Dokumenty do kredytu hipotecznego – wszystko, czego potrzebujesz

Mieliście szereg konkretnie sprecyzowanych wymagań: lokalizacja, metraż, liczba sypialni, widełki cenowe, odpowiednia strona świata, środkowe piętro, spokojne sąsiedztwo, bliskość placówek oświatowych i punktów handlowych, dobra komunikacja z centrum miasta i wreszcie duże okna i przestronna logia. Szukaliście i szukaliście, bo przecież zakup mieszkania to decyzja wielkiej wagi. Kluczowa, strategiczna i na lata. Udało się – znaleźliście nieruchomość, która nadaje się idealnie. 

Czas zdobyć finansowanie

Macie oszczędności, które planujecie przeznaczyć na zakup. Będą one stanowiły Wasz wkład własny, ale nie są wystarczające, żeby pokryć koszt zakupu mieszkania, koszty notariusza, podatki itd. Potrzebny będzie kredyt hipoteczny, ale żeby go uzyskać, należy przygotować komplet dokumentów wymaganych przez dany bank. I tu ważna uwaga – procedury są często zero-jedynkowe, tak więc bądźcie precyzyjni!

Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego należy złożyć w banku, aby ten rozpatrzył wniosek kredytowy? 

Odpowiedź na to pytanie brzmi: to zależy… Zirytowani? Tak, mnie też drażni to stwierdzenie, ale fakty są takie, że na listę wymaganych dokumentów do kredytu hipotecznego ma wpływ kilka czynników i będzie się ona różniła w zależności od:

• wyboru banku 
• celu finansowania
• przedmiotu zabezpieczenia
• źródła dochodów kredytobiorcy
• statusu prawnego kredytobiorcy

Wybór banku a kredyt hipoteczny 

Każda instytucja finansowa ma swoje wewnętrzne procedury i to one precyzują jakie dokumenty należy załączyć do wniosku kredytowego. Na stronie internetowej danego banku znajdziecie do pobrania plik zawierający listę dokumentów do kredytu hipotecznego. Trzeba jedynie wiedzieć, które z wymienionych będą wymagane w Waszym, konkretnym przypadku. Zwracajcie również uwagę na okres ważności danego dokumentu. Bank czasami określa przez ile dni od momentu wydania dokumentu traktuje go jako obowiązujący.

Dla przykładu: zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach zazwyczaj jest ważne przez 30 dni od jego wystawienia przez pracodawcę. Moment, na który weryfikuje się spełnienie kryterium czasowego, to dzień złożenia wniosku kredytowego w banku lub u pośrednika współpracującego z danym bankiem. 

Co chcesz sfinansować? 

Cel finansowania najczęściej jest tożsamy z przedmiotem zabezpieczenia. Znakomita większość klientów z segmentu hipotek kupuje nieruchomość na kredyt, którego zabezpieczeniem będzie właśnie przedmiot ich inwestycji. Ale nie zawsze tak jest.

Ot choćby w takim przypadku:

Małżeństwo posiada mieszkanie i działkę, na której planuje wybudować dom. Celem finansowanym kredytem jest budowa domu, ale klienci decydują, że zabezpieczeniem ma być mieszkanie – nie chcą obciążać nieruchomości, która będzie ich miejscem zamieszkania, wolą mieć hipotekę na lokalu, który docelowo będzie wynajmowany. Tak więc proszę pamiętać, że jeśli w transakcji występują dwie nieruchomości, z których jedna jest celem finansowania a druga przedmiotem zabezpieczenia, to bank poprosi o dokumenty obydwu, z tą różnicą,  że zazwyczaj formalnej wycenie będzie podlegała nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie, czyli to dla niej należy sporządzić operat szacunkowy**.

Źródła dochodu a kredyt hipoteczny 

Kolejny czynnik, który wpływa na zawartość listy dokumentów do kredytu hipotecznego to źródła dochodów kredytobiorcy. Osiągamy dochody w przeróżny sposób. Jedne są akceptowane przez banki i uwzględniane w obliczaniu zdolności kredytowej, inne nie. Jedne traktowane są przez kredytodawców jako stabilne, więc dla ich uwierzytelnienia nie trzeba się będzie specjalnie gimnastykować, przy innych tą stabilność trzeba będzie udowodnić pokazując je w odpowiednio długim historycznie horyzoncie czasowym. W dodatku weryfikacja może obywać się wielotorowo, więc tu dokumentów będzie więcej.

Status prawny

Na koniec istotny jest również status prawny kredytobiorcy. Mam tu na myśli to, czy jesteś obywatelem naszego kraju czy też obcokrajowcem, czy pozostajesz w związku małżeńskim, w którym obowiązuje wspólność majątkowa czy może masz ze współmałżonkiem umowę o rozdzielności majątkowej. A może jesteś osobą rozwiedzioną? W każdym z tych przypadków bank poprosi o potwierdzenie oświadczenia stosownym dokumentem. 

O czym jeszcze warto pamiętać? 

Pewnie powoli zaczynacie rozumieć, że dokumentów, które trzeba będzie przygotować wraz z wnioskiem o kredyt hipoteczny będzie sporo… No tak, potwierdzam – nie ma co z tym dyskutować. Dokumentów będzie kilka, a może nawet kilkanaście. Ważne, żeby ich wyselekcjonowana lista była zrealizowana kompletnie i po aptekarsku. Dajemy do banku dokładnie to, czego bank od nas oczekuje – ani mniej, ani więcej! Jeśli damy mniej, analiza wniosku zostanie wstrzymana do momentu uzupełnienia.

21 dni na wydanie decyzji kredytowej

Pamiętajmy, że bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej od momentu złożenia przez klienta wniosku kredytowego wraz z kompletem wymaganych załączników. Jeśli czegoś brakuje, czas liczony jest na nowo od daty dostarczenia uzupełnień. Ta druga skrajność – dokładanie dodatkowych dokumentów spoza listy wymaganych, również nie jest mile widziana, ponieważ wydłuża pracę weryfikatora i także powoduje opóźnienie w wydaniu decyzji kredytowej. Także warto trzymać się wytycznych.

Szczegółowa lista niezbędnych dokumentów  do wniosku o kredyt hipoteczny 

No to teraz czas na „wylistowanie” wymaganych przez banki załączników do wniosku o kredyt hipoteczny. Nie sposób wypunktować wszystkiego, co może okazać się potrzebne w bardzo indywidualnych przypadkach, ale poniżej znajdziecie listę dla najpopularniejszych transakcji i źródeł dochodów. Dowiecie się się z niej m.in. jakie zaświadczenie o zarobkach będą Wam potrzebne do kredytu hipotecznego oraz czy potrzebny jest PIT . Zaczynamy!

1. Dokumenty umożliwiające identyfikację klienta i jego statusu prawnego

• dowód osobisty – podstawowy dokument identyfikacyjny wymagany od obywatela naszego kraju. Zamiennie w przypadku utraty dokumentu lub zakończenia jego ważności: paszport polski lub prawo jazdy
• paszport zagraniczny – dla obcokrajowca
• zaświadczenie o zarejestrowaniu pobytu obywatela UE – dla obcokrajowca z kraju UE
• karta pobytu (stałego lub czasowego) – dla obcokrajowca spoza UE
• zezwolenie na pracę w Polsce (jeśli wymagane)
• zagraniczny raport kredytowy z kraju, którego wnioskodawca jest obywatelem – ważny zwykle 60 dni (wymagany przez niektóre banki dla obcokrajowców)
• umowa rozdzielności majątkowej – jeśli istnieje
• wyrok orzekający rozwód (czy też separacje) – dla potwierdzenia stanu cywilnego, oraz wysokości ewentualnej kwoty alimentów
• akt zgonu współmałżonka (wdowiec/wdowa)

Z tak zwanych dokumentów osobowych warto wspomnieć o tych, które potwierdzają szczególnie cenione przez banki profesje, czyli tzw. wolne zawody. Zdarza się, że kredytobiorca, który jest np. lekarzem, architektem, radcą prawnym, ratownikiem medycznym, a ostatnio również informatykiem, może liczyć na „szczególne względy”, np. ułatwioną procedurę dokumentacji swojego dochodu. Warto więc o tym pamiętać i pochwalić się swoimi uprawnieniami doradcy kredytowemu.

2. Dokumenty dochodowe pozwalające ocenić zdolność kredytową wnioskodawców

Umowa o pracę (a także mianowanie, powołanie, kontrakt)

• zaświadczenie o zatrudnieniu na formularzu bankowym, nie starsze niż 30 dni – czy pracodawca może wystawić zaświadczenie na swoim druku? Jest to odstępstwo proceduralne, ale tak, może. Będzie ono zaakceptowane przez bank, o ile zawiera wszystkie informacje ze wzorca bankowego
• potwierdzenia wpływów wynagrodzenia na rachunek bankowy za okres uwzględniany w zaświadczeniu o zatrudnieniu do zaprezentowania średniomiesięcznych dochodów (najczęściej 3 lub 6 m-cy) – prosta sprawa: logujemy się do swojej aplikacji bankowej lub systemu elektronicznego banku i pobieramy potwierdzenia PDF 3-6 ostatnich wpływów od pracodawcy LUB
• wyciągi z rachunku ROR za ostatnie 3-6 m-cy (lub historia rachunku za dany okres, o ile wygenerowany dokument poza listą transakcji zawiera nr rachunku bankowego, dane osobowe właściciela rachunku, oraz saldo po każdej operacji)

Z dodatkowych dokumentów, które mogą się przydać:

• świadectwo pracy z poprzedniego miejsca zatrudnienia – zazwyczaj potrzebne w sytuacji zmiany pracodawcy w ostatnim czasie. Dokument ten ma pokazać ciągłość zatrudnienia, oraz udowodnić minimalny, wymagany przez bank staż pracy
• umowa o pracę lub aneks do umowy o pracę – gdy chcemy udowodnić, że aktualnie zarabiamy więcej, niż pokazuje to zaświadczenie o zatrudnieniu (prezentujące średnią z X ostatnich m-cy), gdyż dostaliśmy podwyżkę na skutek awansu, zmiany zakresu obowiązków, zmiany czasu pracy czy zakończenia okresu próbnego
• zaświadczenie z ZUS o podstawie naliczania składek na ubezpieczenia społeczne – może być dokument z pieczęcią lub dokument pobrany z portalu PUE ZUS – zaświadczenie jest konieczne, gdy wynagrodzenie pracownika wypłacane jest gotówkowo lub jeśli w okresie zatrudnienia objętym zaświadczeniem o zatrudnieniu pracownik pobierał świadczenie wypłacane przez ZUS, np. z tyt. zasiłku macierzyńskiego

Emerytura / renta na czas nieokreślony

• dokument pokazujący aktualną wysokość świadczenia czyli: decyzja o przyznaniu emerytury/renty lub ostatnia waloryzacja świadczenia
• ostatni wyciąg z ROR lub historia rachunku ROR za ostatni miesiąc lub potwierdzenie wpływu na rachunek bankowy emerytury/renty za ostatni miesiąc (zależy od banku) LUB
• ostatni odcinek przekazu emerytury/renty z ZUS/KRUS/innej uprawnionej instytucji

Działalność gospodarcza – dokumenty ogólne

• Wydruk z elektronicznego rejestru KRS lub CEiDG – nie starszy niż 30 dni
• Zaświadczenie z urzędu skarbowego o braku zaległości w podatkach – jeśli wnioskodawca jest wspólnikiem spółki osobowej lub cywilnej, poza zaświadczeniem dla swojej JDG będzie potrzebne również zaświadczenie o niezaleganiu dla spółki, ponieważ klient odpowiada za jej zobowiązania majątkiem osobistym – ważność 30 dni 
• Zaświadczenie z ZUS o braku zaległości w opłacaniu składek – dla wspólników spółek osobowych i cywilnych również zaświadczenie wystawione dla nr REGON spółki – ważność 30 dni
• Umowa spółki jeśli dotyczy
• Pełne wyciągi z rachunku firmowego za ostatnie 3 m-ce – wymagane lub nie, zależnie od wyboru banku

Działalność gospodarcza – dokumenty finansowe zależnie od formy rozliczania się z fiskusem

Podatkowa książka przychodów i rozchodów

• Podsumowanie przychodów oraz kosztów w ujęciu miesięcznym za wszystkie rozliczone miesiące bieżącego oraz poprzedniego roku. Czasami ważne jest również, żeby takie zestawienie zawierało wartości remanentów: początkowego i końcowego
• PIT 36 lub 36-L wraz ze wszystkimi załącznikami (w tym PIT-B) i UPO (urzędowym poświadczeniem odbioru) za rok poprzedni lub dwa poprzednie lata (zależnie od wyboru banku)
• Tabela amortyzacji środków trwałych za analizowany okres (bieżący rok, rok lub dwa ostatnie zakończone lata podatkowe) – jeśli chcemy wyłączyć koszty amortyzacji, żeby podnieść dochód wyliczany do zdolności kredytowej

Pełna księgowość

• Bilans i rachunek zysków i strat za ostatni rozliczony miesiąc
• Rachunek zysków i strat za rozliczony okres bieżącego roku obrachunkowego oraz za cały poprzedni rok podatkowy
• PIT 36 lub 36-L wraz ze wszystkimi załącznikami (w tym PIT-B) i UPO (urzędowym poświadczeniem odbioru) za rok poprzedni lub dwa poprzednie lata (zależnie od wyboru banku)

Dlaczego nie wymieniam CIT-u? Zakładam, że o kredyt wnioskuje osoba fizyczna osiągająca dochód z tyt. działalności gospodarczej, a nie spółka kapitałowa. Spółki kapitałowe, to zupełnie inny segment klientów, dla których banki oferują inne produkty. Kredyt hipoteczny przeznaczony jest na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych osoby fizycznej. Oczywiście zdarza się, że osoba fizyczna posiada większościowe udziały lub osiąga dochody (np. jako prezes czy członek zarządu) w spółce kapitałowej i CIT może okazać się potrzebny, ale to jeden z tych szczególnych przypadków, które wymagają indywidualnej konsultacji

Ryczałt ewidencjonowany

• Ewidencja przychodów za bieżący i poprzedni rok podatkowy w ujęciu miesięcznym
• PIT-28 ze wszystkimi załącznikami i UPO za ostatni lub dwa ostatnie rozliczone lata podatkowe

Karta Podatkowa

• Decyzja o wysokości podatku na dany rok za rok bieżący i dwa ostatnie lata

Najem prywatny nieruchomości (poza działalnością gospodarczą)

• Dokument potwierdzający prawo własności wynajmowanej nieruchomości (odpis księgi wieczystej, akt notarialny)
• Umowy najmu z ostatnich 12 m-cy
• Deklaracja podatkowa (PIT 36 lub 28) za ostatni lub dwa ostatnie zamknięte lata podatkowe

Umowa zlecenia / umowa o dzieło

• Zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach na formularzu bankowym
• Umowy zlecenia / o dzieło z okresu ostatnich 12 m-cy
• Potwierdzenia wpływów wynagrodzeń z tyt. zrealizowanych umów z okresu ostatnich 12 m-cy
• PIT za rok ubiegły

Świadczenie „rodzina 500+”

• Potwierdzenie wpływu na rachunek ROR świadczenia z tytułu 500+ za ostatni miesiąc

3. Dokumenty dotyczące inwestycji – najczęstsze cele kredytu hipotecznego

Zakładam, że cel inwestycji pokrywa się z przedmiotem zabezpieczenia, bo tak w praktyce zazwyczaj to wygląda. Co zatem będzie potrzebne do wniosku o kredyt hipoteczny?

Budowa systemem gospodarczym przez inwestora indywidualnego

Posiadasz grunt, na którym masz zamiar wybudować dom. Zanim wystąpisz o kredyt hipoteczny, postaraj się o poniższe dokumenty:

• nr księgi wieczystej gruntu* 
• ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenie budowy z potwierdzeniem jego przyjęcia (dla obiektów niewymagających pozwolenia na budowę, np. budynków mieszkalnych o powierzchni zabudowy do 70m2)
• projekt architektoniczny domu, który planujesz wybudować
• wypis z rejestru gruntów – najczęściej nie starszy niż 3 m-ce
• kopia mapy ewidencyjnej lub wyrys z rejestru gruntów – najczęściej nie starszy niż 3 m-ce
• kosztorys budowy sporządzony na formularzu bankowym
• dziennik budowy
• opcjonalnie: umowa darowizny – jeśli grunt nabyłeś w ten właśnie sposób
• operat szacunkowy**

Budowa domu / lokalu mieszkalnego przez dewelopera / spółdzielnię mieszkaniową

Znalazłeś inwestycję, którą realizuje deweloper w idealnej dla Ciebie lokalizacji i chcesz kupić w niej mieszkanie na etapie budowy? Nie ma problemu – banki finansują nawet tzw. „dziury w ziemi”, a ustawa deweloperska  została uchwalona po to, by chronić Twoje interesy. O jakie dokumenty musisz się postarać wnioskując o kredyt na zakup lokalu mieszkalnego w budowie, czyli na rynku pierwotnym?

Przygotuj:

• umowę rezerwacyjną lub 
• podpisaną umowę deweloperską wraz ze wszystkimi załącznikami i prospektem informacyjnym, z wypełnioną indywidualnie dla Ciebie częścią szczegółową
• jeśli w ramach kredytu chciałbyś sfinansować dodatkowo wykończenie lokalu mieszkalnego, musisz oszacować koszty wypełniając bankowy formularz dla remontu / wykończenia lokalu mieszkalnego
• operat szacunkowy lokalu **

Dewelopera poproś o:

• wzór umowy deweloperskiej i prospekt informacyjny – jeśli podpisałeś tylko umowę rezerwacyjną

• oświadczenie inwestora zastępczego wypełnione na formularzu bankowym
• ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę
• wypis i wyrys z rejestru gruntów (opcjonalnie dla wyrysu: kopię mapy ewidencyjnej) – termin ważności min. 3 m-ce
• decyzje podziałowe lub scaleniowe gruntu, na którym realizowana jest inwestycja – jeśli dotyczy
• wyjaśnienie wzmianek  widniejących w księgach wieczystych gruntu
• pełnomocnictwa notarialne osób reprezentujących dewelopera
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, że jesteś jej członkiem (jeśli zakup od spółdzielni mieszkaniowej)

Zakup lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym

Znalazłeś mieszkanie z drugiej ręki, gotowe do wprowadzenia? Świetnie! Do kredytu potrzebne będą następujące dokumenty:

• przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego zawarta w formie cywilno-prawnej lub notarialnej LUB oświadczenie nabywcy – na to ostatnie rozwiązanie wyraża zgodę tylko część banków, ale jeśli wiesz, że ryzyko nieotrzymania finansowania w Twoim przypadku jest wysokie i nie chcesz go ponosić, bo wiąże się z możliwością utraty zadatku, to możesz spróbować wnioskować o kredyt na podstawie swojego, jednostronnego oświadczenia
• nr księgi wieczystej lokalu*
• jeśli zbywca nabył lokal w drodze darowizny, potrzebny będzie akt notarialny darowizny
• jeśli kupujesz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to potrzebne będzie również zaświadczenie ze spółdzielni zawierające co najmniej: informacje o metrażu lokalu, osobach posiadających aktualnie tytuł prawny do lokalu, informacje o braku zadłużenia lokalu, numer macierzystej księgi wieczystej (gruntu/budynku)
• operat szacunkowy lokalu **
• kosztorys remontu na formularzu bankowym – jeśli w ramach kredytu hipotecznego chcesz zawnioskować o dodatkowe środki na remont

Zakup domu na rynku wtórnym

Kupujesz dom na rynku wtórnym. Będziesz zatem potrzebował:

• przedwstępnej umowa sprzedaży zawartej w formie cywilno-prawnej lub notarialnej LUB oświadczenie nabywcy (możliwa opcja w wybranych bankach, patrz wyżej)
• nr księgi wieczystej działki, na której stoi dom*
• decyzji o pozwoleniu na użytkownie domu lub wypisu z kartoteki budynków – dla potwierdzenia jego powierzchni użytkowej
• wypis i wyrys z rejestru gruntów/kopia mapy ewidencyjnej
• jeśli zbywca nabył grunt w drodze darowizny, potrzebny będzie akt notarialny darowizny
• bank będzie również potrzebował dokumentu potwierdzającego, że działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (jeśli nie wynika to z innego dokumenty) – można spełnić ten warunek np. poprzez informacje w operacie szacunkowym, przedstawienie wypisu z rejestru gruntów dla działki przez którą zapewniony jest dostęp lub zaświadczenie o obsłudze komunikacyjnej nieruchomości
• UWAGA: jeśli jesteś cudzoziemcem spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Szwajcarii, sprawdź, czy będziesz potrzebował zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych na zakup nieruchomości gruntowej. Dokument ten nie jest wprawdzie wymagany do wniosku kredytowego, ale procedura jego pozyskania jest długotrwała, więc należy się nią zainteresować już na tym etapie. Bank będzie wymagał tego dokumentu najpóźniej jako warunku do wypłaty kredytu
• operat szacunkowy **

Zakup działki budowlanej

Kupujesz grunt pod przyszłą (nieokreśloną w czasie) budowę. To również możesz sfinansować kredytem hipotecznym. Wśród niezbędnych dokumentów jakie musisz zgromadzić, będą:

• przedwstępna umowa sprzedaży gruntu zawarta w formie cywilno-prawnej lub notarialnej
• nr księgi wieczystej działki*
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy dla działki – chodzi o to, żeby potwierdzić budowlany charakter nieruchomości
• wypis i wyrys z rejestru gruntów (opcjonalnie dla wyrysu kopia mapy ewidencyjnej)
• jeśli zbywca nabył grunt w drodze darowizny, potrzebny będzie akt notarialny darowizny
• dokument potwierdzający dostęp do drogi publicznej jeśli nie wynika to z innego dokumentu (patrz wyżej)
• operat szacunkowy **

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego (mieszkania, domu) lub działki budowlanej może zdarzyć się, że hipoteka tej nieruchomości jest obciążona, ponieważ zbywca sfinansował jej zakup kredytem. W tej sytuacji do wniosku kredytowego będzie potrzebne zaświadczenie wierzyciela hipotecznego o aktualnym saldzie zadłużenia i terminowości obsługi długu, zawierające promesę zwolnienia hipoteki po całkowitej spłacie tego kredytu. Oczywiście spłata nastąpi ze środków, z kredytu nowego właściciela (czyli z Twojego kredytu), a różnica pomiędzy ceną sprzedaży a kwotą długu zostanie przekazana na konto zbywcy.

Słowniczek 

* Księga wieczysta – jest to dokument, który identyfikuje nieruchomość. Coś jak dla nas dowód osobisty. W elektronicznej bazie ksiąg wieczystych bank sprawdzi: dane lokalizacyjne nieruchomości, kto jest właścicielem nieruchomości i w jaki sposób wszedłeś w jej posiadanie (zakup, spadek, darowizna). Dodatkowo potwierdzi powierzchnię nieruchomości i fakt czy nie ciążą na niej jakieś ograniczenia w rozporządzaniu czy długi (np. służebność osobista czy hipoteka innego banku). Upewni się również czy stan prawny nieruchomości nie jest w trakcie zmian – o tym procesie świadczyłyby wzmianki o złożonych wnioskach do sądu wieczystoksięgowego

** Operat szacunkowy nieruchomości – do wniosku kredytowego będzie również potrzebny, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, operat szacunkowy określający wartość nieruchomości. W zależności od celu kredytu będzie to wartość aktualna lub przyszła (prognozowana). Przykładowo: gdy budujemy dom i to jest cel kredytu hipotecznego, rzeczoznawca wyceni grunt wraz z gotowym, wybudowanym już domem. Określi zatem wartość nieruchomości, którą ta osiągnie w przyszłości, po zakończeniu inwestycji. Będzie do tego celu potrzebował kosztorysu, czyli zestawienia planowanych przez Ciebie wydatków na ten cel. Zanim poszukasz rzeczoznawcy majątkowego we własnym zakresie, upewnij się czy bank akceptuje operaty zewnętrzne. Czasami kredytodawcy polegają wyłącznie na wycenach własnych, więc w zleceniu wykonania operatu będzie musiał pośredniczyć bank, a zrealizować  je będzie mógł jedynie rzeczoznawca współpracujący z danym bankiem. Chociaż to klient ostatecznie poniesie koszt wyceny, to może on nie mieć możliwości wyboru wykonawcy.