Wyceń swoją nieruchomość

Wszystko na świecie ma swoją wartość, a ponoć największą uczucia, np. prawdziwa miłość czy przyjaźń. Jednak w ich przypadku trudno podać wartość rynkową, natomiast dla nieruchomości większych problemów z tym nie ma. Tę wartość wyceniają rzeczoznawcy majątkowi – specjaliści licencjonowani przez państwo. Sporządzają operat szacunkowy – tak fachowo nazywa się wycena nieruchomości. Bez niego nie dostaniemy kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny wziął swoją nazwę od sposobu zabezpieczenia. Chodzi o wpis hipoteki dokonywany w księgę wieczystą. Wpis powoduje ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością przez jej właściciela. Wysokość kredytu, a tym samym wysokość wpisanej hipoteki ma ścisłe powiązanie z wartością nieruchomości. 

Przykład – ktoś chce kupić mieszkanie na kredyt, które sprzedający wycenił na 200 tyś zł. Kupujący może uwierzyć sprzedającemu, że mieszkanie jest tyle warte. Jednak nie zna się zbyt dobrze na rynku nieruchomości, a poza tym, w przypadku kupna nieruchomości w grę wchodzą sprawy emocjonalne. 

W tej sytuacji oprócz wyceny zrobionej przez właściciela mieszkania, bank chcieć zrobić swoją. Bo pożyczając pieniądze pod zastaw mieszkania, w razie konieczności odzyska swoje środki przez licytację nieruchomości. Dlatego właśnie przed udzieleniem kredytu dokonuje się wyceny nieruchomości. Jeśli w jej wyniku okaże się, że wspomniane mieszkanie na sprzedaż jest warte nie 200, a 180 tys. zł, wtedy kwota kredytu będzie niższa.

Co wpływa na wycenę nieruchomości?

W zależności od tego czy wyceniana nieruchomość to mieszkanie, działka, dom, czy też np. hala produkcyjna lub inny lokal użytkowy, różne czynniki będą wpływały na wartość. Oto one:

• stan techniczny, 
• standard wykończenia w przypadku mieszkań i domów. Ten standard może być różnie oceniany. Np. dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 40 m², na pierwszym piętrze bloku mieszkalnego w atrakcyjnej lokalizacji w dużym mieście jest o 3-4 razy droższe od takiego samego mieszkania w średniej wielkości mieście. Mało tego, nawet pomiędzy dzielnicami tego samego miasta różnice potrafią być na poziomie 100 i więcej procent. 

Dlaczego tak się dzieje? Jednym z czynników znacząco wpływającym wartość nieruchomości jest atrakcyjność lokalizacji. Dobre połączenia komunikacyjne, bliskość infrastruktury miejskiej i zieleni będą miały wielki wpływ na wycenę m2 mieszkania. Wspomniane wyżej różnice pomiędzy lokalizacjami są jeszcze bardziej widoczne w przypadku działek.

Wycena nieruchomości – rodzaje 

W zależności od kategorii nieruchomości oraz rodzaju kredytu, którego ma być zabezpieczeniem, sposób szacowania wartości może znacząco różnić się. W przypadku mieszkań, domów czy działek oraz standardowych kredytów na ich zakup lub budowę stosuje się wycenę metodą porównawczą. Rzeczoznawca ocenia stan nieruchomości, lokalizację, porównuje ceny transakcyjne podobnych nieruchomości z ostatniego okresu. Na ich podaje wycenę. Jeśli celem kredytowania będzie nie tylko zakup mieszkania, ale jego remont, musi też wziąć to pod uwagę. Wtedy oprócz wartości bieżącej dodaje oszacowanie wartości po remoncie. Nie jest to prosta matematyka, np. inwestując 30 tys. zł. w mieszkanie za 100 tys. zł, całość zostanie wyceniona na 120 tys. (To temat na osobne rozważania). Prawie podobna sytuacja wystąpi w przypadku kredytu na budowę domu – rzeczoznawca wycenia coś, czego nie ma. Ocenia wartość działki i domu na podstawie określonego projektu i na tej podstawie łączy to w jedną wartość.

Osobnym rodzajem wycen stosowanym tylko w przypadku kredytów inwestycyjnych dla firm będzie określanie wartości nieruchomości metodą dochodową. Metoda porównawcza w tym przypadku nie sprawdza się, bo np. teoretycznie wartość danego lokalu usługowego będzie niewielka. Jednak biorąc pod uwagę np. to, jaki dochód można osiągnąć prowadząc tam sklep wiodącej marki, wartość lokalu pójdzie w górę. Działa to jednak w obie strony. Tzn. wybudowanie hali produkcyjnej dużym kosztem w okolicy bez infrastruktury drogowej spowoduje, że wartość takiej nieruchomości może zostać wyceniona dużo poniżej kosztów jej budowy

Pamiętaj:

• Jak w przypadku każdego towaru, nieruchomości przeznaczone do sprzedaży muszą być oszacowanie pod względem realnej wartości.
• Oprócz twardych danych w grę wchodzić będzie tutaj czynnik ludzki – ocena analityka oraz wewnętrzne regulacje banków przy weryfikacji wycen dokonanych przez rzeczoznawców.
• Czasami zdarzają się różnice w wycenie tej samej nieruchomości przez różne banki sięgające 20-30 proc.