„Kredyt pod zastaw mieszkania – jak z niego skorzystać?” – Poznaj korzyści i procedurę uzyskania kredytu pod zastaw mieszkania

Czy możesz otrzymać kredyt pod zastaw mieszkania lub domu? Czy bank pożyczy Ci pieniądze w zamian za nieruchomość? Czy otrzymasz pieniądze z banku na takiej samej zasadzie jak zastawiając przedmiot w lombardzie? Choć w potocznym języku i w wielu artykułach internetowych pojawia się pojęcie kredytu pod zastaw mieszkania lub domu, to jednak w stosunku do nieruchomości temat jest bardziej złożony. Sama nieruchomość nie wystarczy, by bank pożyczył Ci pieniądze. Bank nie oferuje pożyczek „lombardowych” wyłącznie pod zabezpieczenie. Samo pojęcie zastawu stosowane jest raczej wobec rzeczy ruchomych. Na nieruchomości można bowiem ustanowić hipotekę, nie zastaw. Z tego wpisu dowiesz się na jakich warunkach możesz uzyskać pożyczkę z banku dając jako zabezpieczenie mieszkanie lub inną nieruchomość.

Kiedy zastaw, a kiedy hipoteka?

Zarówno zastaw jak i hipoteka zgodnie z art. 244 Kodeksu Cywilnego stanowią ograniczone prawo rzeczowe. Hipoteka może być ustanowiona tylko na nieruchomości, a uregulowania odnoszące się do hipoteki znajdują się w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Zastaw z kolei może być ustanowiony na ruchomościach lub prawach. Do zastawu odnoszą się artykuły 306 – 335 KC. Zarówno ustanowienie zastawu jak i hipoteki pozwala na zaspokojenie wierzyciela niezależnie od tego, kto stanie się właścicielem obciążonej rzeczy, prawa lub nieruchomości. Bank jako wierzyciel zainteresowany jest jednak tylko zabezpieczeniem w postaci hipoteki na nieruchomości. Mieszkania więc nie zastawisz, ale posiadając mieszkanie możesz uzyskać z banku środki na dowolny cel.

Jaki kredyt pod „zastaw” mieszkania?

Pożyczka hipoteczna to ten produkt bankowy, dzięki któremu otrzymujesz środki na dowolny cel, a bank zabezpiecza się hipoteką na nieruchomości. Jeśli nie spłacisz pożyczki hipotecznej w terminie bank może dochodzić zwrotu pożyczonej kwoty z nieruchomości i z Twojego całego majątku.  Podstawowy warunek – musisz już posiadać mieszkanie lub dom, by ubiegać się o pożyczkę hipoteczną. Pożyczką hipoteczną nie sfinansujesz zakupu nieruchomości. Nie możesz też jako zabezpieczenia zaproponować domu w budowie lub mieszkania w trakcie remontu. Możesz natomiast o pożyczkę hipoteczną wystąpić pod zabezpieczenie cudzej nieruchomości.

Na co możesz przeznaczyć środki z pożyczki hipotecznej?

Środki z pożyczki hipotecznej możesz przeznaczyć na cel dowolny z jednym tylko ograniczeniem. Środków z pożyczki hipotecznej nie możesz przeznaczyć na cele związane z działalnością gospodarczą. Jeśli więc chcesz rozkręcić biznes, a pożyczka hipoteczna pod hipotekę mieszkania wydaje Ci się idealnym źródłem finansowania na start, to nie jest to dobry kierunek. 

Środki z pożyczki hipotecznej możesz wykorzystać m.in. na: 

• Remont, z którego się nie chcesz rozliczać. 
• Wyposażenie mieszkania.
• Edukację. 
• Wakacje (choć to nie jest rozsądny kierunek). 
• Leczenie. 
• Spłatę innych zobowiązań. 

Znam „przypadek”, gdzie osoba środki otrzymane w ramach pożyczki hipotecznej zainwestowała na giełdzie, ale to nie jest dobra droga do inwestowania.

Co bank weryfikuje udzielając pożyczki hipotecznej?

Nieruchomość to nie wszystko. Bank nie udzieli Ci pożyczki hipotecznej tylko dlatego, że mieszkanie jest zadbane i w dobrej lokalizacji. Weryfikacji podlega zarówno nieruchomość jak i osoba pożyczkobiorcy. Jakie wymagania musisz spełnić? 

1. Zdolność kredytowa to podstawa 

Pożyczka hipoteczna jak każdy inny kredyt bankowy spłacana jest w comiesięcznych ratach. Bank ocenia, czy posiadasz zdolność kredytową do comiesięcznej, terminowej spłaty pożyczki hipotecznej. W ocenie zdolności kredytowej znaczenie ma zarówno rodzaj i wysokość dochodu, jak i wysokość innych zobowiązań kredytowych, które spłacasz. Bez zdolności kredytowej nie otrzymasz pożyczki hipotecznej. 

2. Brak opóźnień w spłatach zobowiązań 

Bank oceni na podstawie raportu Biura Informacji Kredytowej (BIK) oraz Biura Informacji Gospodarczej (BIG), czy terminowo regulujesz inne zobowiązania. Jeśli właścicielem obciążonej nieruchomości jest inna osoba to bank sprawdzi również BIK właściciela.

Warunki pożyczki hipotecznej

Pożyczek hipotecznych banki udzielają na innych warunkach niż kredytów mieszkaniowych, które są przeznaczone na konkretny cel. Różnice dotyczą zarówno okresu kredytowania, maksymalnego LTV (kredyt do wartości), jak i warunków cenowych. 

1. Krótszy okres kredytowania 

O ile kredyt mieszkaniowy możesz uzyskać na maksymalny okres 30-35 lat, to maksymalny okres pożyczki hipotecznej zależnie od banku może być ograniczony do 15, 20 lub 25 lat. 

2. LTV (kwota pożyczki do wartości nieruchomości) 

Pożyczkę hipoteczną otrzymasz maksymalnie na 60 – 80 % wartości mieszkania lub domu. 

3. Oprocentowanie pożyczki hipotecznej

Podobnie jak kredyt mieszkaniowy pożyczkę hipoteczną możesz otrzymać z oprocentowaniem zmiennym (marża plus WIBOR/WIRON) lub z oprocentowaniem okresowo stałym. Będzie ono wyższe niż w kredytach hipotecznych celowych. Dla przykładu marża w pożyczce hipotecznej, będąca składnikiem oprocentowania zmiennego kształtuje się w przedziale od 3,09 p.p. do nawet 6,50 p.p.  

Pożyczka hipoteczna i dłużnik rzeczowy 

Chcesz wnioskować o pożyczkę hipoteczną, ale nie masz mieszkania lub domu? Możesz jako zabezpieczenie zaproponować nieruchomość należącą do osoby trzeciej. Ty będziesz pożyczkobiorcą. Właściciel nieruchomości będzie dłużnikiem rzeczowym, czyli tzw. dawcą zabezpieczenia i wyrazi zgodę na wpis hipoteki. Jako pożyczkobiorca odpowiadasz całym swoim majątkiem. Dłużnik rzeczowy ryzykuje tylko (lub aż) nieruchomością.

Jakie nieruchomości mogą być zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej?

Nieruchomości, jakie bank zaakceptuje jako zabezpieczenie pożyczki hipotecznej w większości pokrywają się z przyjmowanymi jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego. 

Co może być zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej? 

• Lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, czyli mieszkanie będące pełną własnością. 
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. 
• Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. 
• Działka pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. 

Jaka nieruchomość nie może być zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej? 

• Działka z domem w trakcie budowy. 
• Dom w trakcie remontu. 
• Mieszkanie w trakcie remontu. 
• Udział we własności mieszkania lub domu. 

Pożyczka hipoteczna pod mieszkanie bez księgi wieczystej

Czy możesz uzyskać pożyczkę hipoteczną, jeśli twoje mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej? Tak, jeśli jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W takiej sytuacji po podpisaniu umowy pożyczki hipotecznej złożysz w sądzie dwa wnioski, o założenie księgi wieczystej oraz o wpis hipoteki. 

Dokumenty do pożyczki hipotecznej

Wnioskując o pożyczkę hipoteczną załączasz dokumenty dochodowe i dokumenty nieruchomości. Lista dokumentów dochodowych zależna będzie od źródła Twoich zarobków. Lista dokumentów nieruchomości będzie zależeć od tego, czy jako zabezpieczenie pożyczki hipotecznej proponujesz mieszkanie, dom, czy działkę. Podstawowy zestaw dokumentów:

Mieszkanie 

• Numer księgi wieczystej 
• Wycena rzeczoznawcy 

Dom  

• Numer księgi wieczystej 
• Wycena rzeczoznawcy 
• Zaświadczenie o sposobie dostępu do drogi publicznej 
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów 
• Dokumentacja potwierdzająca powierzchnię i rozkład pomieszczeń domu 

Działka 

• Numer księgi wieczystej 
• Wycena rzeczoznawcy 
• Zaświadczenie o sposobie dostępu do drogi publicznej 
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów 
• Warunki zabudowy lub zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Czy możliwa jest pożyczka hipoteczna pod nieruchomość obciążoną inną hipoteką?

Co do zasady bank wymaga, by nieruchomość proponowana jako zabezpieczenie pożyczki hipotecznej nie miała obciążeń w dziale III i IV księgi wieczystej. Dotyczy to również hipoteki innego banku.
Jeśli jednak wartość nieruchomości jest wystarczająca, a mieszkanie lub dom jest już obciążone hipoteką banku możesz ubiegać się o pożyczkę hipoteczną w tym samym banku, w którym masz już kredyt. To jedyna sytuacja, gdzie bank dopuszcza wpis hipoteki na drugim miejscu, jeśli hipoteka ustanowiona na pierwszym miejscu dotyczy kredytu lub pożyczki w tym samym banku.

Procedura, czyli kolejne kroki uzyskania pożyczki hipotecznej

1. Spotkanie z ekspertem kredytowym i wybór banku. 
2. Skompletowanie dokumentów. 
3. Złożenie wniosku o pożyczkę hipoteczną. Jeśli korzystasz z firmy pośrednictwa kredytowego to wniosek składasz w biurze pośrednika. 
4. Analiza kredytowa, w tym wycena rzeczoznawcy. 
5. Decyzja kredytowa. 
6. Podpisanie umowy pożyczki. 
7. Spełnienie warunków uruchomienia, w tym złożenie wniosku w sądzie o wpis hipoteki i ubezpieczenie nieruchomości. 
8. Uruchomienie środków z pożyczki hipotecznej na Twoje konto. 
9. Przekaż do banku zawiadomienie z sądu o wpisie hipoteki. 
10. Gdy spłacisz pożyczkę hipoteczną bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki, a Ty składasz w sądzie wniosek o jej wykreślenie.

Jakie korzyści daje pożyczka hipoteczna?

Pożyczka hipoteczna w ofercie bankowej znajduje się pomiędzy kredytem mieszkaniowym a kredytem gotówkowych. Z kredytem mieszkaniowym łączy ją zabezpieczenie hipoteczne. Z kredytem gotówkowym pożyczkę hipoteczną łączy cel dowolny. Tym samym pożyczka hipoteczna łączy korzyści jednego i drugiego produktu.

1. Możliwość uzyskania znacznie wyższej kwoty pożyczki hipotecznej niż kredytu gotówkowego. 
2. Wyższa zdolność kredytowa w stosunku do kredytu gotówkowego.
3. Długi okres kredytowania. Dłuższy niż w kredytach gotówkowych. 
4. Niższe oprocentowanie w stosunku do kredytów gotówkowych. 
5. Szybszy proces kredytowy niż w kredytach mieszkaniowych 
6. Brak konieczności rozliczania się z wykorzystania środków z pożyczki hipotecznej.

Kredyt hipoteczny celowy „pod zastaw” innej nieruchomości

Będąc właścicielem mieszkania lub domu możesz wykorzystać nieruchomość nie tylko dla uzyskania środków finansowych w postaci pożyczki hipotecznej. Posiadaną nieruchomość możesz również wykorzystać jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego na inny cel. To może być przydatne, gdy nieruchomość będąca celem kredytu hipotecznego nie jest akceptowana przez bank z różnych względów. Takim przykładem może być zakup mieszkania z licytacji komorniczej, gdzie jako zabezpieczenie możesz zaproponować właśnie już posiadaną nieruchomość.

Kredyt „pod zastaw” – podsumowanie

Pożyczka hipoteczna bywa potocznie nazywana kredytem pod zastaw nieruchomości. Mieszkania lub domu jednak nie zastawiasz, ale obciążasz hipoteką i to właśnie pod zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości otrzymujesz środki z banku w formie pożyczki hipotecznej. Pożyczka hipoteczna łączy w sobie elastyczność kredytu gotówkowego i możliwości uzyskania wysokich kwot z długim okresem spłaty, charakterystyczne dla produktów hipotecznych. Gdy spłacisz kredyt mieszkaniowy pożyczka hipoteczna pozwala na ponowne wykorzystanie nieruchomości dla uzyskania środków finansowych. Nie jest to tak popularny produkt jak kredyt mieszkaniowy i kredyt gotówkowy, ale warto pamiętać, że w ofercie banku również jest dostępna pożyczka hipoteczna na dowolny cel.