Kredyt Hipoteczny dla zadłużonych – czy to możliwe?

Umowa kredytu hipotecznego wiąże dwie strony, wierzyciela i dłużnika. Wierzycielem jest bank udzielający kredytu hipotecznego. Dłużnikiem jest kredytobiorca, któremu bank tego kredytu udzielił. Choć każdy kredytobiorca staje się dłużnikiem banku do czasu całkowitej spłaty zobowiązania, to jednak w potocznym nazewnictwie słowo „zadłużony” kojarzy się z tymi kredytobiorcami, którzy zobowiązań mają za dużo i z tymi, którzy regulują raty z opóźnieniem. Czy w takim razie możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego przez osobę zadłużoną, z problemami finansowymi? To zależy od wielu czynników i indywidualnej sytuacji. 

Zacznijmy od krótkiego wyjaśnienia, czym jest kredyt hipoteczny. Kredyt hipoteczny to każdy rodzaj zobowiązania kredytowego zabezpieczony hipoteką na nieruchomości. Przy kredytowaniu osób fizycznych hipoteka ustanawiana jest na nieruchomościach mieszkalnych. Będzie to zarówno kredyt mieszkaniowy udzielany przez bank na określony cel, kredyt konsolidacyjny pod hipotekę, jak i pożyczka hipoteczna na cel dowolny. Musisz więc być właścicielem nieruchomości albo planować zakup, budowę z wykorzystaniem środków z kredytu hipotecznego.  

Czy istnieje kredyt hipoteczny dla zadłużonych? 

W bankach nie znajdziesz oferty dedykowanej osobom zadłużonym. Nie ma bankowego produktu kredytowego, który ma pomóc w wyjściu z długów. Przy terminowej obsłudze długu bank się kredytobiorcą nie interesuje. Nieterminowa obsługa zadłużenia rodzi już skutki na przyszłość. Sytuacje życiowe są jednak różne i nie zawsze nadmierne zadłużenie, opóźnienia świadczą o nierzetelności kredytobiorcy. Problemy finansowe mogą pojawić się na skutek utraty pracy, zmniejszenia dochodów, problemów zdrowotnych, problemów z kontrahentami. 

Banki analizują całą widoczną historię kredytową, ale najbardziej rzutuje ta z ostatnich 2-3 lat. Istotna jest również częstotliwość i kwota opóźnień. Możliwe więc, że pomimo widocznych opóźnień ocena banku będzie pozytywna. Zdarzają się przy dobrym uzasadnieniu decyzje kredytowe na tzw. odstępstwo. Nie w każdym banku oczywiście możesz liczyć na decyzję pozytywną, ale sam fakt spóźnienia z płatnością nie przekreśla jeszcze możliwości uzyskania kolejnego kredytu. 

Zadłużony kredytobiorca a przepisy prawa. 

Zasady funkcjonowania kredytów hipotecznych udzielanych osobom fizycznym reguluje ustawa o kredycie hipotecznym obowiązująca od lipca 2017 roku [Dz.U. 2017 poz. 819]. Ramy dla działalności banków wyznaczają Rekomendacje KNF (Komisja Nadzoru Finansowego). Nadrzędną zaś nad systemem bankowym ustawą jest Prawo Bankowe [Dz.U. 1997 nr 140 poz. 939] i to właśnie z przepisów Prawa Bankowego wynikają prawa i obowiązki w zakresie wymiany informacji między bankami, w tym informacji stanowiących tajemnicę bankową. 

Banki przekazując informacje do Biura Informacji Kredytowej BIK (wszystkie kredyty) lub do Bankowego Rejestru BR (tylko nieterminowo spłacane kredyty) ostrzegają siebie nawzajem przed nierzetelnymi kredytobiorcami i zabezpieczają się przed wyłudzeniem kredytów. 

Artykuł 105a punkt 3 Prawa Bankowego określa, kiedy bank nabiera uprawnienia do przetwarzania danych po spłacie zobowiązania bez zgody kredytobiorcy. Jeśli opóźnienie wynosi powyżej 60 dni oraz upłynęło 30 dni od poinformowania dłużnika o zamiarze przetwarzania danych w BIK i BR to taka zła historia kredytowa może być widoczna dla innych banków przez 5 lat od spłaty zobowiązania. 

Podstawowa zasada, reaguj zanim opóźnienia pojawią się w BIK

Rata kredytu w banku powinna być tym zobowiązaniem, które regulujesz w pierwszej kolejności, przed rachunkami i innymi płatnościami. W Biurze Informacji Kredytowej będzie widoczna cała historia spłaty kredytu wraz z kwotą i ilością dni spóźnienia dla każdej z rat. Gdy wiesz, że pojawia się problem z płynnością finansową reaguj, zanim opóźnienia trafią do Biura Informacji Kredytowej. Jeśli posiadasz nieruchomość możesz rozważyć konsolidację pod hipotekę lub pożyczkę hipoteczną, z której spłacisz pozostałe zobowiązania. W ten sposób wydłużysz okres kredytowania i zmniejszysz ratę. 

Warunkiem będzie posiadanie zdolności kredytowej na nową ratę. 

Konsolidacja zobowiązań kredytowych, jeśli ma przynieść pozytywny skutek, powinna iść w parze z analizą budżetu domowego i miesięcznych wydatków. 

Unikaj chwilówek, parabanków, prywatnych pożyczkodawców. 

W sytuacji problemów z obsługą zobowiązań kredytowych złym pomysłem jest sięganie po pożyczki z parabanków, chwilówki. To tylko pogarsza sytuację i prowadzi do tzw. pętli zadłużenia. Rozsądniejsze jest zaprzestanie zaciągania nowych kredytów i rozmowy z wierzycielami w kwestii ugody, rozłożenia spłaty. Z dużym bagażem długów konsumpcyjnych kredyt hipoteczny może być produktem niedostępnym. 

Zdolność kredytowa to podstawa. 

Niezależnie od tego czy jako dłużnik spłacasz terminowo zobowiązania, czy masz na koncie opóźnienia w spłacie posiadanie zdolności kredytowej do spłaty kolejnego zobowiązania to podstawa. Również podpisując ugodę, restrukturyzację kredytu, bank analizuje prawdopodobieństwo spłaty ze strony dłużnika. Zdarza się, że jedynym wyjściem z trudnej sytuacji jest sprzedaż nieruchomości, uporządkowanie sytuacji finansowej i powrót do kredytowania dopiero po dłuższym czasie, nawet po kilku latach. 

Bank ocenia Twoją zdolność kredytową do regulowania zobowiązań zakładając wzrost oprocentowania i raty. Ty jako dłużnik również musisz być świadomy tego ryzyka. Zwłaszcza, jeśli zdolność kredytowa jest na granicy warto rozważyć kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym tak, by wzrost raty nie spowodował opóźnień w spłacie. 

Jakie opóźnienia w spłacie rat bank akceptuje? 

Nie każde opóźnienie w spłacie raty kredytu negatywnie wpływa na ocenę klienta. Najczęściej opóźnienia do 7 dni oraz do kwoty 200 zł traktowane są tak, jakby ich nie było. Jeśli jednak systematycznie, przy każdej racie spóźniasz się 2-3 dni to to już nie jest normalna sytuacja. Może się tak zdarzyć po zmianie pracodawcy i dnia wypłaty wynagrodzenia. W takiej sytuacji należy zmienić aneksem dzień spłaty raty i dostosować do dnia wypłaty wynagrodzenia. 

Opóźnienia do 30 dni zwykle nie stanowią problemu, o ile są to opóźnienia sporadyczne. 

Zwróć również uwagę na wykorzystanie limitów w rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowym oraz na karcie kredytowej. Nawet przy terminowej obsłudze tych produktów sam fakt wykorzystywania limitów na pełną kwotę jest sygnałem możliwego problemu z płynnością finansową. 

Jakich opóźnień w spłacie bank nie akceptuje? 

Opóźnienia powyżej 30 dni, a szczególnie te powyżej 90 dni stanowią już problem. Przekraczając 60 dni zaległości w spłacie raty narażasz się na ryzyko przetwarzania negatywnych informacji w BIK bez twojej zgody. Uważaj na niedopłaty do rat kredytu, bo nawet drobne niedopłaty mogą spowodować nałożenie się na siebie okresów opóźnienia pomimo comiesięcznych, regularnych wpłat. 

Co możesz zrobić, by przygotować się do kredytu hipotecznego wiedząc o opóźnieniach? 

Jeśli wiesz, że spłata rat kredytu nie zawsze wyglądała najlepiej, ale myślisz o kredycie hipotecznym, przygotuj się. Sprawdź, co możesz zrobić, by zwiększyć szanse na pozytywną ocenę ze strony banku. 

1. Punktem wyjścia jest pobranie pełnego raportu Biura Informacji Kredytowej poprzez stronę www.bik.pl. Przeanalizuj zobowiązania widoczne dla banków. Odwołaj zgody na przetwarzanie w BIK dla zobowiązań z opóźnieniami. Jeśli otrzymasz z banku odmowę, to bank poinformuje Cię, dlaczego ma prawo przetwarzać dane w BIK bez Twojej zgody. Gdy masz dobre uzasadnienie możesz się odwołać. 

Opóźnienia w BIK mogą powstać z przyczyny, która nie leży po stronie kredytobiorcy. Tak było w przypadku jednego z moich klientów, któremu po fuzji bank zmienił numer rachunku, ale nie zawarł wymaganego aneksu do umowy kredytowej. Środki wysyłane przez klienta wracały. Dopiero reklamacja i wykazanie, że wina leży po stronie banku spowodowały usunięcie negatywnej historii. 

2. Drugi raport, który należy sprawdzić to Bankowy Rejestr. O ile z opóźnieniem w BIK możesz otrzymać pozytywną ocenę scoringową w banku, o tyle wpis w Bankowym Rejestrze blokuje każdy wniosek. Raport zamówisz na stronie Związku Banków Polskich.  

O wykreślenie z bazy Bankowy Rejestr zwracasz się bezpośrednio do instytucji finansowej, która dokonała wpisu. Tu obowiązują te same terminy co w Biurze Informacji Kredytowej. Jeśli opóźnienie przekroczyło 60 dni i upłynęło 30 dni od powiadomienia ze strony banku w bazie Bankowy Rejestr możesz widnieć przez kolejne 5 lat. 

Jeden z moich klientów uzyskał zgodę na wykreślenie z bazy Bankowy Rejestr po uzasadnieniu, że nadal to zobowiązanie jest widoczne w BIK, a wykreślenie z bazy BR daje możliwość oceny kolejnym bankom ryzyka ze świadomością opóźnienia i z uwzględnieniem uzasadnienia klienta. 

3. Punkt trzeci to raport Biura Informacji Gospodarczej. Na raporcie BIG nie ma kredytów, ale niezapłacony mandat również może zablokować wniosek kredytowy. Biur Informacji Gospodarczej jest kilka. Jedno z nich, BIG InfoMonitor współpracuje z BIK. 

Skłonność do zadłużania a nowy kredyt hipoteczny. 

Możesz terminowo regulować zobowiązania kredytowe, ale jeśli masz zbyt dużo długów konsumpcyjnych, zbyt często występujesz o nowy kredyt, spłacasz jeden kredyt drugim (rolujesz zobowiązania) możesz otrzymać łatkę osoby skłonnej do zadłużania się. To dobrze nie wróży dla spłacalności kredytu hipotecznego. 

Dwa, trzy zobowiązania konsumpcyjne można uzasadnić. Jeśli masz siedem, osiem lub więcej różnych drobnych kredytów to jest to już sygnał możliwych problemów. Oferta „raty 0%” nie uzasadnia kupowania wszystkich sprzętów na kredyt. 

Wnioskujesz o kredyt hipoteczny mając opóźnienia. Co na to bank? 

Jako kredytobiorca zrobiłeś co mogłeś przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, ale niektóre opóźnienia nadal są widoczne. Jak możesz się zabezpieczyć? 

1. Przede wszystkim mając świadomość większego ryzyka odmowy ze strony banków zabezpiecz się w umowie przedwstępnej zapisem odnośnie zwrotu zadatku w sytuacji otrzymania trzech informacji odmownych ze strony banków. 
2. Przy zakupie na rynku wtórnym możesz złożyć wniosek w niektórych bankach przed podpisaniem umowy przedwstępnej na podstawie jej wzoru lub z oświadczeniem nabywcy. Po otrzymaniu pozytywnej oceny finansowej podpiszesz umowę przedwstępną. 
3. Przy zakupie na rynku pierwotnym, od dewelopera, złóż wniosek z umową rezerwacyjną. 
4. Wniosek o kredyt hipoteczny złóż równocześnie do 3-4 banków. Z tym samym BIK w jednym banku otrzymasz odmowę, w drugim ocena może być pozytywna. 
5. Jeśli ocena scoringowa w każdym banku jest negatywna spróbuj odwołania. Jeśli masz dobre uzasadnienie, a Twoja postawa wskazuje, że nie uciekasz od regulowania zobowiązań bank może wydać decyzję pozytywną z odstępstwem od procedur bankowych (wyższy szczebel decyzyjny). 

Inne elementy, które mogą wpłynąć na pozytywną ocenę, pomimo opóźnień w spłacie. 

W sytuacji opóźnień w spłacie zobowiązań kredytowych widocznych na raporcie Biura Informacji Kredytowej w pozytywnej decyzji kredytowej na kredyt hipoteczny może pomóc: 

1. Drugi kredytobiorca i drugi dochód. 
2. Duży wkład własny. Minimum 20% lub więcej. 
3. Średnia i niska kwota kredytu. Łatwiej o pozytywną decyzję przy kredycie w kwocie 300.000 zł niż przy kredycie na kwotę 700.000 zł.
4. Jeśli oprócz nieterminowo regulowanego zobowiązania masz również pozytywną historię w BIK to również może pomóc w ocenie. 
   

Podsumowanie: 

Opóźnienia w spłacie dotychczasowym zobowiązań nie przekreślają szans na uzyskanie kredytu hipotecznego. Dużo zależy od skali tych opóźnień, ale również od wielu innych czynników, w tym postawy kredytobiorcy. Gdy sytuacja nie jest jednoznaczna dopiero złożenie wniosku kredytowego daje odpowiedź czy bank udzieli kredytu pomimo wcześniejszych spóźnień. Zanim złożysz wniosek kredytowy warto zrobić to co możliwe po Twojej stronie. Najlepiej jednak, gdy w ogóle do opóźnień w spłacie zobowiązań nie dopuścisz. Kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie, a bank oczekuje odpowiedzialnej postawy po stronie kredytobiorcy.