Cesja kredytu hipotecznego – jak przepisać kredyt na inną osobę?

To miał być związek na całe życie. Wyobrażaliście sobie wspólną przyszłość i marzyliście o własnych czterech kątach – wspólnej przestrzeni, którą będzie można nazywać Waszym domem. Był tylko jeden problem. Fundamentalny. Żadne z Was nie zostało spadkobiercą fortuny, nie wygrało w totka, a ścieżka kariery nie zawiodła Was jeszcze na szczyt finansowej niezależności. Nie mieliście pieniędzy na zakup i potrzebny był kredyt hipoteczny. Trochę to trwało, formalności też było sporo, ale udało się. Odebraliście klucze, wybraliście kolor ścian i zasłon, ustawiliście meble, które podobały się obojgu.

Było idealnie… W pewnym momencie wszystko się zmieniło. Życie napisało inny scenariusz. Nie mieszkacie już razem. Zaczęliście urządzać swój świat na nowo, oddzielnie. Została jedna wspólna rzecz – kredyt. Zobowiązanie solidarne. Łączna odpowiedzialność. Tylko dlaczego masz płacić raty za mieszkanie, w którym mieszka ta druga osoba? Co w przypadku, gdy on/ona przestanie płacić i pojawisz się w BIK-u? Warto wówczas postawić sobie pytanie. Czy można formalnie odłączyć się od spłaty kredytu hipotecznego? Jak się z tym uporać?

Możliwości jest kilka, a jedną z nich jest cesja kredytu hipotecznego. Co to takiego? Jak przeprowadzić cesję kredytu hipotecznego i ile to kosztuje? Czytaj dalej, aby dowiedzieć się jak to zrobić w praktyce.

Na czym polega cesja kredytu hipotecznego?

Cesja kredytu hipotecznego to przepisanie tego kredytu na inną osobę, np. na byłą partnerkę, byłego partnera. W efekcie zobowiązanie wynikające ze wspólnie zawartej z bankiem umowy o kredyt hipoteczny zostaje przeniesione na jednego z dotychczasowych kredytobiorców, podczas gdy drugi jest zwolniony z odpowiedzialności za spłatę długu i może zapomnieć o ratach. 

Po przeprowadzeniu cesji kredytu hipotecznego, jeden z byłych współkredytobiorców przestaje być stroną umowy. W przypadku rozstania czy podziału majątku, taki zabieg jest bardzo praktycznym, a często również niezbędnym rozwiązaniem, które daje szansę obojgu byłym partnerom na ostateczne uniezależnienie się od siebie. 

Dodatkowo, dla strony, która odłączyła się od kredytu, zawarcie umowy cesji może mieć kluczowy wpływ na odzyskanie zdolności kredytowej. Od momentu wejścia w życie cesji, rata przestaje obciążać jej budżet domowy, a więc pojawia się przestrzeń np. do sfinansowania kredytem innej nieruchomości. Wszak partner, który zdecydował się wyprowadzić z dotychczasowego lokum, też musi gdzieś mieszkać. Jeśli chcesz dowiedzieć się o innych możliwościach stosowanych w przypadku rozstania, koniecznie przeczytaj nasz artykuł „rozwód przy kredycie”.

Cesja jest umową cywilno-prawną, na mocy której dochodzi do przelewu wierzytelności zbywcy, czyli cedenta, na rzecz nabywcy, czyli cesjonariusza. W przypadku cesji kredytu hipotecznego cedentem jest ten z kredytobiorców, który chce odłączyć się od spłaty zobowiązania i przekazuje, czyli ceduje swoje zobowiązanie osobie trzeciej, nazywanej cesjonariuszem. W naszym przykładzie cesjonariuszem będzie drugi z byłych partnerów – ten, który chce pozostać wyłącznym właścicielem mieszkania i samodzielnie spłacać kredyt hipoteczny. Bank nie jest zatem stroną w umowie cesji. 

Czy oznacza to, że nie musimy pytać go o zdanie? Oczywiście musimy. Bank musi wyrazić zgodę na cesję kredytu hipotecznego, ponieważ cesja jest formą zmiany umowy o kredyt – alternatywą dla aneksu. Na jej mocy zmienią się strony umowy kredytowej. W naszym przykładzie dotychczas umowa była zawarta przez bank, oraz dwóch kredytobiorców. Po zawarciu umowy cesji, stronami umowy kredytowej będzie bank, oraz jeden z dotychczasowych kredytobiorców. Z punktu widzenia banku, ta zmiana może być niekorzystna, wszak udzielając kredytu oceniał zdolność do spłaty tego zobowiązania przez gospodarstwo domowe posiadające dwa źródła dochodu. Nie powinno więc zaskakiwać, że kredytodawca będzie chciał na nowo ocenić swoje ryzyko związane z udzieleniem tego finansowania. 

W efekcie może wyrazić zgodę na cesję, postawić dodatkowe warunki (np. poprosić o poręczenie kredytu przez osobę trzecią, cesje z umowy ubezpieczenia na życie pozostającego przy kredycie dłużnika, zabezpieczenie hipoteczne na dodatkowej nieruchomości) lub odrzucić wniosek dłużników.

Jak przeprowadzić cesję kredytu hipotecznego?

W momencie, kiedy partnerom uda się porozumieć w kwestii podziału majątku wspólnego (lub też istnieje stosowne postanowienie sądu) i podejmą jednomyślną decyzję o cesji kredytu hipotecznego na jednego z nich, można rozpocząć procedurę uzyskania zgody banku. W tym celu należy zgłosić się z wnioskiem o zawarcie umowy cesji do jednej z placówek swojego kredytodawcy lub wcześniej zadzwonić na infolinię banku i poprosić o poinstruowanie jak rozpocząć taką procedurę. Bank będzie chciał sprawdzić czy w konsekwencji potencjalnej cesji nie zwiększy się jego ryzyko nieodzyskania długu, lub też nieterminowej obsługi zobowiązania. Już sam fakt zmniejszenia liczby dłużników odpowiedzialnych za spłatę kredytu jest dla banku czynnikiem ryzyka. Statystyki dowodzą, że częstszej windykacji podlegają zobowiązania, w których jest tylko jeden dłużnik. 

Żeby to sprawdzić bank poprosi o aktualizację dokumentów finansowych tego partnera, który chce pozostać jedynym kredytobiorcą. Wysokość osiąganych przez niego dochodów, musi być wystarczająca dla prawidłowej i terminowej obsługi całej raty kredytu – czyli osoba ta musi mieć samodzielną zdolność kredytową.

Bank sprawdzi zdolność kredytową cesjonariusza, uwzględniając jego dochody, zobowiązania finansowe wobec innych instytucji, zobowiązania publiczno-prawne, np. alimenty i koszty utrzymania jego gospodarstwa domowego. Jeśli ze zdolnością kredytową nie ma problemu, a zaangażowanie kapitałowe banku w przypadku tej umowy kredytowej, którą próbujemy zmienić nie jest wysokie, to sprawa jest już prawie załatwiona. Bank przygotuje do podpisania stosowne dokumenty i procedura zostanie skutecznie zakończona. Jako że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie kredytobiorców, to żadne zmiany wpisów w księdze wieczystej nie są konieczne w związku z zawarciem umowy cesji kredytu hipotecznego. Oczywiście zmiany zapisów w księdze wieczystej powinny nastąpić w związku z podziałem majątku, ale to nie cesja kredytu jest tu podstawą tych zmian. Podstawą będzie umowa o podział majątku, bądź postanowienie sądu. W ostatnim kroku bank zaktualizuje raport w Biurze Informacji Kredytowej (BIKu) i od tego momentu cedent pozbędzie się kredytu. 

A co jeśli bank oceni, że jego ryzyko znacząco się zwiększyło? 

To zależy od argumentów potwierdzających tę opinię. Jeżeli ryzyko dla banku jest większe z powodu niekorzystnej oceny zdolności kredytowej cesjonariusza, najlepszym rozwiązaniem będzie częściowa nadpłata kredytu, a tym samym zmniejszenie wysokości miesięcznej raty, którą dłużnik będzie zobowiązany płacić. Inną możliwością jest dołączenie nowego dłużnika do kredytu w zamian za tego, który od zobowiązania odstępuje. Tu najpopularniejszą praktyką jest dołączenie rodziców czy nowego partnera cesjonariusza, jednak jest to na tyle istotna zmiana w obszarze istniejącej umowy kredytowej, że bank może nie wyrazić na nią zgody, więc  sugerowanym rozwiązaniem będzie zrefinansowanie zobowiązania. 

Ile kosztuje cesja kredytu hipotecznego?

Cesja kredytu hipotecznego jest specjalną formą zmiany postanowień umowy kredytowej, czyli alternatywą dla aneksu do umowy. Aneks do umowy kredytowej zawierany z inicjatywy kredytobiorcy jest czynnością płatną, a informacja o jego koszcie zawarta jest w tabeli opłat i prowizji banku kredytującego. Innym kosztem związanym z przeprocesowaniem cesji kredytu hipotecznego mogą być koszty obsługi wniosku. Bank w trakcie zainicjowanej przez kredytobiorcę procedury zleca dodatkową weryfikację jego zdolności kredytowej i ponowną ocenę ryzyka finansowania. Ponosi z tego tytułu nieprzewidziane koszty, a więc może poprosić o pokrycie tych kosztów przez wnioskodawcę. Łącznie koszty cesji kredytu hipotecznego nie powinny przekroczyć sumy kilkuset złotych, a efekt zawarcia tej umowy rozwiązuje bardzo trudy, życiowy problem, więc na pewno warto skorzystać z tej możliwości.