Kredyt hipoteczny a wkład własny

Kupując nieruchomość na kredyt hipoteczny musimy pamiętać o kosztach jakie trzeba ponieść na początku całego przedsięwzięcia. Są niemałe. Pierwszym z nich, a zarazem największym to wkład własny. Jest to o tyle istotne, że pozostałe koszty kredytu oraz dodatkowe opłaty z nim związane uzależnione będą od wysokości wniesionego wkładu własnego.

Starając się o kredyt hipoteczny powinniśmy posiadać kwotę, której bank będzie wymagał na start. Chodzi o pokrycie części zakupu naszej przyszłej nieruchomości, czyli wkładu własny. Według rekomendacji Krajowego Nadzoru Finansowego wprowadzonej 1 stycznia 2017 roku, bank powinien od nas wymagać 20 proc. wkładu własnego. Podstawowy wkład własny i więcej daje nam też dostęp do szerszej oferty kredytów. Dlaczego? Ponieważ instytucje finansowe wiedząc, że klient dysponuje już kapitałem, ponoszoną wtedy mniejsze ryzyko.

Kredyt hipoteczny a współczynniki LTV

Do procentowego wyliczenia wysokości wkładu własnego przyjmujemy współczynnik LTV, (ang. Loan To Value). To inaczej wyrażenie wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia. Do ustalenia wartości LTV potrzebujemy tylko dwóch parametrów: wysokość wkładu własnego w danej walucie oraz ceny nabycia nieruchomości w tej samej walucie. Ustalenie współczynnika LTV na początku procesu kredytowego ma charakter szacunkowy, ponieważ finalnie poziom LTV bank potwierdzi dopiero po otrzymaniu od rzeczoznawcy wyceny nieruchomości i określi przyjętą wartość zabezpieczenia.

Jeśli nie 20 proc. wkładu własnego to co?

Często jednak po podliczeniu wszystkich kosztów związanych z zakupem nieruchomości okazuje się, że wniesienie 20% wkładu będzie nie lada problemem. Dlatego też banki wprowadziły inne rozwiązanie, dzięki któremu posiadając tylko 10 proc. wkładu własnego możemy się strać o kredyt. Oczywiście, w takim przypadku do kredytu zostanie dołączone dodatkowe zabezpieczenie w postaci UNWW, czyli Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego. Ubezpieczenie zabezpiecza brakującą różnicę do minimalnego poziomu 20 proc. wkładu zgodnie z rekomendacją KNF. Niestety, dodatkowe ubezpieczenie będzie dla nas kolejnym kosztem. Dla wielu osób jest to jedyne rozwiązanie, a przez to możliwość kupienia nieruchomości bez konieczności gromadzenia dodatkowych środków.

Wkład własny – w jakiej formie?

Najczęściej spotykaną formą wkładu własnego są pieniądze zgromadzone np. na koncie w banku, książeczce mieszkaniowej czy koncie emerytalnym. Mogą również pochodzić z darowizny od rodziny. Kredytem hipotecznym możemy sfinansować nie tylko zakup nieruchomości, ale również do budowy domu, przebudowy, rozbudowy. środki finansowe to nie jest jedyny rodzaj wkładu jakim możemy wnieść. Co może być wkładem własnym?

I tak, jeżeli posiadamy już działkę, na której chcemy się wybudować, to jej wartość może zostać uznana jako wkład własny. Stanie się tak pod warunkiem, iż wartość działki spełnia minimalny próg 10-cio lub 20-sto procentowego wkładu własnego.

Przy zakupie nieruchomości jako wkład własny może również posłużyć inna nieruchomość. Nie ma konieczności wnoszenia wkładu w postaci środków pieniężnych. Oczywiście warto tutaj wspomnieć, że tylko kilka banków akceptuje taką formę wkładu własnego. Korzystając z takiego rozwiązania musimy pamiętać o jeszcze jednej, ale jakże ważnej kwestii. Jeśli inna nieruchomość posłuży nam jako wkład własny to wówczas bank w IV dziale księgi wieczystej zabezpieczy się na dwóch nieruchomościach:

• tej, która jest wkładem własnym,
• tej którą nabędziemy.

Co oznaczać będzie obciążenie hipotek dwóch nieruchomości na czas trwania kredytu. W trakcie trwania zobowiązania można starać się w banku o zmianę zabezpieczenia. Chodzi o to, by uwolnić jedną nieruchomość z obciążenia. To jednak w dużej mierze będzie zależało od banku – czy wyrazi taką zgodę. I tu uwaga. Większa część instytucji finansowych wymaga standardowego wkładu – gotówki. Co za tym idzie, dostępność ofert i możliwości pozyskania kredytu przy takim rozwiązaniu jest zdecydowanie mniejsza.

Na rynku pojawia się też coraz więcej różnego rodzaju programów rządowych, które mają na celu wsparcie rynku mieszkaniowego oraz umożliwienie młodym ludziom zakup swojej nieruchomości. Dopłaty z takich programów jak „nowy program rządowy w 2022 odniesienie do art”, również możemy zaliczyć na poczet wkładu własnego. 

Wysokość wkładu własnego uzależniona będzie też od indywidualnie ustalonych warunków oraz sporządzonej umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej ze stroną sprzedającą. Na przykład, jeżeli zrobiliśmy już przelew na rzecz sprzedającego – zaliczkę, zadatek, opłatę rezerwacyjną, a umowa nie wskazuje na ich zwrot, to tę sumę możemy zaliczyć na poczet wkładu własnego. 

W większości przypadków banki wymagają potwierdzenia wniesienia wkładu własnego przed uruchomieniem środków z kredytu. Dlatego jeżeli terminy w umowie ze sprzedającym nas nie naglą, możemy zaczekać z przelewem do sprzedającego. Trzeba też pamiętać, że w niektóre banki proszą o potwierdzenie tego, że dysponujemy wymaganą kwotą wkładu już na etapie składania wniosku kredytowego. W takiej sytuacji najprostszym rozwiązaniem będzie przedstawienie wyciągu stanu konta. Jakichkolwiek wpłat powinniśmy dokonywać na numer rachunku strony sprzedającej wskazany w umowie. Możemy również złożyć depozyt u notariusza lub ustaloną kwotę przekazać w formie gotówkowej w dniu podpisania aktu notarialnego w obecności notariusza.