Zmiany w programie “Mieszkanie bez wkładu własnego”. Sprawdź jak możesz skorzystać

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” wystartował 26 maja zeszłego roku. Jego celem jest umożliwienie zakupu nieruchomości przez osoby, które nie mają zgromadzonych środków finansowych na wkład własny, ale jednocześnie posiadają zdolność kredytową, aby kredyt hipoteczny uzyskać. 1 marca 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy regulująca ten program. Czy zmiany w programie ograniczają się tylko do kosmetyki jak np. zmiana nazwy czy niosą realne korzyści dla osób planujących zakup własnego M bądź budowę domu? 

Podstawowe informacje o programie Mieszkanie bez wkładu własnego

Dla przypomnienia – Gwarantowany kredyt mieszkaniowy (GKM) – teraz określany jako Rodzinny kredyt mieszkaniowy (RKM) zakłada dwie formy wsparcia kredytobiorców. Pierwsza związana jest z możliwością finansowania kredytem nawet 100% kosztów inwestycji, druga z szansą na uzyskanie środków na przedterminową spłatę kredytu w przypadku powiększenia się rodziny o drugie lub kolejne dziecko (czyli tzw. spłata rodzinna).

Uzyskanie Gwarantowanego kredytu mieszkaniowego obwarowane było pewnymi ograniczeniami. Między innymi można było go zaciągnąć tylko w walucie polskiej i na okres minimum 15 lat (ta zasada obowiązuje także po zmianach). Natomiast sama gwarancja mogła stanowić minimalnie 10, a maksymalnie 20% kosztów inwestycji (nie więcej niż 100 tys. zł.).

Gwarancji na wkład własny w tym programie udziela Bank Gospodarstwa Krajowego. Pobiera on prowizję za udzielenie tej gwarancji, która wynosi 1 proc. od kwoty gwarancji. Dla przykładu –  od gwarancji w wysokości 100 tys. zł., prowizję jaką musi zapłacić jednorazowo z góry kredytobiorca to kwota 1 tys. zł. 

Z kolei “docelowego” kredytu hipotecznego udzielają banki, które biorą udział w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Tak więc Rodzinnego kredytu mieszkaniowego udzielają obecnie: Alior Bank, Bank Ochrony Środowiska, Bank Pekao, Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie, Bank Spółdzielczy w Brodnicy, BPS S.A., PKO Bank Polski i Santander Bank Polska. Warto mieć na uwadze to, że każdy z tych banków posiada swoje wewnętrzne procedury w kwestii udzielenia Rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Jeśli potrzebujesz wsparcia w tym zakresie, pomogą Ci nasi eksperci. Wyliczą zdolność, wyjaśnią zawiłości i pomogą przejść przez procedury bankowe. 

Jakie zmiany w programie nastąpiły z dniem 1 marca 2023 r.? 

Najbardziej rzucającą się w oczy zmianą w ustawie jest zmiana nazwy – od 1 marca nie mówimy już o “gwarantowanym” tylko “rodzinnym” kredycie mieszkaniowym. Ta niepozorna zmiana niesie za sobą konkretne konsekwencje. Jak się bowiem okazuje, nie każdy kredyt “rodzinny” musi być “gwarantowany”, czyli objęty gwarancją wkładu własnego przez BGK. 

Do tej pory uzyskanie spłaty rodzinnej było niejako uzależnione od uzyskania gwarancji wkładu własnego, czyli osoby posiadające wkład własny wyższy niż 10% nie mogły uzyskać kredytu ze spłatą rodzinną. 

Po 1 marca br. Rodzinny kredyt mieszkaniowy może być udzielony jeśli kredytobiorca posiada wkład własny nie większy niż 20% całkowitej kwoty wydatków, w celu pokrycia których udzielany jest kredyt w przypadku kredytu z oprocentowaniem zmiennym lub 30% wydatków, jeśli korzystamy z kredytu z oprocentowaniem okresowo stałym. Co ważne wspomniane limity nie obowiązują jeśli całość wkładu własnego kredytobiorcy stanowi działka, na której budowany jest dom (przy czym łączna wysokość wkładu własnego i kredytu nie może przekraczać 1 mln zł). 

W mocy nadal pozostają przepisy mówiące, że kwota gwarancji BGK nie może przekraczać 20% kosztów inwestycji i jednocześnie kwoty 100 tys. zł. Zniesiono natomiast dolne ograniczenie kwoty gwarantowanej. Do tej pory nie mogła ona być mniejsza niż 10% kosztów inwestycji. Warto jednak zauważyć, że łączna kwota wkładu własnego i gwarancji nie może przekraczać 200 000 zł.

Te dwie zmiany otwierają możliwość skorzystania z programu przed osobami, które dysponują wkładem własnym większym niż 10% ale mniejszym niż 20%, a jednocześnie w przypadku korzystania z oprocentowania okresowo stałego dają szansę na uzyskanie spłaty rodzinnej nawet tym z wkładem własnym do 30%. – wyjaśnia Tomasz Bujański, Dział Wsparcia Kredytów Hipotecznych Grupy ANG. 

Jakie warunki trzeba spełnić, aby móc skorzystać z Rodzinnego kredytu mieszkaniowego?

Z Rodzinnego kredytu mieszkaniowego udzielonego w ramach programu “Mieszkanie bez wkładu własnego” mogą skorzystać osoby bez względu na wiek – tutaj ustawodawca nie wprowadził  zmian. 

Dalej – kredytobiorca oraz członkowie jego gospodarstwa domowego nie mogą posiadać prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (nie może im też przysługiwać własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu lub domu)  ani  w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie tego kredytu nie mogły dokonać zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej.

I tutaj kolejna zmiana – po nowelizacji ustawy, ustawodawca dopuszcza sytuację zbycia w formie darowizny (o której mowa wyżej) udziału w nieruchomości nie większego niż 50%, pod warunkiem, że osoba obdarowana posiadała wcześniej udział w tej nieruchomości. umożliwia to skorzystanie z Rodzinnego kredytu mieszkaniowego np. osobom, które odziedziczyły udział w mieszkaniu, a następnie darowały go pozostałym spadkobiercom.

– dodaje Tomasz Bujański, Dział Wsparcia Kredytów Hipotecznych ANG.

Wykluczenie dotyczące posiadania innego mieszkania ograniczone jest w sytuacji, gdy w skład tego gospodarstwa domowego wchodzi dwoje lub więcej dzieci. W takim przypadku kredytobiorcy mogą łącznie posiadać jedno inne mieszkanie, jednak nie większe niż:

• 50m2, gdy dzieci jest dwoje,
• 75m2, gdy dzieci jest troje, 
• 90m2, gdy dzieci jest czworo. 

Dla rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci limitu metrażowego program nie przewiduje.  

Trzeba tutaj zauważyć, że w takiej sytuacji kredytobiorcy nie mogą posiadać wkładu własnego wyższego niż 10% kosztów inwestycji – nie obejmują ich zmiany pozwalające uzyskać gwarancję niższą niż 10%

Zmiany nastąpiły także jeśli chodzi o cel na jaki chcemy przeznaczyć Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Do tej pory zakres ten obejmował zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego i jego wykończenie,  budowę domu jednorodzinnego (wraz z ewentualnym zakupem gruntu pod budowę czy wykończeniem/remontem). Wraz ze zmianą Rodzinnym kredytem mieszkaniowym można sfinansować również wydatki związane z:  

• nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z uwzględnieniem wkładu budowlanego i wykończeniem tego  lokalu/domu
• realizacją inwestycji mieszkaniowej tzw. kooperatywy mieszkaniowej (patrz słowniczek) przez członka tej kooperatywy.

Co ze spłatą rodzinną?

Poza poszerzeniem grona beneficjentów spłaty rodzinnej o osoby dysponujące nieco większym wkładem własnym, nowelizacja ustawy wprowadziła jeszcze kilka zmian.

Po pierwsze ze spłaty rodzinnej nie będzie można skorzystać jeśli dokonano przedterminowej spłaty części Rodzinnego kredytu mieszkaniowego, chyba że spłaty takiej dokonano po upływie 3 lat od dnia udzielenia tego kredytu, spłata ta dotyczyła części objętej gwarancją lub stanowiła spłatę rodzinną. Po drugie doprecyzowano, że spłata rodzinna przysługuje jeśli rodzina powiększy się o drugie lub kolejne dziecko po dniu udzielenia rodzinnego kredytu mieszkaniowego (wcześniejszy zapis mówił o okresie spłaty kredytu, co mogło powodować rozbieżności w interpretacji tego terminu).

– wyjaśnia Tomasz Bujański, Dział Wsparcia Kredytów Hipotecznych Grupy ANG. 

W dalszym ciągu kwota spłaty rodzinnej to 20 tys. zł, jeśli w rodzinie przybędzie drugie dziecko i 60 tys. gdy pojawi się trzecie lub kolejne. Pozostaje również zapis odnośnie skorzystania ze spłaty rodzinnej mówiący o tym, że w dniu spłaty nie będzie można być właścicielem innego mieszkania niż zakupione z wykorzystaniem udzielonego rodzinnego kredytu mieszkaniowego.

Cena za metr – co się zmieni jeśli chodzi o wartość nieruchomości?  

Aby zwiększyć liczbę mieszkań objętych programem zwiększone zostały wskaźnik ceny metra kwadratowego. Cena mieszkań za 1 m2 kształtuje się w zależności od kosztu odtworzenia powierzchni użytkowej budynku (liczone w m2). 

Limit metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nie może przekraczać kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika (obowiązującego od 1 marca 2023 r.):

• 1,4 w przypadku gdy kredytobiorca jest pierwszym nabywcą lokalu mieszkalnego (kupuje nieruchomość na rynku pierwotnym)
• 1,3 – w przypadku gdy kredytobiorca nie jest pierwszym nabywcą lokalu mieszkalnego (kupuje nieruchomość na rynku wtórnym) 

Zestawienie limitów cen lokali mieszkalnych i całkowitych kosztów nabycia spółdzielczego prawa w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej w 1 kwartale 2023 r. obowiązuje od 1 marca 2023 r. i jest dostępne na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego. 

Zmiany w pigułce

SŁOWNICZEK

Kooperatywa mieszkaniowa to grupa osób fizycznych (nie firm), które działają wspólnie w ramach zawartej między sobą umowy celem zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Taka wspólna inwestycja musi posiadać co najmniej 3 lokale mieszkaniowe. Lokale te muszą być następnie zamieszkanie przez członków kooperatywy. W Polsce trwają prace nad Ustawą o kooperatywach mieszkaniowych.