Kredyt w walizce

Sceny z filmów gangsterskich, gdy pieniądze przekazywane są z ręki do ręki w walizkach nie zdarzają się już w świecie nieruchomości. Transakcje bankowe są ustrukturyzowane i finalizując je, na ogół nawet nie oglądamy pożyczonych pieniędzy. Oto, dlaczego tak się dzieje i w jaki sposób banki wypłacają kredyty hipoteczne.

Kredyt hipoteczny w walizce?

Najlepszym przykładem kredytu wypłacanego w transzach jest kredyt na budowę domu. W tej sytuacji przeważnie nie decydujemy się na powierzenie całości prac jednej firmie – tak zwane generalne wykonawstwo za dużo nas by kosztowało. Uważamy, że wszystko zorganizujemy sami lepiej i taniej.
Banki dostosowały do tego swoją ofertę, proponując kredyt, którego celem jest budowa systemem gospodarczym. Tzn., gospodarzem jesteśmy my i zlecamy poszczególne etapy budowy mniej lub bardziej znajomym firmom. Zdarza się, że stosujemy model rodzinnego wykonawstwa. W miarę możliwości i umiejętności niektóre zadania na budowie wykonujemy też samodzielnie. W tej sytuacji banki uznały – po części chyba słusznie – że wypłacenie całej kwoty potrzebnej na wybudowanie domu jest ryzykowne. Dlatego dostajemy środki etapami:
Pierwszy zaspokaja wykonanie stanu zerowego budynku. Chodzi tu o fundamenty i przyłącza. Po wykonaniu tych prac zgłaszamy to do banku, aby inspektor bankowy sprawdził, czy wydaliśmy pieniądze zgodnie z przeznaczeniem. Po pozytywnej weryfikacji bank wypłaca kolejną transzę,
Drugi – stan surowy – wykonanie ścian i dachu. Przebiega w podobny sposób i tak aż do zakończenia budowy.
Taki system sprawia, że bank ma pieczę nad prawidłowością wykorzystania kredytu. Poza nielicznymi przypadkami faktury nie są potrzebne do rozliczeń.

Deweloper z nadzorem

Taki sam system wypłaty kredytu występuje też w przypadku, gdy kupujemy nieruchomość od dewelopera. Choć określenie „kupujemy” nie jest tu ścisłe. Chodzi o to, że obecnie w przeważającej części umowy zawierane z deweloperami nie dotyczą gotowych do zamieszkania mieszkań i domów, lecz tych, które mają dopiero powstać lub ich budowa jest w trakcie. W takich umowach sprzedający zobowiązuje się w określonym czasie wykonać swoje zadanie – przekazać nam klucze do lokalu.
Ponieważ ta praca też podzielona jest na etapy, przekładają się one na harmonogram płatności. Czyli, w zależności od postępu prac deweloper oczekuje od nas częściowej zapłaty. Występując do banku o kredyt na taką inwestycję, musimy mu przedstawić umowę z deweloperem. Na jej podstawie bankowcy wiedzą, w jakich transzach mają wypłacić kredyt i na jakich etapach powinna się znajdować inwestycja w określonym czasie. W ten sposób zarówno bank, jak i my sami mamy kontrolę nad wykorzystaniem pieniędzy.

Zabezpieczenie wykorzystania środków z kredytu

Kilka lat temu wprowadzono dodatkowe zabezpieczenie wypłaty i wykorzystania środków z kredytu. Wprowadzona została ustawa, która obliguje deweloperów do zakładania rachunków powierniczych. To tam trafiają środki z naszego kredytu, a deweloper ma ograniczony dostęp do nich. Wtedy zarówno my, jak i bank mamy większą pewność, że środki przekazane wykonawcy posłużą do wybudowania i zakończenia inwestycji. O tym, że kiedyś różnie z tym bywało każdy z nas słyszał zapewne wielokrotnie. Powstał nawet film fabularny opisujący dramat życiowy i finansowy pewnej rodziny związany z nieuczciwymi działaniami dewelopera – „…” tytuł?

Kupujemy i remontujemy z bankiem

Oprócz opisanych powyżej pozostała część transakcji na rynku nieruchomości należy do tak zwanego rynku wtórnego. Kupujemy wtedy nieruchomości, które mają już swoje lata. W związku z tym, oprócz środków za zakup potrzebujemy ich również na remont i nowe wyposażenie. W zależności od zakresu remontu, pieniądze przeznaczone na remont mogą być spore w porównaniu do całości kredytu. Wtedy, podobnie jak w przypadku kredytu na budowę, bank będzie chciał mieć kontrolę nad wydatkami. Np. z wnioskowanych 100 000 zł na remont w pierwszej transzy wypłaci 50 000 zł. Po wykonaniu prac, które według kosztorysu powinny zużyć nasze środki, zgłaszamy się do banku. Ten po sprawdzeniu, czy rzeczywiście wykonaliśmy harmonogram prac, wypłaci pozostałe pieniądze.
Jak się można przekonać, wypłacanie kredytów hipotecznych w transzach jest powszechną praktyką rynkową. Czasami może być to dla nas kłopotliwe. Najczęściej związane jest z wydłużaniem się inwestycji. Ma to jednak na celu bezpieczeństwo finansowe banku i klientów. Bo choć nie oglądamy walizek wypełnionych złotówkami, a ich przepływ możemy obserwować jako stan rachunku, to jednak pieniądze te mają całkiem realną wartość. Często oznaczają inwestycję życia.

Zapamiętaj jeszcze

Gdy nieruchomość z rynku wtórnego obciążona jest już kredytem i z wcześniejszym wpisem do hipoteki, też stosuje się transze. Pierwsza zostanie wypłacona sprzedającemu na rzeczywistą spłatę zobowiązania, bezpośrednio do banku – wierzyciela. Po otrzymaniu od sprzedającego zaświadczenia o całkowitej spłacie jego kredytu, następuje uruchomienie kolejnej transzy, tym razem już na konto sprzedającego.