Umowa przedwstępna

Przy każdej transakcji kupna-sprzedaży osoby kupująca i sprzedająca zawierają ze sobą umowę. W zależności od przedmiotu transakcji, to może być umowa słowna albo nawet spisana odręcznie. Jednak, jeśli chodzi o zakup nieruchomości wymagany jest akt notarialny. Tylko taka forma umowy jest dokumentem, który niesie ze sobą skutki prawne. Zazwyczaj akt notarialny poprzedza umowa przedwstępna. Oto, dlaczego jest potrzebna i komu.

Droga od zamiaru do finalizacji zakupu domu czy mieszkania jest często kręta i długa. Dzieje się tak dlatego, że kupujący i sprzedający w ciągu długich negocjacji ustalają wiele parametrów przyszłego, wiążącego kontraktu, w tym często najważniejszy – cenę. Te parametry wejdą do mowy przedwstępnej. Nic dziwnego, że dla banków jest ona absolutną koniecznością, poza nielicznymi wyjątkami. 

Jak zawrzeć umowę przedwstępną? Umowę taką możemy zawrzeć u notariusza. Wtedy sprzedający i kupujący uzyskują trochę więcej praw (ale i obowiązków wobec siebie), niż przy zawarciu zwykłej umowy cywilno-prawnej. Jednak równie dobrze umowa taka może być spisana na zwykłej kartce, ważne by zawierała wszystkie potrzebne informacje.

Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Jak każda umowa, ta przedwstępna ma swoje minimalne wymagania. Ktoś ją zawiera, zatem musimy wpisać takie informacje jak to: kto sprzedaje i komu, datę. Pamiętajmy, że w przypadku małżeństw bez rozdzielności majątkowej na umowie muszą występować żona i mąż. Obowiązkowo musimy wpisać przedmiot umowy, czyli:

• adres nieruchomości, 
• oznaczenie działki, 
• numer Księgi Wieczystej, 
• cenę zakupu. 

Jeśli zawarciu umowy towarzyszy zapłacenie zadatku/zaliczki powinniśmy to zapisać w postanowieniach umowy. Jest on bezwzględnie wymagany w sytuacji, jeśli płatność taka realizowana jest „z ręki do ręki”. W razie spornych sytuacji będzie to jedyny dowód przekazania/otrzymania środków. 

W celu zapewnienia komfortu zarówno stronie sprzedającej, jak i kupującej w umowie przedwstępnej ustalamy także termin, w jakim musimy zawrzeć umowę notarialną, inaczej – przyrzeczoną. Termin ten mówi o tym, do kiedy strona sprzedająca musi zarezerwować nieruchomość dla kupującego, a strona kupująca ma prawo do tej wyznaczonej daty nieruchomość kupić. Ten punkt umowy niektóre banki traktują jako obowiązkowy.

Ważne uzupełnienia

Oprócz wymienionych danych, umowa przedwstępna może zawierać wiele innych informacji. Tu wola obu stron decyduje co tak naprawdę chcą w niej zapisać. To sprawa indywidualna, zależna od wielu czynników i tego, co kupujący ze sprzedającym chcą ze sobą ustalić. Jednak wszystkie te umowy powinny mieć część wspólną, tzn. listę dokumentów, które sprzedający przekazuje lub zobowiązuje się przedstawić kupującemu. Jest to istotne zwłaszcza wtedy, gdy zakup jest kredytowany. Wiadomo, że bez kompletu dokumentów ciężko choćby wystartować o kredyt, nie mówiąc już o zakończeniu szczęśliwie tego procesu. 

Jeśli hipoteka nieruchomości jest obciążona, warto o tym wspomnieć, czyli wypisać w jakiej wysokości i z jakiego tytułu. Bez względu na to, czy jest to obciążenie kredytem hipotecznym udzielonym sprzedającemu na zakup tej nieruchomości czy są to zaległości czynszowe lub eksploatacyjne należne spółdzielni/wspólnocie mieszkaniowej. Z tym ostatnim trzeba jednak uważać i zawrzeć także zapis o sposobie i terminie uregulowania tych należności. W skrajnych przypadkach takie obciążenie może skutkować odrzuceniem wniosku o kredyt przez bank.

A może aneks?

Często zdarza się, że decydując się na zakup mieszkania czy domu bierzemy pod uwagę nie tylko jego lokalizację, ale także wyposażenie i standard wykończenia. Jeśli kupujemy nieruchomość oraz wszystko, co znajduję się w chwili jej oglądania i co ma wpływ na cenę – zapiszmy to koniecznie. Nikt chyba nie chciałby być zaskoczony, gdy po finalizacji transakcji z nowego mieszkania lub domu znikną nawet gniazdka elektryczne. Powiedzenie, że papier jest cierpliwy i wszystko przyjmie powinniśmy potraktować jako żelazną zasadę. 

Z uwagi na sam proces kredytowy oraz wymagania banków co do treści umów przedwstępnych należy rozważyć tylko, czy wszystkie dodatkowe informacje zawierać w umowie podstawowej. Wyjściem jest aneks do umowy zawierający takie „gniazdkowe” postanowienia.

Pamiętaj:

Jeśli nie czujesz się na siłach, masz obiekcje i obawy – powierz sporządzenie umowy przedwstępnej fachowcom, którzy biorą odpowiedzialność za jej treść.