Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy warto skorzystać?
W ostatnim czasie za sprawą wzrostu stóp procentowych oraz rządowych wakacji kredytowych coraz częściej pojawia się pytanie: Czy opłaca się wcześniejsza spłata lub nadpłata kredytu hipotecznego? Pytanie na pozór wydaje się proste, zawsze lepiej nie mieć kredytu niż go mieć i ponosić z tego tytułu koszty. Zanim jednak podejmiesz decyzję o wcześniejszej spłacie kredytu zastanów się czy nie ma lepszego celu na ulokowanie środków. Przeczytaj nasz artykuł a dowiesz się czy warto wcześniej spłacać kredyt i jakie inne jeszcze możliwości warto rozważyć.
Kredyt hipoteczny, szczególnie ten na cele mieszkaniowe, zawsze jest tańszy niż jakikolwiek inny produkt finansowy. Wobec tego, jeśli masz pomysł na ulokowanie wolnych środków w coś co przyniesie Ci realnie większy zysk niż koszty kredytu to wiadomo, że wówczas może niekoniecznie wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to dobry pomysł.
Na co zwrócić uwagę przy wcześniejszej spłacie kredytu?
Jeśli masz kilka zobowiązań finansowych poza kredytem hipotecznym to zacznij od wcześniejszej spłaty tych, dla których jest wyższe oprocentowanie. Zwłaszcza w przypadku kredytów gotówkowych. Możesz wówczas liczyć na zwrot zapłaconej wcześniej prowizji za jego udzielenie lub zwrot kosztu ubezpieczenia na życie za niewykorzystany okres (o ile takie koszty występowały).
Jeśli z analizy Twojej sytuacji finansowej wynika, że najlepszym dla Ciebie rozwiązaniem jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, to kolejnym krokiem powinno być ustalenie jakie koszty zostaną przez Ciebie poniesione z tego tytułu.
Wbrew częstym pytaniom i przekonaniu wielu klientów banki nie zwracają w przypadku całkowitej przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego kosztów poniesionych z tytułu prowizji, opłat dodatkowych np. wyceny nieruchomości, itp. tak jak ma to miejsce w przypadku pożyczek gotówkowych.
Przepisy prawne a wcześniejsza spłata kredytu
Prezes UOKiK w dniu 11.05.2022 opublikował stanowisko, w którym podkreślił, że banki powinny w przypadku spłaty kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie obniżyć wszystkie możliwe koszty takiego kredytu w sposób proporcjonalny do okresu od dnia faktycznej spłaty kredytu do dnia jego ostatecznej spłaty określonej w umowie. Jednak w tej sprawie Prezes UOKiK nie ma kompetencji do wiążącej wykładni przepisów prawa, wobec czego ta opinia stanowi jedynie wskazówkę. I póki co taką jest.
W przypadku kredytów hipotecznych zawartych przed 22.07.2017 tj. wejściem w życie Ustawy o kredycie Hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami można spotkać zapisy na mocy, której bank może pobierać opłatę za wcześniejszą (przedterminową) częściową lub całkowitą spłatę kredytu hipotecznego. Wskazane jest zweryfikowanie tego w Twojej umowie kredytowej.
Dla umów kredytowych zawartych po 22.07.2017, jeśli upłynął okres 36 miesięcy od dnia ZAWARCIA UMOWY KREDYTOWEJ (nie uruchomienia kredytu!) bank na mocy powyższej Ustawy nie może pobierać żadnych dodatkowych opłat od wcześniejszej spłaty lub częściowej nadpłaty kredytu hipotecznego. W tym czasie były jednak dostępne już oferty, gdzie banki odstąpiły od pobierania dodatkowych opłat za przedterminową spłatę kredytu od pierwszego dnia. Takie informacje znaleźć można także w umowie o kredyt hipoteczny.
Jeśli nie wiesz jakie koszty wiążą się z wcześniejszą spłatą kredytu, zawsze możesz zwrócić się do banku o przekazanie informacji o kosztach spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem. Bank ma obowiązek wówczas przekazać Ci takie informacje na trwałym nośniku w terminie 7 dni roboczych od złożenia takiego zapytania.
Co należy zrobić, aby spłacić wcześniej kredyt?
Chcąc dokonać wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego niezbędne jest zawiadomienie banku, ponieważ w przypadku kredytów hipotecznych najczęściej bank w dniu płatności raty pobiera samodzielnie z naszego rachunku odpowiednią kwotę.
Wobec tego konieczne jest złożenie wniosku, w którym podajemy następujące informacje:
- jaką kwotę chcemy spłacić,
- w jakim terminie,
- jaki kredyt (szczególnie jeśli mamy kilka)
- jaki efekt końcowy chcemy uzyskać: czy w efekcie nadpłaty części kredytu zmniejszy się wysokość kolejnych rat czy też chcemy skrócić okres kredytowania pozostawiając jednak wysokość raty na poziomie nie wyższym niż sprzed nadpłaty.
Odpowiedni wniosek można najczęściej złożyć za pośrednictwem systemu bankowości online. Nieliczne banki wymagają osobistej wizyty i to niejednokrotnie wszystkich kredytobiorców w banku w celu podpisania odpowiedniej dyspozycji.
Ile zyskamy decydując się na częściową nadpłatę?
Jest to uzależnione od wysokości oraz częstotliwości nadpłaty. Najczęściej spotykam się z założeniem, że klienci zakładają częściową spłatę raz do roku lub co miesiąc jakąś niewielką kwotę. Spójrz na przykład.
Zakładając, że mamy kredyt w wysokości 400 tys. zł z pozostałym okresem spłaty 25 lat (300 miesięcy), którego oprocentowanie nominalne w skali roku wynosi 9,05 % (WIBOR3M 6,9% + marża 2,15%) i spłacany w ratach równych wygeneruje w całym pozostałym okresie 611 147,59 PLN odsetek. Miesięczna rata wyniesie 3 370,49 PLN.
W zależności od tego czy nadpłaty skrócą okres kredytowania czy zmniejszą przyszłe raty będzie to wyglądać następująco w zależności od podjętej decyzji :
| Wysokość nadpłaty | Ze skróceniem okresu kredytowania | Zmniejszenie raty |
| Nadpłata miesięczna 500 zł przez okres 5 lat (łączna kwota 30 000 zł) | Skrócenie okresu spłaty do 245 miesięcy | Zmniejszenie raty: 3 109,39 od 60 miesiąca |
| Szacowana kwota odsetek: 455 445,47 PLN | Szacowana kwota odsetek: 570 870,90 PLN | |
| Nadpłata raz do roku po 6 000 zł w okresie 5 lat (łączna kwota nadpłat 30 000 zł) | Skrócenie okresu spłaty do 244 miesięcy | Zmniejszenie raty: 3 111,03 PLN od 60 miesiąca |
| Szacowana kwota odsetek: 449 127,28 PLN | Szacowana kwota odsetek: 569 877,48 PLN |
Jak widać na powyższym przykładzie nieco większy zysk przyniesie nadpłacanie kredytu jednorazową większą wpłatą aniżeli nadpłacanie kredytu poprzez comiesięczne nadpłaty. Różnice jednak nie są bardzo duże.
Inaczej jest natomiast jeśli porównamy z kosztami odsetkowymi jakie poniesiemy po nadpłatach. Dokonując spłat w okresie 5 lat dodatkowo o 30 000 zł możemy obniżyć odsetki aż o 162 000 zł przy skracaniu okresu kredytowania lub jeśli się zdecydujemy tylko na obniżenie rat o 41 270 zł.
Wobec powyższego, jeśli Twoja sytuacja finansowa jest stabilna i dotychczasowa wysokość rat miesięcznych nie powodowała nadmiernego obciążenia warto jest przy nadpłacie skrócić okres kredytowania, dzięki temu można zaoszczędzić znaczne kwoty i znacznie szybciej dokonać spłaty tego zobowiązania. Powyższe przykłady pokazują, że nawet niewysokie kwoty nadpłat pozwalają na osiągnięcie znacznych oszczędności.
W przypadku jednorazowych nadpłat także możesz osiągnąć oszczędności. Zatem uwzględniając jednorazową nadpłatę kredytu w wysokości 30 000 zł możliwe jest skrócenie okresu kredytowania do 235 miesięcy i zaoszczędzenie odsetek w wysokości 190 452 zł.
Jeśli zdecydujesz się na zmniejszenie wysokości kolejnych rat, możesz zaoszczędzić 45 650 zł odsetek, a Twoja rata miesięczna zmniejszy się do kwoty 3 117,48 zł.
Widać, że jednorazowa wpłata 30 000 zł z jednoczesnym skróceniem okresu kredytowania jest najbardziej opłacalna i daje największe efekty.
Warto dodać, że każdy harmonogram spłaty kredytu jest tak skonstruowany, że największe koszty odsetkowe ponosimy na początku spłaty kredytu, kiedy jest największy kapitał kredytu do spłaty. Dlatego jeśli chcesz osiągnąć oszczędności, a posiadasz kredyt na dłuższy okres kredytowania, aby mieć niższą ratę miesięczną, łatwiejsza do uregulowania, to im szybciej zaczniesz nadpłaty kapitału kredytu, tym mniej oddasz bankowi.
