Czy można odstąpić od umowy kredytu hipotecznego? 

Czy od zawartej umowy kredytu hipotecznego możesz tak po prostu odstąpić i zwrócić kredyt analogicznie jak zwracasz nietrafione zakupy do sklepu? Umowa kredytowa z przeznaczeniem na zakup nieruchomości to przecież nie jest zwykły towar, lecz poważne zobowiązanie. Ustawodawca wprowadził jednak takie uprawnienie ustawą o kredycie hipotecznym. Czym różni się odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego od zwykłej rezygnacji lub wygaśnięcia umowy? Kto może z odstąpienia skorzystać, w jaki sposób i w jakim terminie? Z jakimi konsekwencjami odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego musisz się liczyć? Na te pytania znajdziesz odpowiedź w tym artykule. 

Kogo dotyczy prawo do odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego? 

Ustawa o kredycie hipotecznym funkcjonuje od kilku lat. Nie można więc powiedzieć, że jest nowością. To właśnie ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła możliwość odstąpienia również od umowy kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym na nieruchomości. Kwestii odstąpienia został poświęcony rozdział 6 ustawy (art. 42-46). 

Prawo do odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego obejmuje umowy kredytowe podpisane począwszy od dnia 22 lipca 2017 roku i później. 

Podpisując umowę w banku otrzymujesz wzór oświadczenia o odstąpieniu od kredytu hipotecznego. To ten załącznik, przy którym doradca kredytowy w banku mówi „stop” i prosi o parafkę lub adnotację o odbiorze wzorca oświadczenia. Część kredytobiorców bowiem „siłą rozpędu” podpisuje wszystkie pola z miejscem na podpis kredytobiorcy.  

Co z umowami kredytowymi zawartymi przed 22.07.2017? 

Ustawa o kredycie hipotecznym nie zmieniła starych umów. Do umów kredytu hipotecznego zawartych przed 22 lipca 2017 roku zastosowanie miały i nadal mają (w brzmieniu sprzed 22.07.2017) niektóre regulacje ustawy o kredycie konsumenckim z 2011 roku.

„W zakresie umów o kredyt zabezpieczony hipoteką oraz pożyczki zabezpieczonej hipoteką stosuje się art. 22, art. 23, art. 29, art. 35, art. 35a i art. 46;”

Regulacje odnoszące się do kredytów hipotecznych miały charakter szczątkowy i głównie obejmowały obowiązki informacyjne. Pomimo, że sama ustawa o kredycie konsumenckim w wersji z 2011 roku wskazywała w rozdziale 5 na prawo do odstąpienia, to prawo nie obejmowało kredytów hipotecznych. Kredyt hipoteczny, choć miał swoje miejsce w ustawie o kredycie konsumenckim, kredytem konsumenckim nie jest i to niezależnie od kwoty kredytu. 

Czy kredytobiorca hipoteczny powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy? 

To kwestia dyskusyjna. Ustawa o kredycie hipotecznym stanowi wdrożenie dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014. W uwagach do dyrektywy Parlament Europejski odnosi się do kwestii pewności prawa. PE zwraca uwagę, iż właściwe byłoby, aby prawo do odstąpienia wygasło z chwilą, gdy kredytobiorca (konsument) podejmie działania skutkujące stworzeniem lub przeniesieniem prawa własności z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytu hipotecznego. 

Uwaga PE wydaje się być zasadna. Jednak ustawa o kredycie hipotecznym była wprowadzana w pośpiechu i z dużym opóźnieniem. Zapewne polski ustawodawca nie miał czasu zastanawiać się nad zasadnością prawa do odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego przeznaczonego na zakup mieszkania. 

Termin i sposób odstąpienia od kredytu hipotecznego  

Jako kredytobiorca, będący konsumentem, masz prawo odstąpić od umowy kredytu hipotecznego w terminie 14 dni kalendarzowych od daty jej podpisania. Jeśli umowa kredytowa nie zawiera wszystkich elementów wymaganych ustawą o kredycie hipotecznym termin na odstąpienie biegnie od daty uzupełnienia informacji przez kredytodawcę. 

Przed upływem 14 dni dostarczasz do banku oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Wzór takiego oświadczenia wraz ze wskazaniem adresu doręczenia stanowi załącznik do każdej umowy kredytu hipotecznego. Liczy się data stempla pocztowego, stąd wystarczy, że nadasz przed upływem 14 dni list polecony na poczcie. Oświadczenie możesz również wysłać na adres banku wskazany do doręczeń elektronicznych. 

Prawo do odstąpienia od umowy przysługuje Ci niezależnie od tego, czy kredyt hipoteczny został uruchomiony, czy nie. 

Konsekwencje złożenia oświadczenia o odstąpieniu 

Bank kredytujący w związku z odstąpieniem od umowy kredytu hipotecznego nie nalicza żadnych dodatkowych kosztów. Jeśli jednak kredyt został uruchomiony ponosisz koszt odsetkowy za czas korzystania ze środków banku. 

Środki z kredytu musisz oczywiście zwrócić. Robisz to niezwłocznie, ale nie później niż w terminie 30 dni od daty złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy kredytu hipotecznego. 

Wraz z przyjęciem oświadczenia o odstąpieniu od umowy bank zamyka również usługi dodatkowe powiązane z kredytem hipotecznym np. ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie nieruchomości. Składając oświadczenie o odstąpieniu możesz jednak zdecydować, czy chcesz zachować rachunek bankowy powiązany z kredytem. 

Jeśli środki z kredytu bank przelał na konto sprzedającego nieruchomość to oczywiście zdajesz sobie sprawę, że odstąpienie od umowy jest możliwe tylko, gdy posiadasz środki finansowe z innego źródła, by je przekazać do banku. Skorzystanie z prawa do odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego nie powoduje nieważności aktu notarialnego przeniesienia własności, w którym tę umowę wskazano, jako źródło finansowania zakupu. 

Odstąpienie a zwrot prowizji za udzielenie

W przypadku skorzystania z prawa do odstąpienia bank zwraca koszt prowizji za udzielenie w pełnej wysokości. Rozliczenie ze strony banku następuje w terminie 14 dni.  

To podstawowa różnica pomiędzy zamknięciem umowy kredytowej w drodze odstąpienia a wcześniejszą całkowitą spłatą kredytu. Przy wcześniejszej spłacie bank rozlicza prowizję za udzielenie proporcjonalnie do okresu o jaki skrócono umowę.

Kolejna różnica to prowizja za przedterminową spłatę kredytu. Przy odstąpieniu od umowy takiego kosztu nie ma. Przy wcześniejszej spłacie z pominięciem oświadczenia o odstąpieniu bank może naliczyć prowizję za spłatę przed terminem umownym. 

Czy bank może również odstąpić od umowy? 

Prawo do odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego przysługuje konsumentowi. 

Bank może wypowiedzieć w określonych sytuacjach umowę kredytową oraz zastrzega termin wygaśnięcia umowy. Jeśli w określonym terminie przez bank nie spełnisz warunków uruchomienia i nie wypłacisz kredytu umowa kredytowa zamknie się automatycznie. 

Odstąpienie a kilku kredytobiorców

Czy oświadczenie o odstąpieniu z podpisem jednego kredytobiorcy jest skuteczne? Sama ustawa o kredycie hipotecznym nie zawiera szczegółowych regulacji dotyczących odstąpienia w przypadku kilku kredytobiorców. Część banków w treści umowy kredytowej umieszcza klauzulę informującą, że dla skuteczności odstąpienia od umowy konieczne są podpisy wszystkich kredytobiorców. Podpisując umowę kredytową zgadzasz się więc na ten zapis. 

Czy słusznie to kwestia dla prawników. W mojej opinii jako eksperta kredytowego, tak samo, jak jeden kredytobiorca ma prawo spłacić całkowicie kredyt, tak samo złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy przez jednego kredytobiorcę wraz z przelewem środków do banku powinno być skuteczne wobec pozostałych kredytobiorców. Każdy posiadając środki finansowe ma prawo zwolnić się z długu w dowolnym momencie niezależnie od ilości kredytobiorców. 

Nie dysponuję i nie znalazłam żadnej opinii prawnej dotyczącej ilości podpisów na oświadczeniu dla skuteczności odstąpienia od umowy. Stąd nawet jeśli umowa kredytowa nie precyzuje tej kwestii postępuj zgodnie z informacją i wyjaśnieniami uzyskanymi w banku. Być może z czasem UOKiK (Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów) zainteresuje się również tym zagadnieniem. 

Jakie elementy zawiera oświadczenie o odstąpieniu? 

Odstępując od umowy kredytu hipotecznego możesz skorzystać ze wzoru oświadczenia załączonego przez bank. Możesz również sporządzić własne oświadczenie. 

Oświadczenie o odstąpieniu zawiera następujące elementy: 

• Nazwę banku. 
• Numer i datę zawarcia umowy kredytowej. 
• Dane kredytobiorcy. 
• Treść samego oświadczenia np. „Oświadczam, że odstępuję od umowy kredytowej nr … zawartej dnia …” 
• Zobowiązanie do zwrotu kwoty kredytu. 
• Informację, czy jako kredytobiorca rezygnujesz  z odstąpienia od umowy ROR (rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy).  

Odstąpienie od kredytu hipotecznego – podsumowanie 

Rozwód z kredytem hipotecznym możesz przeprowadzić na różne sposoby. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy to jeden z nich i jedyny ograniczony czasem. Jeśli moment na odstąpienie minie to możesz poczekać aż umowa wygaśnie, gdy kredyt nie został jeszcze uruchomiony. Jeśli nie chcesz czekać złóż w banku pismo informujące o rezygnacji z kredytu. Gdy kredyt został już wypłacony możesz dokonać przedterminowej spłaty na standardowych zasadach. W przypadku, gdy tylko jeden z kredytobiorców, chce się „wypisać z kredytu” konieczna będzie rozmowa z bankiem w temacie zwolnienia z długu i aneks do umowy. Oświadczenie o odstąpieniu częściej jest wykorzystywane przy kredytach gotówkowych, konsumpcyjnych. Kredyt hipoteczny rządzi się innymi prawami. Prawo do odstąpienia w kredycie hipotecznym funkcjonuje bardziej na papierze niż w realnym życiu. 

Podstawa prawna: 

1. Ustawa z dnia 12 maja 2011 o kredycie konsumenckim [Dz.U. 2011 nr 126 poz. 715].

2. Ustawa z dnia 23 marca 2017 o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami [Dz.U. 2017 poz. 819].

3. Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r.
w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniająca dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010.