Jak uniknąć kupna domu z niechcianym lokatorem?

Po zakupie domu może się okazać, że choć własność została przeniesiona na nabywcę, w nieruchomości ktoś pozostaje. Jak zmniejszyć ryzyko takiej sytuacji i jak sobie z nią poradzić, jeśli się wydarzy? Czy zakup domu z lokatorami zawsze jest niepożądany? 

Co sprawdzić przed zakupem domu? 

Sprzedający powinien uregulować stan prawny nieruchomości jeszcze przed sprzedażą, ale w praktyce bywa różnie. Dlatego, aby zminimalizować ryzyko obecności niechcianych lokatorów, przed zakupem dokładnie sprawdź księgę wieczystą domu i wszelkie związane z nim dokumenty. W księdze wieczystej zwróć uwagę na wszelkie wpisy o prawach do nieruchomości przysługujących innym osobom niż sprzedający, a zwłaszcza na służebność osobistą i prawo dożywocia. 

Służebność osobista oznacza, że określone osoby mają prawo korzystać z nieruchomości lub jej części, a prawo to nie wygasa automatycznie wraz ze sprzedażą nieruchomości. W przypadku dożywocia określonej osobie przysługuje nie tylko prawo do zamieszkiwania w nieruchomości, lecz także do dożywotniego utrzymania w zakresie określonym w umowie. Warto wiedzieć, że prawo dożywocia nie zawsze jest ujawnione w księdze wieczystej, co nie oznacza, że nie jest wiążące dla nabywcy. Może się tak zdarzyć, gdy np. umowa była zawarta kilkadziesiąt lat temu i notariusz jeszcze nie miał obowiązku wnioskować o jej ujawnienie. Dlatego, zwłaszcza w przypadku starszych budynków, zalecane jest dodatkowe sprawdzenie akt księgi w sądzie, by się dowiedzieć, jak zmieniali się właściciele nieruchomości.  

Sprawdź także, kto jest zameldowany w nieruchomości oraz czy wszelkie kwestie związane z dziedziczeniem bądź podziałem majątku wspólnego zostały uregulowane. 

Jeśli  dom był dotychczas wynajmowany, upewnij się, że wszyscy lokatorzy się wyprowadzili. Lokatorzy powinni złożyć oświadczenie o wyprowadzce, a wynajmujący – potwierdzić. Takie oświadczenie można zawrzeć np. w protokole zdawczo-odbiorczym. 

Co robić, gdy w domu jest niechciany lokator? 

Obecność lokatora w nieruchomości może wynikać ze wspomnianego już prawa dożywocia. Dożywotnik może pozostawać w domu do końca życia, niezależnie od zmiany właściciela, chyba że sam z tego prawa zrezygnuje. Obecność dożywotnika nie przekreśla możliwości sprzedaży nieruchomości, ale może być uciążliwa dla Ciebie jako nowego nabywcy. Dlatego zakup takiego domu wiąże się z dużym ryzykiem i nie jest zalecany, póki prawo dożywocia nie wygaśnie.

Jeśli najemca nie wyprowadził się z domu mimo wypowiedzenia lub wygaśnięcia umowy, spróbuj najpierw polubownie rozwiązać sprawę i wezwij go do dobrowolnego opuszczenia lokalu. W przypadku zaległości w czynszu trzeba wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na ich uregulowanie. Gdy umowa najmu już nie obowiązuje, a lokator nadal korzysta z nieruchomości, możesz złożyć do sądu pozew o eksmisję. Sąd orzeka wówczas o przymusowym opuszczeniu nieruchomości. Więcej informacji o eksmisji najemcy znajdziesz tutaj: Jak przeprowadzić eksmisję lokatora z wynajmowanego mieszkania?

Domy z licytacji komorniczej mogą być prawdziwymi okazjami cenowymi. Jednak ich zakup wiąże się z dużym ryzykiem obecności niechcianych lokatorów, gdyż są one wystawiane na sprzedaż nie dlatego, że właściciele tego chcą, tylko wskutek egzekucji komorniczej za zadłużenie. Dotychczasowi mieszkańcy mogą więc stawiać opór przed wyprowadzką. W tej sytuacji pozostaje eksmisja. Jej procedura jest tu nieco inna niż w przypadku eksmisji najemców. Po licytacji sąd stwierdza, że doszło do zakupu, a nieruchomość ma nowego właściciela. Ta decyzja, tzw. przybicie własności, gdy się uprawomocni, służy jako tytuł wykonawczy. Należy ją dołączyć do wniosku o eksmisję i złożyć do komornika. 

W jakich sytuacjach nie można eksmitować lokatora?

W niektórych wypadkach eksmisja może być utrudniona i odwlec się w czasie. Zgodnie z polskim prawem nie można usunąć lokatora z nieruchomości „na bruk”, tzn. bez wskazania innego lokalu. Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy zapewnia szczególną ochronę niektórym grupom lokatorów – można ich eksmitować jedynie pod warunkiem przyznania im lokalu socjalnego. Należą do nich:

• emeryci i renciści uprawnieni do pomocy społecznej,
• kobiety w ciąży,
• osoby małoletnie, niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione oraz osoby mieszkające z nimi i sprawujące nad nimi opiekę,
• osoby obłożnie chore,
• osoby o statusie bezrobotnych,
• osoby spełniające kryteria określone uchwałą gminy, chyba że mogą się wyprowadzić do innego lokalu. 

Obowiązuje także okres ochronny, w czasie którego nie można przeprowadzać eksmisji (z nielicznymi wyjątkami), nawet jeśli lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Trwa on od 1 listopada do 31 marca. Więcej na temat ochrony lokatorów tutaj: Kogo i jak chroni ustawa o ochronie praw lokatorów?

Jak wynajmujący może zabezpieczyć swoje prawa? 

Aby zapobiec sytuacjom, gdy nie można wyeksmitować niepłacącego najemcy,  trzeba zawczasu pomyśleć o zabezpieczeniu się przed nimi, także po to, by uniknąć kłopotów z ewentualną późniejszą sprzedażą nieruchomości. Takim zabezpieczeniem dla wynajmującego jest umowa najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. 

W przypadku umowy najmu okazjonalnego właściciel nieruchomości nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości mieszkalnych, a sama umowa musi być zawarta na czas określony, maksymalnie na 10 lat. Umowa taka ma formę aktu notarialnego i zawiera zapis, że najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji. Najemca musi także wskazać adres innej nieruchomości, do którego może się przenieść w razie eksmisji, a także przedstawić zgodę właściciela tejże nieruchomości. W razie eksmisji nie ma więc konieczności oczekiwania na lokal socjalny. Wspomniany wcześniej okres ochronny od 1 listopada do 31 marca również nie obowiązuje. Należy jednak uważać na handel fikcyjnymi oświadczeniami i adresami do wyprowadzki. Zawsze trzeba zweryfikować, czy przedstawione dokumenty są prawdziwe, i czy osoba, która je podpisała, ma faktycznie do tego prawo. 

Na podobnych zasadach działa umowa najmu instytucjonalnego, z tą różnicą, że może ją zawrzeć z najemcą podmiot prowadzący działalność gospodarczą polegającą na wynajmie. W tym przypadku najemca zrzeka się prawa do lokalu zastępczego lub socjalnego i nie musi już wskazywać dodatkowego adresu.

Czy obecność lokatorów w zakupionym domu może być korzystna? 

Gdy kupujesz dom jako inwestycję na wynajem i pozostają w nim dotychczasowi, sprawdzeni już najemcy, nie musisz szukać nowych i w tym czasie utrzymywać pustej nieruchomości. Umowa najmu nie ulega automatycznemu rozwiązaniu poprzez sam fakt zmiany właściciela nieruchomości. W takiej sytuacji, jako nabywca, wstępujesz w miejsce dotychczasowego wynajmującego i przejmujesz po nim prawa i obowiązki związane z wynajmem. Najemcy również zachowują swoje dotychczasowe prawa i obowiązki. Nie ma więc potrzeby zawierania nowej umowy ani podpisywania aneksu. Aneks może jednak być przydatny, aby nie było niejasności, kto aktualnie jest wynajmującym i na jakie konto należy regulować opłaty.   

Aby zakup już wynajmowanej nieruchomości był korzystny, konieczne są jednak:

• dobrze sformułowana umowa najmu,
• dotychczasowa dobra współpraca najemców z wynajmującym,
• terminowe regulowanie przez nich opłat. 

W związku z tym przed planowanym zakupem domu z lokatorami bardzo uważnie sprawdź warunki dotychczasowej umowy najmu, stan nieruchomości oraz dowody, że wszelkie płatności należne dotychczas zostały uregulowane. 

Autorka tekstu: Magdalena Krukowska, Nieruchomosci-online.pl