może ustanowić hipotekę przymusową?

Prawidłowe skojarzenie ze wspomnianym kredytem hipotecznym sugeruje, że jednym z podmiotów, który może wpisać się do księgi wieczystej, jest bank. Mogą to być także inne instytucje finansowe, jak choćby firma pożyczkowa, która zabezpiecza w ten sposób transakcję. Jednak to nie jest pełna odpowiedź na pytanie, kto może ustanowić hipotekę przymusową.

Jakie instytucje oprócz finansowych mogą także ustanowić hipotekę przymusową?

Są to: 

• ZUS;
• Urząd Skarbowy;
• jednostki samorządu terytorialnego.

Jeżeli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą i spóźniasz się ze składkami wówczas ZUS lub US może złożyć wniosek do sądu o zabezpieczenie wierzytelności z tytułu składek poprzez zastosowanie hipoteki przymusowej, która na podstawie decyzji sądu jest wpisywana do księgi wieczystej, bez względu na to czy nieruchomość jest związana z prowadzoną firmą czy stanowi Twoje prywatne mieszkanie, dom czy działkę. Nawet jeśli jesteś współwłaścicielem z niewielkim udziałem, to ta część także może być przedmiotem hipoteki.

W jakich okolicznościach można ustanowić hipotekę przymusową?

Wierzyciel, który nie jest w stanie odzyskać swoich pieniędzy od dłużnika, ma możliwość zwrócenia się do sądu o zasądzenie należności na jego rzecz. W ten sposób ma możliwość uzyskania tytułu egzekucyjnego, który po uprawomocnieniu się sąd opatrzy klauzulą wykonalności. Tytuł wykonawczy może otrzymać instytucja finansowa, ZUS, a nawet członek rodziny – wyjaśnia Aleksandra Nazimek-Kurpios, radczyni prawna.

Zakład Ubezpieczeń Społecznych i hipoteka przymusowa

Zgodnie z postanowieniami art. 26 Ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych, Zakład Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) ma uprawnienia do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości, na której właściciel dłużnik zalega z opłatami z tytułu składek. Ustanowienie hipoteki przymusowej jest możliwe na podstawie otrzymanej decyzji określającej wysokość zaległych należności. W takim przypadku nie jest konieczne uzyskanie orzeczenia sądu.

Urząd Skarbowy i hipoteka przymusowa

Na mocy postanowień art. 34 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. –  Ordynacja podatkowa (dalej: “Ordynacja”), organom Skarbu Państwa oraz jednostkom samorządu terytorialnego przysługuje prawo do ustanowienia hipoteki na wszystkich nieruchomościach należących do podatnika w celu zabezpieczenia zobowiązań podatkowych powstałych na dzień doręczenia decyzji, jak również w przypadku zaległości podatkowych.

W przypadku uchylania się od spełnienia obowiązków podatkowych organ skarbowy ma możliwość skierowania sprawy do sądu w celu uzyskania tytułu wykonawczego.

Pożyczka i hipoteka przymusowa

Bank, firma pożyczkowa to podmioty, które mogą chcieć zabezpieczenia na nieruchomości w zamian za pożyczone pieniądze. Wówczas pożyczkobiorca dobrowolnie zgadza się na wpis w księdze wieczystej. Po spłacie zobowiązania należy pamiętać o wykreśleniu wierzyciela z księgi wieczystej.

Hipoteka przymusowa a egzekucja komornicza

Licytacja komornicza stanowi ostateczny etap procedury egzekucyjnej, który ma na celu odzyskanie należności przez wierzyciela. Dochodzi do niej w sytuacji, gdy strony nie mogą osiągnąć porozumienia lub dłużnik nie spłaca swojego zobowiązania.

W powyższych przypadkach wierzyciel składa wniosek do sądu o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Przeważnie wiąże się to z nadaniem tytułu wykonawczego, który uprawnia komornika do podjęcia działań.

Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza

Komornik przejmuje nieruchomość dłużnika i wystawia ją na licytację. Środki uzyskane w wyniku sprzedaży są przeznaczane na spłatę wierzytelności. 

Zgodnie z postanowieniami art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego, pieniądze uzyskane z licytacji są najpierw przeznaczane na pokrycie kosztów egzekucyjnych, a następnie spłatę kolejnych należności w określonym porządku: alimentacyjnych, z tytułu pracy oraz zabezpieczonych hipoteką morską, a dopiero potem wierzytelności zabezpieczone hipoteką przymusową.

Hipoteka przymusowa: kiedy wygasa?

Wygaśnięcie hipoteki przymusowej zachodzi w momencie pełnej spłaty całego zadłużenia, wraz z odsetkami i ewentualnymi innymi kosztami. Niemniej jednak samo wygaśnięcie nie powoduje automatycznego usunięcia wpisu hipoteki przymusowej z księgi wieczystej. Aby dokonać takiego usunięcia, konieczne jest złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego. 

Wniosek musi być poparty dokumentem potwierdzającym spłatę zobowiązania. Zgodnie z przepisami (art. 100 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece), wierzyciel ma obowiązek podjąć wszelkie działania umożliwiające usunięcie hipoteki z księgi wieczystej. Oznacza to, że musi dostarczyć odpowiednie dokumenty dłużnikowi w celu ich przekazania sądowi wieczystoksięgowemu.

Usunięcie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej

Jak wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej? 

W celu usunięcia wpisu z KW właściciel nieruchomości powinien złożyć wniosek i dołączyć do niego pisemne potwierdzenie spłaty długu oraz zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki przymusowej. Dokumenty należy złożyć w sądzie wieczystoksięgowym właściwym dla lokalizacji nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość została sprzedana, to istnieje możliwość wykreślenia hipoteki przymusowej w momencie podpisywania aktu notarialnego. Wówczas notariusz potrzebuje wspomnianego potwierdzenia spłaty długu i zgody wierzyciela, aby przygotować stosowne wnioski.

Sprzedaż nieruchomości z zabezpieczeniem hipotecznym – jak poradzić sobie z hipoteką przymusową?

Choć sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest teoretycznie możliwa, należy zaznaczyć, że jest to zadanie skomplikowane. 

Warto zauważyć, że zarówno hipoteka przymusowa, jak i umowna, nie są związane bezpośrednio z konkretną osobą, lecz z nieruchomością. Oznacza to, że nawet jeśli zmieni ona właściciela, wciąż będzie mogła stać się przedmiotem egzekucji zadłużenia sprzedającego.

W związku z tym istotne jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości, zwłaszcza pod kątem ewentualnych wpisów dotyczących hipoteki.

Sprzedaż nieruchomości z hipoteką przymusową

Jeśli właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką chce ją sprzedać w sposób etyczny, istnieje kilka możliwości. Jeżeli dłużnik ma pieniądze, to może spłacić zobowiązanie i dokonać wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. 

Innym rozwiązaniem jest ustalenie, że sprzedający otrzyma niższą kwotę za nieruchomość, a reszta zostanie przekazana przez kupującego wierzycielowi poprzedniego właściciela w celu spłaty długu i usunięcia hipoteki. Warto jednak zaznaczyć, że taka opcja wiąże się z większym ryzykiem.

Czy hipoteka przymusowa ulega przedawnieniu?

Przedawnienie zobowiązań podatkowych, które zostały zabezpieczone hipoteką lub zastawem rejestrowym, stanowi zagadnienie wymagające precyzyjnego omówienia. Wyjaśnia Aleksandra Nazimek-Kurpios, radczyni prawna.

Art. 70 § 8 Ordynacji stanowi, iż zobowiązania podatkowe zabezpieczone hipoteką nie ulegają przedawnieniu, jednakże po upływie terminu przedawnienia, zobowiązania te mogą być egzekwowane jedynie z przedmiotu hipoteki.

Warto jednak zaznaczyć, że ukształtowała się odmienna linia orzecznicza, wynikająca z uznania, że wskazany powyżej przepis jest sprzeczny z Konstytucją. Zgodnie ze stanowiskiem Trybunału Konstytucyjnego, nie jest dozwolone uzależnianie terminu przedawnienia zobowiązań podatkowych od tego, w jaki sposób zostały one zabezpieczone, ani dopuszczenie do sytuacji, w której zobowiązania tak wyodrębnionej kategorii podatników się nie przedawnią. 

Z uwagi na to, obowiązującym jest pogląd, iż ustanowienie hipoteki przymusowej nie wyłącza możliwości przedawnienia się zabezpieczonego w ten sposób zobowiązania, a termin przedawnienia liczony jest na zasadach ogólnych, określonych w art. 70 § 1-7 Ordynacji. W przypadku zobowiązań, które egzekwowane są na podstawie Ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, wygaśnięcie takiego zobowiązania wskutek przedawnienia stanowi samodzielną przesłankę do umorzenia postępowania egzekucyjnego – nie ma znaczenia fakt czy zostało ono zabezpieczone hipoteką, czy też nie. 

Organy nie mogą zatem skutecznie powoływać się na art. 70 § 8 Ordynacji i egzekwować zaległości bez ograniczenia czasowego.

Jakie są różnice pomiędzy hipoteką przymusową a hipoteką przymusową kaucyjną?

Do 2011 roku obowiązywał podział na hipotekę przymusową zwykłą i hipotekę przymusową kaucyjną w Polsce. Istniała pewna różnica pomiędzy nimi, polegająca na sposobie ustalania kwoty wierzytelności. 

Przy ustanawianiu hipoteki przymusowej zwykłej, w momencie jej powstania znana była dokładna kwota zadłużenia. Natomiast hipoteka przymusowa kaucyjna powstawała na podstawie dokumentów, które nie precyzowały ostatecznej sumy długu, takich jak np. nieprawomocne orzeczenia. W związku z tym wierzyciel musiał określić maksymalną wysokość hipoteki przymusowej, tak aby wpisana kwota w dziale IV księgi wieczystej odpowiednio zabezpieczała spłatę całej wierzytelności. Obecnie każda hipoteka przyjmuje formę hipoteki kaucyjnej.

Hipoteka przymusowa – jak uniknąć tego typu sytuacji?

Hipoteka przymusowa jest ograniczonym prawem rzeczowym, które umożliwia wierzycielowi dochodzenie swoich roszczeń z nieruchomości dłużnika w przypadku niewywiązania się z zobowiązań. Mogą one dotyczyć zarówno spłaty kredytu i pożyczki, jak i składek ZUS i podatków. Dlatego najlepszym sposobem na uniknięcie wpisu hipoteki przymusowej, jest terminowe regulowanie zobowiązań 

Chcesz kupić nieruchomość lub szukasz finansowania? Porozmawiaj z ekspertami ANG i poznaj więcej szczegółów.