Rata kredytu a stopy procentowe

Wysokość raty jest najważniejszym czynnikiem decydującym o wyborze banku przez kredytobiorców. Kolejnymi są wysokość prowizji za udzielenie kredytu, kwota ubezpieczenia na życie. Dochodzą do tego dodatkowe produkty finansowe, których nabycia spodziewa się bank. Jednak tu skoncentrujmy się tylko na racie kredytu.

Wysokość raty kredytu jest zależna od stopy procentowej, według której bank udziela nam kredytu. Kolejne czynniki wpływające na ratę to: okres spłaty (im dłuższy, tym niższa miesięczna rata), i wybór opcji – z ratą malejącą lub ratą równą. 

Na stopę procentową składają się dwa czynniki: 

• stopa bazowa, czyli WIBOR (dla kredytu w złotówkach) 
• marża banku. 

WIBOR jest wartością zmienną (jej wysokość ulega zmianom przez okres kredytowania). Marża natomiast jest stała. Jednakowy poziom marży obowiązuje do końca okresu kredytowania.

WIBOR (ang. Warsaw interbank offer rate) to referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na rynku międzybankowym w Polsce, czyli generalnie kredytów jakie udzielają sobie banki. Na wysokość WIBOR najważniejszy wpływ mają stopy procentowe banku centralnego NBP, które w Polsce są ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej. W zasadzie chodzi o jedną z nich: stopę referencyjną. Jest to stopa rentowności bonów pieniężnych emitowanych przez NBP w trakcie tzw. operacji otwartego rynku. Bon pieniężny natomiast to krótkoterminowy papier wartościowy emitowany przez bank centralny kraju. 

Operacje otwartego rynku polegają na zakupie lub sprzedaży krótkoterminowych bonów pieniężnych na rynku międzybankowym w celu zapewnienia płynności w całym sektorze bankowym. Standardowo bony pieniężne mają termin zapadalności 7 dni i są oferowane bankom komercyjnym na cotygodniowych przetargach. 

WIBOR wyznaczany jest jako średnia arytmetyczna wielkości oprocentowania podawanych przez największe banki działające w Polsce, które są uczestnikami systemu, po odrzuceniu wielkości skrajnych. Banki podają wówczas stawki oprocentowania (w ujęciu rocznym), po jakich są gotowe pożyczyć pieniądze innym bankom o godz. 11:00 każdego dnia roboczego. Proces wyznaczania wartości WIBOR nazywany jest fixingiem WIBOR. WIBOR jest transakcyjny, gdyż w ciągu 15 minut od publikacji indeksów ustalonych podczas fixingu uczestniczące w nim banki zobowiązane są do zawierania między sobą transakcji według stawek nie gorszych od zgłoszonych tego dnia. 

WIBOR jest wyznaczany dla kredytów udzielanych sobie nawzajem przez banki na różne okresy czasowe:

• od jednego dnia (WIBOR ON – z ang. overnight),
• 1 miesiąc (WIBOR 1M), 3 miesiące (WIBOR 3M), 
• przez 6 miesięcy (WIBOR 6M), 
• aż do 1 roku (WIBOR 1R). 

Wszystkie stawki WIBOR są podawane w ujęciu rocznym, jednak nie są one jednakowe. Najwyższe oprocentowanie ma WIBOR 1R (kredyt na rok), najniższe WIBOR ON (jednodniowy). Różnice pomiędzy nimi są dość duże. Aktualne stawki WIBOR można znaleźć w placówkach bankowych, Internecie, prasie. 

WIBOR a kredyty 

WIBOR jest podstawą wyznaczania oprocentowania dla wszystkich kredytów udzielanych w złotówkach przez polskie banki. Jest on dla banku kosztem pozyskania pieniędzy na rynku międzybankowym. Natomiast marża banku jest to w uproszczeniu zysk banku, jaki osiąga na udzielonym nam kredycie. Marża jest również wyrażona w punktach procentowych. 

Zatem dla kredytu, którego podstawą jest WIBOR 3 miesięczny i marży np. 1,8 punktów procentowych stopę oprocentowania kredytu wyraża się następująco: WIBOR 3M + 2,1 p.p. marży banku. Na dzień 18 lutego 2022 roku WIBOR 3M wyniósł 3,44%, zatem oprocentowanie tego przykładowego kredytu wynosi 5,54% (3,44% + 2,10%). 

Stopą bazową dla kredytów hipotecznych w złotówkach jest WIBOR 3 miesięczny lub WIBOR 6 miesięczny. WIBOR o dłuższym okresie ma zawsze wyższe oprocentowanie. 

Oto przykładowe oferty dwóch różnych banków: 

• Bank A proponuje oprocentowanie: WIBOR 3M 3,44 p.p.+ marżę 2,1 p.p. , czyli daje to 5,54%
• Bank B: WIBOR 6M 3,87 p.p.+ marżę 2,00 p.p., czyli de facto 5,87% 

W tym przypadku tańszy jest kredyt w banku A, pomimo wyższej marży. Różnica wynosi 0,33%. 

Obecnie wszystkie banki oferują możliwość kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym. Oprocentowanie stałe obowiązuje przez okres 5 lat i w tym czasie kredytobiorca nie może je zmienić na oprocentowanie zmienne. Bank dając kredytobiorcy kredyt z oprocentowaniem stałym nie może w ciągu 5 lat zmienić tego oprocentowania bez względu na jakim poziomie znajduje się WIBOR. Oprocentowanie stałe jest wyższe niż oprocentowanie zmienne. Kredytobiorca w zamian za wyższe oprocentowanie obecnie, dostaje gwarancję, że oprocentowanie jego kredytu nie zmieni się nawet jeżeli oprocentowanie zmienne w okresie 5 lat będzie wyższe, niż jego stałe. Warto zatem rozważyć kwestię oprocentowania stałego w czasie, gdy spodziewamy się wysokiej inflacji w okresie najbliższych 5 lat. Po 5 latach obowiązywania oprocentowania stałego, bank zaproponuje nam nową, aktualną wysokość oprocentowania stałego lub oprocentowanie zmienne. 

Pamiętaj:

• Nie tylko wysokość raty kredytu jest najważniejsza przy wyborze banku. Pozostałe parametry kredytu mogą w znacznym stopniu wpłynąć na wysokość miesięcznej spłaty 
• Nowa ustawa o kredycie hipotecznym zakłada, że można w dowolnym czasie spłacić część lub całość długu. Bank w czasie 7 dni musi poinformować o kosztach tej operacji